Poreski tretman zakupa nepokretnosti bez naknade i ulaganja u tu nepokretnost – zakupac pravno lice, zakupodavac fizičko lice

Poreski tretman zakupa nepokretnosti bez naknade i ulaganja u tu nepokretnost – zakupac pravno lice, zakupodavac fizičko lice

 

„Odredbama čl. 1. i 2. Zakona o porezu na dohodak građana („Sl. glasnik RS“, br. 24/2001, 80/2002, 80/2002 – dr. zakon, 135/2004, 62/2006, 65/2006 – ispr., 31/2009, 44/2009, 18/2010, 50/2011, 91/2011 – odluka US i 7/2012 – usklađeni din. izn. – dalje: Zakon) propisano je da fizička lica plaćaju porez na dohodak građana na prihode iz svih izvora, sem onih koji su posebno izuzeti Zakonom.

Prihodi koji, saglasno Zakonu, podležu oporezivanju porezom na dohodak građana, oporezuju se bilo da su ostvareni u novcu, u naturi, činjenjem ili na drugi način (član 3. stav 2. Zakona).

Prema odredbi člana 66. stav 1. Zakona, prihodima od nepokretnosti smatraju se prihodi koje obveznik ostvari izdavanjem u zakup ili podzakup nepokretnosti, a naročito: zemljišta, stambenih i poslovnih zgrada, delova tih zgrada, stanova, delova stanova, poslovnih prostorija i garaža. Prihode od nepokretnosti čine ostvarena zakupnina i vrednost svih realizovanih obaveza i usluga na koje se obavezao zakupac, odnosno podzakupac (član 66. stav 2. Zakona).

Prema članu 67. Zakona, obveznik poreza na prihode od nepokretnosti je fizičko lice koje izdavanjem u zakup ili podzakup nepokretnosti ostvari prihode po tom osnovu.

Ako je ugovorom između fizičkog lica i pravnog lica, čiji je osnivač to fizičko lice, ugovoreno davanje u zakup odnosno korišćenje bez naknade nepokretnosti (zemljišta) koje je u vlasništvu fizičkog lica, bez plaćanja bilo kakve zakupnine ili pak obaveze zakupca na realizovanje određenih obaveza i usluga, a pravno lice izvrši određena ulaganja u nepokretnost kako bi je funkcionalno prilagodilo (samo za period dok traje zakup) potrebama obavljanja registrovane delatnosti, uz obavezu da fizičkom licu po isteku perioda zakupa nepokretnost (zemljište) vrati u prvobitno stanje, odnosno da nepokretnost vrati zakupodavcu u stanje u kome ga je primio u zakup, takva ulaganja nisu predmet oporezivanja porezom na dohodak građana na prihode od nepokretnosti. Naime, iznos troškova po osnovu ulaganja u nepokretnost (ulaganja) koja nisu trajnog karaktera, u slučaju kada to ne proizilazi iz obaveze preuzete ugovorom već u svrhu prilagođavanja potrebama obavljanja poslovne delatnosti zakupca (samo za vreme dok traje korišćenje), uz njegovu obavezu da nepokretnost po isteku perioda zakupa vrati u prvobitno stanje, ne predstavlja prihod fizičkog lica u slučaju kada po isteku perioda zakupa primi nepokretnost natrag u svoj posed u kvalitativno i kvantitativno istom stanju u kome je tu nepokretnost i dao u zakup.

Međutim, u slučaju kada je saglasno prirodi i obimu izvršenih radova i vrsti ulaganja u nepokretnost (npr. izgradnja objekata za pokretanje određene proizvodnje) evidentno da više ni na koji način nije moguće izvršiti povraćaj u prvobitno stanje, odnosno kada pravno lice vrati fizičkom licu nepokretnost, ali ne u prvobitnom stanju u kome je primilo u zakup, već u stanju koje je nastalo kao posledica određenih ulaganja izvršenih od strane pravnog lica kojima je uvećana vrednost nepokretnosti date u zakup, a fizičko lice – davalac zemljišta u zakup ne naknadi pravnom licu vrednost izvršenog ulaganja, smatramo da u ovom slučaju fizičko lice ostvaruje prihod koji podleže oporezivanju porezom na dohodak građana.

Porez na prihode od davanja u zakup nepokretnosti, saglasno odredbama čl. 99. i 101. Zakona, utvrđuje se i plaća po odbitku od svakog pojedinačno ostvarenog prihoda, ako je isplatilac prihoda pravno lice ili preduzetnik, tako što za svakog obveznika i za svaki pojedinačno isplaćen prihod, isplatilac obračunava, obustavlja i uplaćuje porez na propisane račune u momentu isplate prihoda, u skladu sa propisima koji važe na dan isplate prihoda.

Osnovicu za obračun poreza, u ovom slučaju predstavljao bi iznos koji odgovara visini vrednosti izvršenih ulaganja.

Troškovi telefona, električne energije, komunalni i slični troškovi koji nastanu u toku korišćenja nepokretnosti po osnovu ugovora o zakupu, kao troškovi koji proisteknu isključivo po osnovu poslovanja, odnosno u vezi sa obavljanjem delatnosti tog pravnog lica – zakupca, a koje on (zakupac) plaća direktno javnim, odnosno javno-komunalnim preduzećima na osnovu ispostavljenih računa koji glase na ime zakupodavca, odnosno vlasnika nepokretnosti, ne podležu plaćanju poreza na dohodak građana na prihode od nepokretnosti.

Poreska uprava, saglasno načelu fakticiteta, u svakom pojedinačnom slučaju utvrđuje sve činjenice koje su od značaja za opredeljenje poreskog tretmana prihoda, saglasno članu 9. Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji („Sl. glasnik RS“, br. 80/2002, 84/2002 – ispr., 23/2003 – ispr., 70/2003, 55/2004, 61/2005, 85/2005 – dr. zakon, 62/2006 – dr. zakon, 63/2006 – ispr. dr. zakona, 61/2007, 20/2009, 72/2009 – dr. zakon, 53/2010, 101/2011 i 2/2012 – ispr.).“

Mišljenje Ministarstva finansija br. 413-00-1173/2011-04(II) od 30.04.2012. godine