Porez na prenos prava raspolaganja na stanu

Porez na prenos prava raspolaganja na stanu

„Promet objekata i ekonomski deljivih celina u okviru objekata oslobođen je PDV bez prava na odbitak prethodnog poreza, osim ako se radi o prvom prenosu prava raspolaganja na novoizgrađenom građevinskom objektu ili ekonomski deljivoj celini u okviru tog objekta, odnosno o prometu objekta ili ekonomski deljive celine u okviru tog objekta za čiji promet se PDV obračunava iz razloga što je, uz ispunjenje propisanih uslova, ugovorom na osnovu kojeg se vrši prenos prava raspolaganja na tim dobrima, predviđeno da se na taj promet obračunava PDV.

U slučaju kada se vrši promet objekta ili ekonomski deljive celine u okviru tog objekta, koji se ne smatra prvim prenosom prava raspolaganja na novoizgrađenom građevinskom objektu ili ekonomski deljivoj celini u okviru tog objekta (pri čemu se prvim prenosom prava raspolaganja na ovim dobrima smatra prenos prava raspolaganja koji vrši obveznik PDV – investitor), taj promet je oporeziv PDV ako su istovremeno ispunjeni sledeći uslovi:

  • da se promet vrši između obveznika PDV;
  • da je ugovorom na osnovu kojeg se vrši prenos prava raspolaganja predviđeno da se predmetni promet oporezuje PDV;
  • da obveznik PDV – sticalac objekta ima pravo da obračunati PDV odbije kao prethodni porez u potpunosti (ako će predmetni objekat koristiti za promet sa pravom na odbitak prethodnog poreza, tj. za promet koji je oporeziv PDV, promet za koji je propisano poresko oslobođenje sa pravom na odbitak prethodnog poreza ili za promet koji se smatra izvršenim u inostranstvu, ako bi za taj promet postojalo pravo na odbitak prethodnog poreza da je izvršen u Republici Srbiji).

S tim u vezi, promet objekta ili ekonomski deljive celine u okviru tog objekta, koji se ne smatra prvim prenosom prava raspolaganja na novoizgrađenom građevinskom objektu ili ekonomski deljivoj celini u okviru tog objekta, oporezuje se PDV ako su istovremeno ispunjeni svi navedeni uslovi, pri čemu oporezivanje predmetnog prometa PDV mora biti predviđeno ugovorom na osnovu kojeg se vrši taj promet, a ne ugovorom na osnovu kojeg je obveznik PDV – prodavac stekao predmetno dobro. U ovom slučaju, obavezu obračunavanja PDV za promet predmetnog objekta ili ekonomski deljive celine u okviru tog objekta ima obveznik PDV – sticalac, kao poreski dužnik.

Međutim, ako obveznik PDV – sticalac nije obveznik PDV, za promet objekta ili ekonomski deljive celine u okviru tog objekta, koji se ne smatra prvim prenosom prava raspolaganja na novoizgrađenom građevinskom objektu ili ekonomski deljivoj celini u okviru tog objekta, ne obračunava se PDV (bez obzira na to šta je predviđeno ugovorom na osnovu kojeg se vrši promet), već se predmetni promet oporezuje u skladu sa zakonom kojim se uređuju porezi na imovinu.

Prema tome, na prenos prava raspolaganja na ekonomski deljivoj celini u okviru građevinskog objekta (dalje: stan), koji obveznik PDV vrši fizičkom licu koje nije obveznik PDV, pri čemu je obveznik PDV koji vrši predmetni prenos prava raspolaganja taj stan stekao od obveznika PDV – investitora (koji mu je za taj promet obračunao PDV, s obzirom da se radilo o prvom prenosu prava raspolaganja na stanu u okviru novoizgrađenog građevinskog objekta), ne obračunava se PDV. Predmetni promet oporezuje se u skladu sa zakonom kojim se uređuju porezi na imovinu.

Pored toga napominjemo, fizičko lice – kupac prvog stana kojem je obveznik PDV izvršio prenos prava svojine na stanu koji se oporezuje porezom na prenos apsolutnih prava u skladu sa zakonom kojim se uređuju porezi na imovinu, a za taj promet je obračunat PDV, nema pravo na refundaciju PDV po osnovu kupovine tog stana, s obzirom da je PDV obračunat za promet koji nije oporeziv PDV. U tom slučaju, obveznik poreza na prenos apsolutnih prava koji je izvršio promet stana licu koje se smatra kupcem prvog stana, u skladu sa zakonom kojim se uređuju porezi na imovinu, može da ostvari poresko oslobođenje po tom osnovu u skladu sa tim zakonom.

* * *

Odredbama člana 3. Zakona o porezu na dodatu vrednost („Sl. glasnik RS“, br. 84/2004, 86/2004 – ispr., 61/2005, 61/2007, 93/2012, 108/2013, 6/2014 – usklađeni din. izn., 68/2014 – dr. zakon, 142/2014 i 5/2015 – usklađeni din. izn. – dalje: Zakon) propisano je, da su predmet oporezivanja PDV isporuka dobara i pružanje usluga koje poreski obveznik izvrši u Republici uz naknadu, u okviru obavljanja delatnosti, kao i uvoz dobara u Republiku.

Promet dobara, u smislu ovog zakona, a u skladu sa odredbom člana 4. stav 1. Zakona, je prenos prava raspolaganja na telesnim stvarima (dalje: dobra) licu koje tim dobrima može raspolagati kao vlasnik, ako ovim zakonom nije drukčije određeno.

Saglasno odredbi člana 4. stav 3. tačka 7) Zakona, prometom dobara u smislu ovog zakona, smatra se i prenos prava raspolaganja na građevinskim objektima ili ekonomski deljivim celinama u okviru tih objekata.

Prema odredbi člana 10. stav 1. tačka 1) Zakona, poreski dužnik, u smislu ovog zakona, je obveznik iz člana 8. i člana 9. stav 2. ovog zakona.

Odredbom člana 10. stav 2. tačka 2) Zakona propisano je da je, izuzetno od stava 1. tačka 1) ovog člana, poreski dužnik primalac dobara, obveznik PDV, za promet građevinskih objekata i ekonomski deljivih celina u okviru tih objekata, uključujući i vlasničke udele na tim dobrima, izvršen od strane drugog obveznika PDV, u slučaju kada je ugovorom na osnovu kojeg se vrši promet tih dobara predviđeno da će se na taj promet obračunati PDV u skladu sa ovim zakonom.

Odredbom člana 25. stav 2. tačka 3) Zakona propisano je poresko oslobođenje bez prava na odbitak prethodnog poreza, tj. da se PDV ne plaća na promet objekata, osim prvog prenosa prava raspolaganja na novoizgrađenim građevinskim objektima ili ekonomski deljivim celinama u okviru tih objekata i prvog prenosa vlasničkog udela na novoizgrađenim građevinskim objektima ili ekonomski deljivim celinama u okviru tih objekata, kao i prometa objekata i vlasničkih udela na objektima u slučaju kada je ugovorom na osnovu kojeg se vrši promet tih dobara, zaključenim između obveznika PDV, predviđeno da će se na taj promet obračunati PDV, pod uslovom da sticalac obračunati PDV može u potpunosti odbiti kao prethodni porez.

Prema odredbi člana 2. stav 1. Pravilnika o utvrđivanju pojedinih dobara i usluga iz člana 25. Zakona o porezu na dodatu vrednost („Sl. glasnik RS“, br. 120/2012 – dalje: Pravilnik), objektima, u smislu člana 25. stav 2. tačka 3) Zakona, smatraju se građevine spojene sa tlom, koje predstavljaju fizičku, funkcionalnu, tehničko-tehnološku ili biotehničku celinu, u svim stepenima izgrađenosti, koje kao takve mogu biti predmet prenosa prava raspolaganja, i to:

1) stambeni objekti (zgrade koje su u potpunosti namenjene stanovanju, kao i zgrade koje su delom namenjene stanovanju, a delom u druge svrhe, u delu koji je namenjen stanovanju);

2) druge vrste objekata (poslovne zgrade, saobraćajni, vodoprivredni i energetski objekti, objekti infrastrukture elektronskih komunikacija – kablovska kanalizacija, objekti komunalne infrastrukture, industrijski, poljoprivredni i drugi privredni objekti, objekti sporta i rekreacije, groblja, skloništa i dr.).

Saglasno odredbi stava 2. istog člana Pravilnika, ekonomski deljivim celinama u okviru objekata smatraju se delovi objekata koji se isporučuju kao posebne celine (stanovi, poslovni prostori, garaže, garažna mesta i dr.).

Odredbama člana 3. stav 1. Pravilnika propisano je, da se novoizgrađenim građevinskim objektima, u smislu člana 25. stav 2. tačka 3) Zakona, smatraju objekti iz člana 2. stav 1. ovog pravilnika čija je izgradnja, odnosno dogradnja započeta:

1) do 31. decembra 2004. godine, a nastavljena od 1. januara 2005. godine, u delu koji je izgrađen, odnosno dograđen od 1. januara 2005. godine;

2) od 1. januara 2005. godine.

Saglasno odredbi stava 2. istog člana Pravilnika, ekonomski deljivim celinama u okviru novoizgrađenih građevinskih objekata smatraju se delovi tih objekata koji se isporučuju kao posebne celine (stanovi, poslovni prostori, garaže, garažna mesta i dr.).“

Mišljenje Ministarstva finansija br. 430-00-108/2014-04 od 09.07.2015. godine