Poreski tretman prodaja dela objekta koje je fizičko lice samo izgradilo na svom zemljištu

Poreski tretman prodaja dela objekta koje je fizičko lice samo izgradilo na svom zemljištu

 

„Sa stanovišta Zakona o porezima na imovinu 

Kada fizičko lice svojim sredstvima gradi stambeni objekat na svom zemljištu, za koju izgradnju mu je izdata građevinska dozvola, sticanje prava svojine na konkretom objektu u korist tog fizičkog lica ne smatra se prometom i ne podleže plaćanju poreza na prenos apsolutnih prava.

Kada fizičko lice koje nije PDV obveznik, u skladu sa propisima kojima se uređuje porez na dodatu vrednost, proda jednu ili više posebnih celina u okviru stambenog objekta koji je izgradilo na sopstvenom zemljištu i kome je za tu izgradnju na njegovo ime izdata građevinska dozvola, taj prenos je predmet oporezivanja porezom na prenos apsolutnih prava u skladu sa Zakonom o porezima na imovinu („Sl. glasnik RS“, br. 26/2001, „Sl. list SRJ“, br. 42/2002 – odluka SUS i „Sl. glasnik RS“, br. 80/2002, 80/2002 – dr. zakon, 135/2004, 61/2007, 5/2009, 101/2010, 24/2011, 78/2011 i 57/2012 – odluka US – dalje: ZPI). To znači da se porez na prenos apsolutnih prava plaća, osim kada se u skladu sa ZPI ostvari pravo na poresko oslobođenje.

Porez na prenos apsolutnih prava utvrđuje se rešenjem nadležnog poreskog organa, što znači da prodavac (kao obveznik tog poreza) ne vrši samooporezivanje, već za svrhu oporezivanja podnosi poresku prijavu na obrascu PPI-4, sa dokumentacijom potrebnom za utvrđivanje poreske obaveze i dokazima za ostvarivanje prava na poresko oslobođenje (ako takvim dokazima raspolaže), poreskom organu nadležnom prema mestu nepokretnosti na kojoj se pravo svojine prenosi.

Kada prodavac koji nije obveznik PDV, nakon 8. jula 2007. godine vrši prenos prava svojine na stanu (kao posebnoj ekonomskoj celini u okviru izgrađenog stambenog objekta) fizičkom licu koje kupuje prvi stan, porez na prenos apsolutnih prava se ne plaća za površinu koja za kupca prvog stana iznosi do 40 m2 i za članove njegovog porodičnog domaćinstva koji od 1. jula 2006. godine nisu imali u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije do 15 m2 po svakom članu – ako su ispunjeni uslovi propisani čl. 31a i 31b ZPI. Ako su ispunjeni propisani uslovi za poresko oslobođenje, to pravo se (u propisanom obimu) ostvaruje rešenjem poreskog organa.

Kada je pravo na poresko oslobođenje ostvareno – u delu u kome je ostvareno, ne dolazi do plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava.

Naime, prema odredbi člana 23. stav 1. tačka 1) ZPI, porez na prenos apsolutnih prava plaća se kod prenosa uz naknadu prava svojine na nepokretnosti.

Prenosom uz naknadu, u smislu ovog zakona, ne smatra se prenos apsolutnog prava na koji se plaća porez na dodatu vrednost, u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrednost (član 24a stav 1. ZPI).

Prema odredbi člana 31a stav 1. ZPI, porez na prenos apsolutnih prava ne plaća se na prenos prava svojine na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi, odnosno svojinskom udelu na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi (dalje: stan) fizičkom licu koje kupuje prvi stan (dalje: kupac prvog stana), za površinu koja za kupca prvog stana iznosi do 40 m2 i za članove njegovog porodičnog domaćinstva koji od 1. jula 2006. godine nisu imali u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije do 15 m2 po svakom članu (dalje: odgovarajući stan), pod uslovom da:

  1. je kupac prvog stana punoletni državljanin Republike Srbije, sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije;
  2. kupac prvog stana od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu koga kupac stiče prvi stan, nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije.

Porodičnim domaćinstvom kupca prvog stana, u smislu stava 1. ovog člana, smatra se zajednica života, privređivanja i trošenja prihoda kupca prvog stana, njegovog supružnika, kupčeve dece, kupčevih usvojenika, dece njegovog supružnika, usvojenika njegovog supružnika, kupčevih roditelja, njegovih usvojitelja, roditelja njegovog supružnika, usvojitelja kupčevog supružnika, sa istim prebivalištem kao kupac prvog stana (član 31a stav 2. ZPI).

Ako je površina stana koji kupac prvog stana kupuje veća od površine odgovarajućeg stana iz stava 1. ovog člana, porez se plaća na prenos prava svojine na razliku površine kupljenog i površine odgovarajućeg stana (član 31a stav 3. ZPI).

Prema odredbi člana 31b stav 1. ZPI, pravo na poresko oslobođenje, u skladu sa odredbama člana 31a ovog zakona, nema obveznik koji pravo svojine na stanu prenosi:

1) licu na osnovu čije prve kupovine stana je jednom ostvareno pravo na refundaciju poreza na dodatu vrednost, u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrednost, ili na poresko oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava u skladu sa odredbama ovog stava i člana 31a ovog zakona;

2) članu porodičnog domaćinstva kupca prvog stana za koga je jednom ostvareno pravo na refundaciju poreza na dodatu vrednost, u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrednost, ili na poresko oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava u skladu sa odredbama ovog stava i člana 31a ovog zakona.

Utvrđivanje poreza na imovinu, poreza na nasleđe i poklon i poreza na prenos apsolutnih prava vrši se na osnovu podataka iz poreske prijave, poslovnih knjiga poreskih obveznika i drugih podataka kojima organ nadležan za utvrđivanje, naplatu i kontrolu poreza raspolaže, a od značaja su za utvrđivanje poreske obaveze (član 33. stav 1. ZPI).

Obveznik poreza na prenos apsolutnih prava dužan je da podnese poresku prijavu, sa tačnim podacima, u roku od 10 dana od dana nastanka poreske obaveze u smislu člana 29. st. 1. do 7. ovog zakona, sa odgovarajućom dokumentacijom potrebnom za utvrđivanje poreske obaveze (član 36. stav 1. ZPI).

Obveznik poreza na prenos apsolutnih prava, za svrhu ostvarivanja prava na poresko oslobođenje iz člana 31a ovog zakona, uz dokumentaciju iz stava 1. ovog člana, podnosi i overenu izjavu kupca da kupuje prvi stan za sebe, odnosno za sebe i određene članove njegovog porodičnog domaćinstva, kao i druge dokaze iz kojih proizlazi da su ispunjeni uslovi za oslobođenje po tom osnovu koje mu je pružio kupac prvog stana (član 36. stav 2. ZPI).

Porez na nasleđe i poklon i porez na prenos apsolutnih prava utvrđuju se rešenjem poreskog organa (član 39. stav 2. ZPI).

Prema odredbi člana 39b ZPI, nadležni poreski organ utvrđuje pravo na poresko oslobo|ewe u skladu sa odredbama čl. 31a i 31b stav 1. ovog zakona, na osnovu podataka iz člana 33. stav 1. ovog zakona, izjave kupca iz člana 36. stav 2. ovog zakona, kao i drugih dokaza da su ispunjeni uslovi za ostvarivanje tog prava.

Sa stanovišta Zakona o porezu na dobit pravnih lica

Zakonom o porezu na dobit pravnih lica („Sl. glasnik RS“, br. 25/2001, 80/2002, 80/2002 – dr. zakon, 43/2003, 84/2004, 18/2010, 101/2011 i 119/2012 – dalje: ZPDPL) uređeno je oporezivanje dobiti pravnih lica. S tim u vezi, odredbe ovog zakona ne odnose se na oporezivanje prihoda fizičkih lica.

Naime, prema članu 1. ZPDPL, poreski obveznik poreza na dobit pravnih lica je privredno društvo, odnosno preduzeće (organizovano u obliku: akcionarskog društva, društva sa ograničenom odgovornošću, ortačkog društva, komanditnog društva, društvenog ili javnog preduzeća), zadruga koja ostvaruje prihode prodajom proizvoda na tržištu ili vršenjem usluga uz naknadu, kao i drugo pravno lice koje nije organizovano kao privredno društvo, odnosno preduzeće, odnosno zadruga ukoliko prihode ostvaruje pretežno prodajom proizvoda na tržištu ili vršenjem usluga uz naknadu, odnosno drugo pravno lice koje se ne smatra pravnim licem iz st. 1. do 3. tog člana (dalje: nedobitna organizacija) koja ostvaruje prihode prodajom proizvoda na tržištu ili vršenjem usluga uz naknadu.

Sa stanovišta poreza na dohodak građana

Kada fizičko lice koje se, saglasno odredbi člana 32. Zakona o porezu na dohodak građana („Sl. glasnik RS“, br. 24/2001, 80/2002, 80/2002 – dr. zakon, 135/2004, 62/2006, 65/2006 – ispr., 31/2009, 44/2009, 18/2010, 50/2011, 91/2011 – odluka US, 7/2012 – usklađeni din. izn., 93/2012 i 114/2012 – odluka US – dalje: ZPDG), ne smatra preduzetnikom i obveznikom poreza na prihod od samostalne delatnosti, ostvaruje prihod po osnovu prodaje nepokretnosti, tako ostvareni prihod podleže oporezivanju porezom na kapitalne dobitke, saglasno čl. 72. do 80. ZPDG.

Naime, prihod koji obveznik ostvari prodajom, odnosno drugim prenosom uz naknadu stvarnih prava na nepokretnostima, predmet je oporezivanja porezom na kapitalni dobitak saglasno odredbi člana 72. stav 1. tačka 1) Zakona.

Kapitalni dobitak predstavlja razliku između prodajne cene prava, udela, odnosno hartija od vrednosti i njihove nabavne cene usklađene prema odredbama ovog zakona (član 72. stav 5. ZPDG).

Prodajnom cenom za svrhu određivanja kapitalnog dobitka, u smislu ovog zakona, smatra se ugovorena cena, odnosno tržišna cena koju utvrđuje nadležni poreski organ ako oceni da je ugovorena cena niža od tržišne, pri čemu se kao ugovorena, odnosno tržišna cena uzima cena bez poreza na prenos apsolutnih prava (član 73. st. 1. i 2. ZPDG).

Nabavnom cenom za svrhu određivanja kapitalnog dobitka, u smislu ovog zakona, smatra se cena po kojoj je obveznik stekao pravo, udeo ili hartiju od vrednosti, odnosno cena koju je utvrdio poreski organ u skladu sa ovim zakonom (član 74. stav 1. ZPDG).

Kod prodaje nepokretnosti koju je obveznik sam izgradio, nabavnu cenu čini iznos troškova izgradnje, a ako obveznik ne dokaže iznos troškova izgradnje, tržišna cena nepokretnosti koja je uzeta ili mogla biti uzeta kao osnovica poreza na imovinu, a u slučaju prodaje nepokretnosti u izgradnji nabavnu cenu čini iznos troškova izgradnje koje je obveznik imao do dana prodaje (član 74. st. 4. i 5. ZPDG).

Stopa poreza na kapitalni dobitak iznosi 15%.

Ministarstvo finansija i privrede ukazuje da se porez na kapitalne dobitke utvrđuje i plaća po rešenju nadležnog poreskog organa.

Sa stanovišta poreskog postupka i poreske administracije

Ministarstvo finansija i privrede napominje da, saglasno odredbama člana 10. stav 2. tač. 1) i 4) Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji („Sl. glasnik RS“, br. 80/2002, 84/2002 – ispr., 23/2003 – ispr., 70/2003, 55/2004, 61/2005, 85/2005 – dr. zakon, 62/2006 – dr. zakon, 63/2006 – ispr. dr. zakona, 61/2007, 20/2009, 72/2009 – dr. zakon, 53/2010, 101/2011, 2/2012 – ispr. i 93/2012 – dalje: ZPPPA), u poreskopravnom odnosu iz stava 1. ovog člana, fizičko, odnosno pravno lice ima pravo na povraćaj više ili pogrešno naplaćenog poreza, odnosno sporednih poreskih davanja, kao i na povraćaj poreza kada je to drugim poreskim zakonom predviđeno, odnosno da koristi više ili pogrešno uplaćeni porez odnosno sporedna poreska davanja za namirenje dospelih obaveza po drugom osnovu, putem preknjižavanja.

Ako se lice iz stava 2. ovog člana opredeli za povraćaj više ili pogrešno naplaćenog poreza, odnosno sporednih poreskih davanja, kao i za refakciju, odnosno refundaciju poreza, odnosno za namirenje dospelih obaveza po drugom osnovu putem preknjižavanja poreza, Poreska uprava ima obavezu da po zahtevu donese rešenje bez odlaganja, a najkasnije u roku od 15 dana od dana prijema zahteva, ako poreskim zakonom nije drukčije uređeno (član 10. stav 3. ZPPPA).“

Mišljenje Ministarstva finansija i privrede br. 413-00-00258/2012-04(I) od 29.01.2013. godine