UGOVOR O ZAKUPU – Izvod iz Zakona o obligacionim odnosima

ZAKON O OBLIGACIONIM ODNOSIMA

Sl. list SFRJ br. 29/78, 39/85, 45/89, 57/89, Sl.list SRJ br. 31/93, Sl.list SCG br. 1/2003

ZAKUP

Odeljak 1

OPŠTE ODREDBE

Pojam

Član 567

(1) Ugovorom o zakupu obavezuje se zakupodavac da preda određenu stvar zakupcu na upotrebu, a ovaj se obavezuje da mu za to plaća određenu zakupninu.

(2) Upotreba obuhvata i uživanje stvari (pribiranje plodova), ako nije drukčije ugovoreno ili uobičajeno.

Primena posebnih propisa

Član 568

Odredbe ove glave neće se primenjivati na zakupe uređene posebnim propisima.

Odeljak 2

OBAVEZE ZAKUPODAVCA

Predaja stvari

Član 569

(1) Zakupodavac je dužan predati zakupcu zakupljenu stvar u ispravnom stanju, zajedno sa njenim pripacima.

(2) Stvar je u ispravnom stanju ako je u stanju određenom ugovorom, a u nedostatku ugovora, u stanju da može poslužiti za upotrebu radi koje je ugovor zaključen.

Održavanje stvari

Član 570

(1) Zakupodavac je dužan održavati stvar u ispravnom stanju za vreme trajanja zakupa i radi toga vršiti potrebne opravke na njoj.

(2) On je dužan naknaditi zakupcu troškove koje je ovaj učinio za održavanje stvari, a koje bi on sam bio dužan učiniti.

(3) Troškovi sitnih opravki izazvanih redovnom upotrebom stvari, kao i troškovi same upotrebe, padaju na teret zakupca.

(4) O upotrebi opravke zakupac je dužan obavestiti zakupodavca.

Raskid ugovora i sniženje zakupnine zbog opravki

Član 571

(1) Ako potrebne opravke zakupljene stvari ometaju njenu upotrebu u znatnoj meri i za duže vreme, zakupac može raskinuti ugovor.

(2) On ima pravo na sniženje zakupnine srazmerno ograničenju upotrebe stvari zbog tih opravki.

Izmene na zakupljenoj stvari

Član 572

(1) Zakupodavac ne može bez pristanka zakupca činiti izmene na zakupljenoj stvari za vreme trajanja zakupa, ukoliko bi to ometalo upotrebu stvari.

(2) Ako bi izmenama stvari bila smanjena u izvesnoj meri zakupčeva upotreba stvari, smanjiće se i zakupnina u odgovarajućoj srazmeri.

Odgovornost za materijalne nedostatke

Član 573

(1) Zakupodavac odgovara zakupcu za sve nedostatke zakupljene stvari koji smetaju njenoj ugovorenoj ili redovnoj upotrebi, bez obzira na to da li je znao za njih ili ne, kao i za nedostatke svojstava ili odlika predviđenih izrično ili prećutno ugovorom.

(2) Ne uzimaju se u obzir nedostaci koji su manjeg značaja.

Nedostaci za koje zakupodavac ne odgovara

Član 574

(1) Zakupodavac ne odgovara za nedostatke zakupljene stvari koji su u času zaključenja ugovora bili poznati zakupcu ili nisu mogli ostati nepoznati.

(2) Ali, zakupodavac odgovara za nedostatak zakupljene stvari koji je zakupcu usled krajnje nepažnje ostao nepoznat, ako je on znao za taj nedostatak i namerno propustio da o njemu obavesti zakupca.

Proširenje odgovornosti za materijalne nedostatke

Član 575

Zakupodavac odgovara za sve nedostatke zakupljene stvari, ako je tvrdio da ona nema nikakvih nedostataka.

Ugovorno isključenje ili ograničenje odgovornosti

Član 576

(1) Odgovornost za materijalne nedostatke zakupljene stvari može biti ugovorom isključena ili ograničena.

(2) Odredba ugovora kojom se ova odgovornost isključuje ili ograničava ništava je ako je zakupodavac znao za nedostatke i namerno propustio da o njima obavesti zakupca ili ako je nedostatak takav da onemogućuje upotrebu zakupljene stvari, kao i kad je zakupodavac nametnuo tu odredbu koristeći svoj monopolski položaj.

Obaveštavanje zakupodavca o nedostacima i opasnostima

Član 577

(1) Zakupac je dužan obavestiti zakupodavca bez nepotrebnog odlaganja o svakom nedostatku zakupljene stvari koji bi se pokazao u toku zakupa, osim ako zakupodavac zna za nedostatak.

(2) On je isto tako dužan obavestiti zakupodavca o svakoj nepredviđenoj opasnosti koja bi u toku zakupa zapretila zakupljenoj stvari, da bi mogao preduzeti potrebne mere.

(3) Zakupac koji ne obavesti zakupodavca o pojavljenom nedostatku ili o nastaloj opasnosti, za koje ovaj nije znao, gubi pravo na naknadu štete koju bi pretrpeo zbog postojanja nedostatka ili nastale opasnosti za zakupljenu stvar, a dužan je naknaditi štetu koju bi zakupodavac pretrpeo zbog toga.

Prava zakupca kad stvar ima neki nedostatak

Član 578

(1) Ako u času predaje zakupljena stvar ima neki nedostatak koji se ne može otkloniti, zakupac može, po svom izboru, raskinuti ugovor ili zahtevati sniženje zakupnine.

(2) Kad stvar ima neki nedostatak koji se može otkloniti bez većih nezgoda za zakupca, a predaja stvari u određenom roku nije bila bitni sastojak ugovora, zakupac može zahtevati od zakupodavca ili otklanjanje nedostatka u primerenom roku ili sniženje zakupnine.

(3) Ako zakupodavac ne otkloni nedostatak u naknadnom primerenom roku koji mu je zakupac odredio, zakupac može raskinuti ugovor ili zahtevati sniženje zakupnine.

(4) U svakom slučaju zakupac ima pravo na naknadu štete.

Kad nedostatak nastane u toku zakupa i kad stvar nema ugovoreno ili uobičajeno svojstvo

Član 579

(1) Odredbe prethodnog člana primenjuju se i u slučaju kad u toku zakupa nastane neki nedostatak na zakupljenoj stvari.

(2) One se primenjuju i u slučajevima kad zakupljena stvar nema neko svojstvo koje po ugovoru ili običaju treba da ima ili kad to svojstvo izgubi u toku zakupa.

Odgovornost zakupodavca za pravne nedostatke

Član 580

(1) Kad neko treći pretenduje da na zakupljenoj stvari ili na nekom njenom delu vrši neko pravo i obrati se svojim zahtevom zakupcu, kao i ako samovlasno oduzme stvar od zakupca, ovaj je dužan obavestiti o tome zakupodavca, izuzev kad to ovaj već zna, inače će odgovarati za štetu.

(2) Ako se utvrdi da trećem pripada neko pravo koje sasvim isključuje pravo zakupca na upotrebu stvari, ugovor o zakupu se raskida po samom zakonu, a zakupodavac je dužan naknaditi zakupcu štetu.

(3) U slučaju kad se pravom trećeg samo ograničava zakupčevo pravo, ovaj može, po svom izboru, raskinuti ugovor ili zahtevati sniženje zakupnine, i u svakom slučaju naknadu štete.

Odeljak 3

OBAVEZE ZAKUPCA

Upotreba stvari prema ugovoru

Član 581

(1) Zakupac je dužan upotrebljavati stvar kao dobar privrednik, odnosno dobar domaćin.

(2) On je može upotrebljavati samo onako kako je određeno ugovorom ili namenom stvari.

(3) On odgovara za štetu koja nastane upotrebom zakupljene stvari protivno ugovoru ili njenoj nameni, bez obzira na to da li je stvar upotrebljavao on, ili neko lice koje radi po njegovom nalogu, podzakupac ili koje drugo lice kome je on omogućio da upotrebljava stvar.

Otkaz zbog upotrebe protivno ugovoru

Član 582

Ako zakupac i posle opomene zakupodavca upotrebljava stvar protivno ugovoru ili njenoj nameni ili zapušta njeno održavanje, te postoji opasnost znatne štete za zakupodavca, ovaj može otkazati ugovor bez davanja otkaznog roka.

Plaćanje zakupnine

Član 583

(1) Zakupac je dužan plaćati zakupninu u rokovima određenim ugovorom ili zakonom, a u nedostatku ugovora i zakona, kako je uobičajeno u mestu gde je stvar predata zakupcu.

(2) Ako nije drukčije ugovoreno ili u mestu predaje stvari uobičajeno, zakupnina se plaća polugodišnje kad je stvar data u zakup za jednu ili više godina, a ako je data za kraće vreme, po isteku tog vremena.

Otkaz zbog neplaćanja zakupnine

Član 584

(1) Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu ako zakupac ne plati zakupninu ni u roku od 15 dana pošto ga je zakupodavac pozvao na plaćanje.

(2) Ali će ugovor ostati na snazi ako zakupac isplati iznos dužne zakupnine pre nego što mu otkaz bude saopšten.

Vraćanje zakupljene stvari

Član 585

(1) Zakupac je dužan čuvati zakupljenu stvar i po prestanku zakupa vratiti je neoštećenu.

(2) Stvar se vraća u mestu u kome je bila predata.

(3) Zakupac ne odgovara za istrošenost stvari koja nastaje njenom redovnom upotrebom, kao ni za oštećenja koja potiču od njene dotrajalosti.

(4) Ako je za vreme zakupa izvršio kakve promene na stvari, dužan je vratiti je u stanje u kome je bila kad mu je predata u zakup.

(5) On može odneti dodatke koje je učinio na stvari ako se mogu odvojiti bez njenog oštećenja, ali ih zakupodavac može zadržati ako mu naknadi njihovu vrednost u vreme vraćanja.

Odeljak 4

PODZAKUP

Kad se stvari mogu dati u podzakup

Član 586

(1) Ukoliko nije drukčije ugovoreno, zakupac može zakupljenu stvar dati u zakup drugome (podzakup) ili mu je po kom drugom osnovu predati na upotrebu, ali samo ako se time ne nanosi šteta zakupodavcu.

(2) Zakupac jemči zakupodavcu da će podzakupac upotrebljavati stvar prema ugovoru o zakupu.

Kad zakupodavac može odbiti dozvolu

Član 587

Kad je za davanje zakupljene stvari u podzakup potrebna dozvola zakupodavca, ovaj je može odbiti samo iz opravdanih razloga.

Otkaz zbog nedozvoljenog podzakupa

Član 588

Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu ako je zakupljena stvar data u podzakup bez njegove dozvole, kad je ova prema zakonu ili prema ugovoru potrebna.

Neposredni zahtev zakupodavca

Član 589

Zakupodavac može, radi naplate svojih potraživanja od zakupca nastalih iz zakupa, zahtevati neposredno od podzakupca isplatu iznosa koje ovaj duguje zakupcu po osnovu podzakupa.

Prestanak podzakupa po samom zakonu

Član 590

Podzakup prestaje u svakom slučaju kada prestane zakup.

Odeljak 5

OTUĐENJE ZAKUPLJENE STVARI

Otuđenje posle predaje u zakup

Član 591

(1) U slučaju otuđenja stvari koja je pre toga predata nekom drugom u zakup pribavilac stvari stupa na mesto zakupodavca te posle toga prava i obaveze iz zakupa nastaju između njega i zakupca.

(2) Pribavilac ne može zahtevati od zakupca da mu preda stvar pre proteka vremena za koje je zakup ugovoren, a ako trajanje zakupa nije određeno ni ugovorom ni zakonom, onda pre isteka otkaznog roka.

(3) Za pribaviočeve obaveze iz zakupa prema zakupcu odgovara prenosilac kao solidarni jemac.

Pravo na zakupninu

Član 592

(1) Ako nije što drugo ugovoreno, pribavilac stvari predate u zakup ima pravo na zakupninu počev od prvog narednog roka posle pribavljanja stvari, a ako je prenosilac primio tu zakupninu unapred, dužan je da mu je ustupi.

(2) Od časa kad je obavešten o otuđenju zakupljene stvari zakupac može isplatiti zakupninu samo pribaviocu.

Otuđenje zakupljene stvari pre predaje zakupcu

Član 593

(1) Kad je stvar o kojoj je zaključen ugovor o zakupu predata pribaviocu, a ne zakupcu, pribavilac stupa na mesto zakupodavca i preuzima njegove obaveze prema zakupcu ako je u momentu zaključenja ugovora o otuđenju znao za postojanje ugovora o zakupu.

(2) Pribavilac koji u momentu zaključenja ugovora o otuđenju nije znao za postojanje ugovora o zakupu, nije dužan predati stvar zakupcu, a zakupac može samo tražiti naknadu štete od zakupodavca.

(3) Za pribaviočeve obaveze iz zakupa prema zakupcu odgovara prenosilac kao solidarni jemac.

Otkaz ugovora zbog otuđenja stvari

Član 594

Kad usled otuđenja zakupljene stvari prava i obaveze zakupodavca pređu na pribavioca, zakupac može otkazati ugovor u svakom slučaju, poštujući zakonske otkazne rokove.

Odeljak 6

PRESTANAK ZAKUPA

Protek određenog vremena

Član 595

(1) Ugovor o zakupu zaključen za određeno vreme prestaje samim protekom vremena za koje je zaključen.

(2) Isto važi i u slučajevima kad je, u nedostatku volje ugovarača, trajanje zakupa određeno zakonom.

Prećutno obnavljanje zakupa

Član 596

(1) Kad po proteku vremena za koje je ugovor o zakupu bio zaključen, zakupac produži da upotrebljava stvar, a zakupodavac se tome ne protivi, smatra se da je zaključen nov ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod istim uslovima kao i prethodni.

(2) Obezbeđenja koja su treća lica dala za prvi zakup prestaju protekom vremena za koje je bio zaključen.

Otkaz

Član 597

(1) Ugovor o zakupu čije trajanje nije određeno niti se može odrediti iz okolnosti ili mesnih običaja prestaje otkazom koji svaka strana može dati drugoj, poštujući određeni otkazni rok.

(2) Ako dužina otkaznog roka nije određena ugovorom ili zakonom ili mesnim običajima, ona iznosi osam dana, s tim da otkaz ne može biti dat u nevreme.

(3) Ako su zakupljene stvari opasne po zdravlje, zakupac može otkazati ugovor bez davanja otkaznog roka, čak i ako je u času zaključenja ugovora to znao.

(4) Zakupac se ne može odreći prava iz stava 3 ovog člana.

Propast stvari usled više sile

Član 598

(1) Zakup prestaje ako zakupljena stvar bude uništena nekim slučajem više sile.

(2) Ako zakupljena stvar bude delimično uništena ili samo oštećena, zakupac može raskinuti ugovor ili ostati i dalje u zakupu i zahtevati odgovarajuće sniženje zakupnine.

Smrt

Član 599

U slučaju smrti zakupca ili zakupodavca zakup se nastavlja sa njegovim naslednicima ako nije drukčije ugovoreno.