Kada banka na osnovu hipoteke prodaje stan a taj prenos ne podleže plaćanju poreza na dodatu vrednost, vlasnik stana plaća porez na prenos apsolutnih prava

Kada banka na osnovu hipoteke prodaje stan, a taj prenos ne podleže plaćanju poreza na dodatu vrednost, vlasnik stana plaća porez na prenos apsolutnih prava

„Prema odredbi člana 23. stav 1. tačka 1) Zakona o porezima na imovinu („Sl. glasnik RS“, br. 26/2001, „Sl. list SRJ“, br. 42/2002 – odluka SUS i „Sl. glasnik RS“, br. 80/2002, 80/2002 – dr. zakon, 135/2004, 61/2007, 5/2009, 101/2010, 24/2011, 78/2011, 57/2012 – odluka US, 47/2013 i 68/2014 – dr. zakon – dalje: ZPI), porez na prenos apsolutnih prava plaća se kod prenosa uz naknadu prava svojine na nepokretnosti.

Od oporezivanja porezom na prenos apsolutnih prava izuzima se prenos, odnosno sticanje apsolutnog prava iz čl. 23. i 24. ZPI na koji se plaća porez na dodatu vrednost, u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrednost (član 24a tačka 1) ZPI).

Prema odredbi člana 25. stav 1. ZPI, obveznik poreza na prenos apsolutnih prava je prodavac, odnosno prenosilac prava iz člana 23. stav 1. tač. 1), 2) i 4) ZPI.

Obveznik poreza na prenos apsolutnih prava dužan je da podnese poresku prijavu u roku od 30 dana od dana nastanka poreske obaveze u smislu člana 29. st. 1. do 6. ZPI, sa odgovarajućom dokumentacijom potrebnom za utvrđivanje poreza (član 36. stav 1. Zakona).

Odredbom člana 2. Zakona o hipoteci („Sl. glasnik RS“, br. 115/2005, 60/2015, 63/2015 – odluka US i 83/2015 – dalje: Zakon o hipoteci) propisano je da je hipoteka založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom (dalje : potraživanje) iz vrednosti nepokretnosti, pre običnih poverilaca i pre docnijih hipotekarnih poverilaca (dalje: poverilac), bez obzira u čijoj svojini se nepokretnost nalazi.

Prema odredbi člana 9. stav 1. Zakona o hipoteci, ugovor o hipoteci je ugovor između vlasnika nepokretnosti i poverioca kojim se vlasnik nepokretnosti obavezuje da u korist poverioca zasnuje hipoteku radi namirenja obezbeđenog potraživanja, na način propisan zakonom.

Hipotekarni poverilac može, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, da namiri svoje potraživanje iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, bez obzira u čijoj svojini ili državini se ona nalazi u tom trenutku (član 24. stav 1. Zakona o hipoteci).

Poverilac, na osnovu pravnosnažnog rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a po isteku roka od 30 dana od dana izdavanja rešenja, može kao zakonski zastupnik vlasnika hipotekovane nepokretnosti, prodati nepokretnost neposrednom pogodbom, po ceni iz člana 34. st. 4. i 5. ovog zakona (član 36. stav 1. Zakona o hipoteci).

Prema odredbi člana 41. stav 1. Zakona o hipoteci, hipotekarni poverilac koji sprovodi prodaju hipotekovane nepokretnosti će u ugovor o njenoj prodaji, pored kupoprodajne cene, uneti i odredbu, odnosno prilog ugovoru kojim se utvrđuje raspodela sredstava dobijenih od prodaje, po sledećem redosledu:

1) troškovi prodaje, uključujući troškove i honorare trećih lica;

2) potraživanja hipotekarnih poverilaca prema redosledu upisa iz člana 40. ovog zakona;

3) iznos koji preostane od sredstava ostvarenih prodajom, a nakon namirenja hipotekarnih poverilaca, pripada dužniku, odnosno vlasniku hipotekovane nepokretnosti, kada to nije isto lice.

Prema mišljenju Ministarstva za ekonomske odnose sa inostranstvom Br.: 180-011-00-272/2006-02 od 08.01.2006. godine, datom u vezi prenosa prava svojine kod prodaje hipotekovane nepokretnosti: „u skladu sa Zakonom o hipoteci („Sl. glasnik RS“, br. 115/2005), u slučaju prodaje hipotekovane nepokretnosti, prenos prava svojine vrši se sa vlasnika hipotekovane nepokretnosti na kupca. Hipotekarni poverilac jedino ima pravo da pristupi postupku vansudske prodaje hipotekovane nepokretnosti, na osnovu člana 34. Zakona o hipoteci, ali u tom postupku ne nastupa u svojstvu vlasnika.“

Prema tome, ako prenos uz naknadu prava svojine na nepokretnosti po osnovu ugovora o hipotekarnoj prodaji (koji vrši banka – hipotekarni poverilac, radi naplate potraživanja po odobrenom kreditu, iz nepokretnosti pravnog lica – jemca) ne podleže plaćanju poreza na dodatu vrednost, taj prenos je predmet oporezivanja porezom na prenos apsolutnih prava.

Imajući u vidu mišljenje Ministarstva za ekonomske odnose sa inostranstvom Broj: 180-011-00-272/2006-02 od 08.01.2006. godine, te da je hipotekarni poverilac zakonski zastupnik vlasnika hipotekovane nepokretnosti, kao i da niko ne može preneti na drugoga više prava nego što sam ima, smatramo da je obveznik poreza na prenos apsolutnih prava prenosilac prava svojine na nepokretnosti – vlasnik nepokretnosti (a ne hipotekarni poverilac).

Poresku prijavu za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava podnosi obveznik poreza po tom osnovu, u roku od 30 dana od dana nastanka poreske obaveze, sa odgovarajućom dokumentacijom potrebnom za utvrđivanje poreza.

Ako poreski obveznik nije podneo poresku prijavu, a Vi nemate poresko punomoćje za podnošenje poreske prijave, kao lice koje ima pravni interes da se porez na prenos apsolutnih prava utvrdi i plati, možete poreskom organu omogućiti saznanje o ostvarenom prenosu prava svojine za koji nije podneta poreska prijava, podnošenjem pismena sa priloženim pravnim osnovom prenosa, što može biti osnov za pokretanje postupka utvrđivanja poreske obaveze od strane poreskog organa.“

Mišljenje Ministarstva finansija, br. 011-00-00395/2015-04od 08.09.2015. godine

Možda vas interesuje