Dokazivanje vrednosti nekretnina – kojim dokazima se utvrđuje da je vrednost nekretnina, postrojenja i opreme iskazana po metodu fer vrednosti

Dokazivanje vrednosti nekretnina – dokazi kojima se utvrđuje da je vrednost nekretnina, postrojenja i opreme iskazana po metodu fer vrednosti

„Zakonom o računovodstvu („Sl. glasnik RS“, br. 62/2013 – dalje: Zakon), uređuju se obveznici primene ovog zakona, razvrstavanje pravnih lica, organizacija računovodstva i računovodstvene isprave, uslovi i način vođenja poslovnih knjiga, priznavanje i vrednovanje pozicija u finansijskim izveštajima, sastavljanje, dostavljanje i javno objavljivanje finansijskih izveštaja i godišnjeg izveštaja o poslovanju, Registar finansijskih izveštaja, Nacionalna komisija za računovodstvo, kao i nadzor nad sprovođenjem odredbi ovog zakona.

Saglasno odredbi člana 20. Zakona, za priznavanje, vrednovanje, prezentaciju i obelodanjivanje pozicija u finansijskim izveštajima, velika pravna lica, pravna lica koja imaju obavezu sastavljanja konsolidovanih finansijskih izveštaja (matična pravna lica), javna društva, odnosno društva koja se pripremaju da postanu javna, u skladu sa zakonom kojim se uređuje tržište kapitala, nezavisno od veličine, primenjuju Međunarodne standarde finansijskog izveštavanja (MSFI).

Što se tiče načina vrednovanja nepokretnosti, ovim putem posebno ukazujemo na primenu Međunarodnog računovodstvenog standarda (MRS) 16: Nekretnine, postrojenja i oprema.

Naime, pravna lica mogu da, u skladu sa MRS 16, biraju između nabavne vrednosti ili fer vrednosti, prilikom vrednovanja nekretnina, postrojenja i opreme u skladu sa svojim računovodstvenim politikama (paragraf 29. MRS 16: Entitet se opredeljuje ili za model nabavne vrednosti iz paragrafa 30 ili za model revalorizacije iz paragrafa 31, kada bira svoju računovodstvenu politiku i primenjuje tu politiku na celu grupu nekretnina, postrojenja i opreme).

U slučaju da se odluče za fer vrednost (model revalorizacije), procena vrednosti se vrši minimum jednom na svakih 3-5 godina a može i češće (jednom u toku godine) u zavisnosti od kretanja tržišne vrednosti („Neke nekretnine, postrojenja i oprema mogu pokazivati znatna i promenljiva kretanja fer vrednosti, zbog čega je potrebno vršenje revalorizacije jednom u toku godine“).

Imajući u vidu navedeno, u nastavku su odgovori po redosledu pitanja iz zahteva:

  1. Pravno lice dužno je da, u skladu sa opštim aktom (član 7. stav 1. Zakona), utvrdi svoje računovodstvene politike, u okviru kojih treba da uredi pitanja vrednovanja imovine (u konkretnom slučaju nepokretnosti). Samim tim, mišljenja smo da je, pre svega, opšti akt pravnog lica, kojim su uređene računovodstvene politike, dokaz o tome da je pravno lice svoju imovinu vrednovalo po fer vrednosti. Ukoliko je to slučaj, ovo pravno lice ima obavezu da, nakon obavljene procene (u skladu sa MRS 16, minimum jednom na svakih 3-5 godina, a može i češće) izvrši odgovarajuća evidentiranja (knjiženja) u svojim poslovnim knjigama po navedenoj proceni, pa se i to može smatrati dokazom da je vrednost imovine iskazana po metodu fer vrednosti.
  2. Zakon, kao ni podzakonska akta doneta za njegovo sprovođenje ne uređuju pitanja koja se odnose na to da li procenu nepokretnosti po fer vrednosti može da vrši veštak građevinske struke upisan u registar sudskih veštaka.
  3. Ovim putem ukazujemo da je odgovor na ovo pitanje praktično sadržan pod tačkom 1. Naime, u skladu sa MRS 16, pravno lice treba da procenu vrednosti svojih nekretnina, postrojenja i opreme vrši minimum jednom na svakih 3-5 godina, a može i češće (jednom u toku godine) u zavisnosti od kretanja tržišne vrednosti. Ponovo ističemo da bi u samom aktu kojim su utvrđene računovodstvene politike pravnog lica, ovo pitanje moralo da bude detaljnije regulisano. Ukoliko to nije slučaj, mišljenja smo da „rok važenja“ ranije izvršene procene može da bude maksimalno pet godina.“

Mišljenje Ministarstva finansija br. 430-00-00488/2014-04 od 21.10.2014. godine