Ne plaća se porez na kapitalni dobitak koje ostvari fizičko lice prodajom stana koji je stečen pre 24.01.1994. godine

Ne plaća se porez na kapitalni dobitak koje ostvari fizičko lice prodajom stana koji je stečen pre 24.01.1994. godine

 

„Stan je stečen ugovorom o otkupu stana koji je zaključen i overen kod nadležnog suda u aprilu 1992. godine. Naknadno, aneksom tog ugovora, koji je zaključen i overen pred nadležnim sudom 27.2.2006. godine, precizirano je da predmetni stan ima 9 m2 više nego što je to prvobitno navedeno u osnovnom ugovoru o otkupu stana.

Odredbom člana 72. stav 1. tačka 1) Zakona o porezu na dohodak građana („Sl. glasnik RS“, br. 24/2001, 80/2002, 80/2002 – dr. zakon, 135/2004, 62/2006, 65/2006 – ispr., 31/2009, 44/2009 i 18/2010 – dalje: Zakon) propisano je da se kapitalnim dobitkom smatra prihod koji obveznik ostvari prodajom, odnosno drugim prenosom uz naknadu stvarnih prava na nepokretnostima.

Kapitalni dobitak predstavlja razliku između prodajne cene prava, udela, odnosno hartija od vrednosti i njihove nabavne cene usklađene prema odredbama Zakona (član 72. stav 5. Zakona).

Obveznik koji je pravo, udeo ili hartiju od vrednosti pre prodaje držao u svom portfelju pre 24.1.1994. godine, ne ostvaruje kapitalni dobitak saglasno odredbi stava 7. člana 72. Zakona.

Prodajnom cenom, za svrhu određivanja kapitalnog dobitka, u smislu ovog zakona, smatra se ugovorena cena, odnosno tržišna cena koju utvrđuje nadležni poreski organ ako oceni da je ugovorena cena niža od tržišne (član 73. stav 1. Zakona).

Nabavnom cenom, za svrhu određivanja kapitalnog dobitka, u smislu ovog zakona, smatra se cena po kojoj je obveznik stekao pravo, udeo ili hartiju od vrednosti, odnosno cena koju je utvrdio poreski organ u skladu sa Zakonom (član 74. stav 1. Zakona).

Kada su ugovorom o otkupu stana, koji je konkretno zaključen i overen kod nadležnog suda u aprilu 1992. godine (dakle pre 24.1.1994. godine), kao bitni elementi ugovora navedeni određena otkupna cena kao i površina tog stana, pa se naknadno (2006. godine) aneksom ugovora izmeni odredba koja se odnosi na površinu stana tako što se samo precizira površina stana (u smislu da je stvarna površina predmetnog stana veća za 9 m2 nego što je to navedeno prvobitno u osnovnom ugovoru o otkupu stana) saglasno faktičkom stanju (kvadraturi) koje je postojalo i u momentu otkupa stana, s tim da se ne menja iznos kupoprodajne cene nepokretnosti, prihod koji fizičko lice, koje je predmetni stan navedene (naknadno precizno utvrđene) površine držalo u svom portfelju pre 24.1.1994. godine, ostvari po osnovu njegove prodaje, ne bi bio predmet oporezivanja porezom na kapitalni dobitak. Okolnost da je naknadno (2006. godine) utvrđena i aneksom osnovnog ugovora samo precizirana prava površina predmetnog stana koja je postojala i u momentu otkupa stana (koji je fizičko lice faktički držalo u svom portfelju i pre 24.1.1994. godine), nije od značaja u pogledu oporezivanja prihoda kapitalnim dobitkom ukoliko se predmetnim aneksom samo vrši usklađivanje sa faktičkim stanjem u pogledu površine stana (koje je postojalo i pre 24.1.1994. godine).

Saglasno načelu fakticiteta Poreska uprava u svakom konkretnom slučaju utvrđuje sve činjenice koje su od značaja za opredeljenje poreskog tretmana prihoda koje ostvari fizičko lice, saglasno članu 9. Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji („Sl. glasnik RS“, br. 80/2002, 84/2002 – ispr., 23/2003 – ispr., 70/2003, 55/2004, 61/2005, 85/2005 – dr. zakon, 62/2006 – dr. zakon, 63/2006 – ispr. dr. zakona, 61/2007, 20/2009, 72/2009 – dr. zakon i 53/2010).“

Mišljenje Ministarstva finansija br. 430-03-183/2010-04 od 02.03.2011. godine