PDV na prenos dobara po osnovu ugovora o zajedničkoj izgradnju između privrednog društva – finansijera i fizičkih lica na koje galsi odobrenje za izgradnju

PDV na prenos dobara po osnovu ugovora o zajedničkoj izgradnju između privrednog društva – finansijera i fizičkih lica na koje galsi odobrenje za izgradnju

„• Prema odredbi člana 3. Zakona o porezu na dodatu vrednost („Sl. glasnik RS“, br. 84/2004, 86/2004 – ispr., 61/2005 i 61/2007 – dalje: Zakon), predmet oporezivanja PDV su isporuka dobara i pružanje usluga koje poreski obveznik izvrši u Republici uz naknadu, u okviru obavljanja delatnosti, kao i uvoz dobara u Republiku.

Promet dobara, u smislu ovog zakona, a u skladu sa odredbom člana 4. stav 1. Zakona, je prenos prava raspolaganja na telesnim stvarima (dalje: dobra) licu koje tim dobrima može raspolagati kao vlasnik, ako ovim zakonom nije drukčije određeno.

U skladu sa odredbom stava 3. tačka 6) istog člana Zakona, prometom dobara, u smislu ovog zakona, smatra se i isporuka dobara proizvedenih ili sastavljenih po nalogu naručioca, od materijala isporučioca, ako se ne radi samo o dodacima ili drugim sporednim materijalima.

Prema odredbi člana 4. stav 3. tačka 7) Zakona, prometom dobara, u smislu ovog zakona, smatra se i prvi prenos prava raspolaganja na novoizgrađenim građevinskim objektima ili ekonomski deljivim celinama u okviru tih objekata.

Odredbom člana 4. stav 3. tačka 8) Zakona propisano je, da se prometom dobara, u smislu ovog zakona, smatra i razmena dobara za druga dobra ili usluge.

Prema odredbi člana 2. tačka 30) Zakona o planiranju i izgradnji („Sl. glasnik RS“, br. 47/2003, 34/2006 i 39/2009 – odluka US), investitorom se smatra lice za čije potrebe se gradi objekat, odnosno koje finansira izgradnju objekta i na čije ime se izdaje odobrenje za izgradnju.

U smislu navedenih zakonskih odredaba, a imajući u vidu da originarno pravo svojine na građevinskom objektu može da stekne samo nosilac prava korišćenja građevinskog zemljišta i prava građenja objekta na tom zemljištu, odnosno lice (ili više njih) na koje glasi odobrenje za izgradnju, prvi prenos prava raspolaganja na novoizgrađenom građevinskom objektu ili ekonomski deljivoj celini u okviru tog objekta može da izvrši samo investitor.

Prema tome, kada privredno društvo koje finansira izgradnju građevinskog objekta i dva fizička lica (u konkretnom slučaju) na koja glasi odobrenje za izgradnju – investitori zaključe ugovor o zajedničkoj izgradnji građevinskog objekta, na osnovu kojeg privredno društvo izvrši isporuku građevinskog objekta investitorima, a investitori, zauzvrat, izvrše prvi prenos prava raspolaganja na ekonomski deljivim celinama u okviru tog objekta tom privrednom društvu (u konkretnom slučaju šest stanova), smatra se da su izvršena dva prometa. Naime, izvršena je razmena, odnosno promet građevinskog objekta od strane privrednog društva koje finansira izgradnju građevinskog objekta investitorima za prenos prava svojine na ekonomski deljivim celinama u okviru tog objekta od strane investitora građevinskom preduzeću.

• Prema odredbama člana 16. tač. 1) i 2) Zakona, poreska obaveza nastaje danom kada se najranije izvrši jedna od sledećih radnji:

1)     promet dobara i usluga;

2)     naplata ako je naknada ili deo naknade naplaćen pre prometa dobara i usluga.

U skladu sa navedenim zakonskim odredbama, kada na osnovu ugovora nazvanog ugovorom o zajedničkoj izgradnji građevinskog objekta privredno društvo koje finansira izgradnju građevinskog objekta, obveznik PDV, isporuči građevinski objekat investitorima, obaveza obračunavanja i plaćanja PDV nastaje u momentu isporuke (predaje) građevinskog objekta investitorima.

• Saglasno odredbi člana 17. stav 4. Zakona, ako naknada ili deo naknade nije izražen u novcu, već u obliku prometa dobara i usluga, osnovicom se smatra tržišna vrednost tih dobara i usluga na dan njihove isporuke u koju nije uključen PDV.

Kada na osnovu ugovora nazvanog ugovorom o zajedničkoj izgradnji građevinskog objekta privredno društvo koje finansira izgradnju građevinskog objekta, obveznik PDV, isporuči građevinski objekat investitorima, to privredno društvo je dužno da po osnovu te isporuke obračuna i plati PDV po opštoj stopi PDV od 18%. U tom slučaju, osnovicu za obračun PDV čini tržišna vrednost prenosa prava svojine na ekonomski deljivim celinama u okviru tog objekta (u konkretnom slučaju šest stanova) koje privredno društvo koje finansira izgradnju građevinskog objekta dobija od investitora na ime naknade za isporuku građevinskog objekta, a u koju nije uključen PDV.

• Na promet ekonomski deljivih celina u okviru građevinskog objekta – stanova (u konkretnom slučaju šest stanova) koji vrši privredno društvo koje finansira izgradnju građevinskog objekta trećim licima, a koje je primilo kao naknadu za promet građevinskog objekta investitorima, PDV se ne obračunava i ne plaća s obzirom da se radi o drugom prenosu prava raspolaganja na tim stanovima koji nije predmet oporezivanja PDV. Na ovaj promet plaća se porez na prenos apsolutnih prava u skladu sa Zakonom o porezima na imovinu („Sl. glasnik RS“, br. 26/2001, „Sl. list SRJ“, br. 42/2002 – odluka SUS i „Sl. glasnik RS“, br. 80/2002, 80/2002 – dr. zakon, 135/2004, 61/2007 i 5/2009). Takođe, obaveza obračunavanja i plaćanja PDV ne postoji ni u slučaju kada privredno društvo koje finansira izgradnju građevinskog objekta naplati avansna sredstva od trećih lica za drugi promet prava raspolaganja na predmetnim stanovima.

• Na prvi prenos prava raspolaganja na ekonomski deljivim celinama u okviru novoizgrađenog građevinskog objekta – stanovima (u konkretnom slučaju šest stanova), koji vrše investitori – lica koja nisu obveznici PDV, privrednom društvu koje finansira izgradnju građevinskog objekta, plaća se porez na prenos apsolutnih prava u skladu sa Zakonom o porezima na imovinu.

Porez na prenos apsolutnih prava plaća se i ako investitori – lica koja nisu obveznici PDV, izvrše prvi prenos prava raspolaganja na ekonomski deljivim celinama u okviru novoizgrađenog građevinskog objekta koje im pripadaju u skladu sa ugovorom o zajedničkoj izgradnji (u konkretnom slučaju četiri stana), trećim licima.“

Mišljenje Ministarstva finansija br. 413-00-2060/2008-04 od 29.04.2009. godine