Da li se može ostvariti pravo na oslobođenje plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava za kupovinu prvog stana po osnovu ugovora o zajedničkoj izgradnji

Da li se može ostvariti pravo na oslobođenje plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava za kupovinu prvog stana po osnovu ugovora o zajedničkoj izgradnji

 

„Prema odredbi člana 23. tačka 1) Zakona o porezima na imovinu („Sl. glasnik RS“, br. 26/2001, „Sl. list SRJ“, br. 42/2002 – odluka SUS i „Sl. glasnik RS“, br. 80/2002, 80/2002 – dr. zakon, 135/2004, 61/2007 i 5/2009 – dalje: Zakon), u vezi sa odredbom člana 2. stav 1. tačka 1), porez na prenos apsolutnih prava plaća se kod prenosa uz naknadu prava svojine na nepokretnosti.

Prenosom uz naknadu, u smislu Zakona, ne smatra se prenos apsolutnog prava na koji se plaća porez na dodatu vrednost, u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrednost (član 24a Zakona).

Prema odredbi člana 31a stav 1. Zakona, porez na prenos apsolutnih prava ne plaća se na prenos prava svojine na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi, odnosno svojinskom udelu na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi, fizičkom licu koje kupuje prvi stan, za površinu koja za kupca prvog stana iznosi do 40 m2 i za članove njegovog porodičnog domaćinstva koji od 1.7.2006. godine nisu imali u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije do 15 m2 po svakom članu, pod uslovom da:

1)     je kupac prvog stana punoletni državljanin Republike Srbije, sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije;

2)     kupac prvog stana od 1.7.2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu koga kupac stiče prvi stan, nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije.

Prema odredbi člana 27. Zakona o izmenama i dopunama Zakona o porezima na imovinu („Sl. glasnik RS“, br. 61/2007), koji je stupio na snagu 8.7.2007. godine, pravo na poresko oslobođenje po osnovu kupovine prvog stana može se ostvariti samo na osnovu ugovora o kupoprodaji prvog stana overenog posle stupanja na snagu tog zakona.

Prema odredbama člana 454. stav 1. i člana 455. Zakona o obligacionim odnosima („Sl. list SFRJ“, br. 29/78, 39/85, 45/89 – odluka USJ i 57/89, „Sl. list SRJ“, br. 31/93 i „Sl. list SCG“, br. 1/2003 – Ustavna povelja), ugovorom o prodaji obavezuje se prodavac da prenese na kupca pravo svojine na prodatu stvar i da mu je u tu svrhu preda, a kupac se obavezuje da plati cenu u novcu i preuzme stvar. Ugovor o prodaji nepokretnih stvari mora biti zaključen u pismenoj formi, pod pretnjom ništavosti.

Poreske činjenice utvrđuju se prema njihovoj ekonomskoj suštini (član 9. stav 1. Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji – „Sl. glasnik RS“, br. 80/2002, 84/2002 – ispr., 23/2003 – ispr., 70/2003, 55/2004, 61/2005, 85/2005 – dr. zakon, 62/2006 – dr. zakon, 63/2006 – ispr. dr. zakona i 61/2007).

Imajući u vidu da se pravna identifikacija subjekta svojine na izgrađenom objektu vezuje za lice na koje glasi investiciono-tehnička dokumentacija za izgradnju objekta, kao i da se pravna priroda pravnog posla ne određuje prema nazivu koje su konkretnom ugovoru ugovorne strane dale, već prema pravima i obavezama koje se za ugovorne strane tim ugovorom zasnivaju, sticanje svojine na objektu od fizičkog lica koje nije obveznik PDV, a koje je nosilac investiciono-tehničke dokumentacije za izgradnju tog objekta, u korist lica koje je finansiralo izvesne radove na izgradnji, na ime kog učešća u finansiranju se prenos prava vrši, ima karakter akta o prenosu apsolutnih prava uz naknadu, na koji se plaća porez na prenos apsolutnih prava, osim u slučajevima za koje je Zakonom propisano pravo na poresko oslobođenje.

S tim u vezi, nema zakonskog osnova da se ostvari pravo na oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava primenom odredaba čl. 31a i 31b Zakona – kod prenosa prava svojine na stanu fizičkom licu, po osnovu pravnog posla koji po svojoj suštini nije ugovor o kupoprodaji.

Međutim, ako se prenos prava svojine na stanu vrši fizičkom licu koje tim prenosom stiče prvi stan u Republici, po osnovu ugovora nazvanog kao Ugovor o zajedničkoj izgradnji, te ako taj ugovor po svojoj suštini predstavlja ugovor o kupoprodaji (odnosno ako se njim obavezuje lice na koje je glasila investiciono-tehnička dokumentacija za izgradnju objekta, da prenese pravo svojine na jednom stanu – kao delu izgrađenog objekta, na lice koje je isključivo u novcu finansiralo deo radova na izgradnji tog objekta, pri čemu je stan koji se prenosi opredeljen u odnosu na iznos novčanih sredstava koje je sticalac prava uložio u finansiranje), a imajući u vidu odredbu člana 9. stav 1. Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji, na prenos prava svojine na tom stanu može se ostvariti pravo na poresko oslobođenje iz čl. 31a i 31b Zakona ako su ispunjeni propisani uslovi i ako je taj ugovor overen posle 8.7.2007. godine, pri čemu činjenično stanje od uticaja na postojanje i visinu poreske obaveze na prenos apsolutnih prava u svakom konkretnom slučaju, na osnovu pruženih dokaza, u postupku utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava utvrđuje nadležni poreski organ (što znači i po pitanju da li je u konkretnom slučaju suštinski reč o ugovoru o kupoprodaji, kao i kada je između ugovornih strana zaključen „prvi“ ugovor kojim uređuju međusobne odnose u vezi sa finansiranjem izgradnje u novcu, koji predstavlja osnov prenosa prava svojine na stanu – s obzirom na to da su u konkretnom slučaju ugovorom overenim 26.9.2008. godine stranke uredile da su postigle usmeni dogovor o datumu otpočinjanja i završetku građevinskih radova na izgradnji zgrade, pri čemu je početak radova 1.2.2001. godine, a završetak izgradnje objekta 31.9.2004. godine).“

Mišljenje Ministarstva finansija br. 430-03-00222/2008-04 od 21.02.2009. godine