PRAVO PREČE KUPOVINE

Pravo preče kupovine nepokretnosti regulisano je odredbama člana 5. do 10. Zakona o prometu nepokretnosti (Sl. glasnik RS br. 93/2014, 121/2014) (vidi na https://www.overa.rs/zakon-o-prometu-nepokretnosti.html)

Izraz “imalac prava preče kupovine” prema tekstu zakonu označava :

Prema navedenim zakonskom odredbama prodaja nepokretnosti se vrši prema sledećem:

Ako na nepokretnosti ima dva ili više suvlasnika, suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo dužan je da ga prethodno ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima.
U slučaju kad ima više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom.
Kad ima više suvlasnika koji bi imali pravo preče kupovine, suvlasnik nepokretnosti ima pravo da sam odluči kome će od njih prodati svoj deo nepokretnosti.

Ako na zemljištu koje se prodaje ne postoji suvlasnik/suvlasnici (odnosno postoji samo jedan vlasnik zemljišta) prodavac koje želi da proda svoje zemljište dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta.
U slučaju kada ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište graniči sa poljoprivrednim zemljištem prodavca, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima vlasnik susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca.
Ako ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca, a granične linije su jednake, prednost između njih ima vlasnik susednog zemljišta čija je površina najveća.

Ponudu za prodaju zemljišta prodavac mora da se dostavi ISTOVREMENO svim nosiocima prava preče kupovine (prvo suvlasnicima ako ih ima a ako ih nema onda vlasnicima susednih zemljišta)
Ponuda mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje.

Ponuda mora biti data u pismenom obliku i poslata isključivo preporučenom poštom (poželjno sa povratnicom).

Imalac prava preče kupovine je dužan da se o ponudi za kupovinu zemljišta izjasni pismenim putem u roku od 15 dana od dana prijema ponude.
Ako se imalac prava preče kupovine kome je učinjena ponuda, ne izjasni u roku od 15 dana od dana prijema ponude, prodavac može prodati nepokretnost drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima.
Imalac prava preče kupovine mora da se o ponudi izjasni u pismenom obliku i da je pošalje isključivo preporučenm poštom (poželjno sa povratnicom).

Ako se imalac prava preče kupovine, kome je učinjena ponuda, u roku od 15 dana od dana prijema ponude, ne izjasni na način pismenim putem da prihvata ponudu, prodavac može prodati nepokretnost drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima.
Ako imalac prava preče kupovine ne prihvati ponudu, a vlasnik tu nepokretnost ne proda ni trećem licu u roku od jedne godine od dana neprihvatanja ponude, dužan je da u slučaju ponovne prodaje postupi na način kao da prodaju vrši prvi put.

Imalac prava preče kupovine može podneti tužba sudu sa zahtevom da se se ugovor o prodaji nepokretnosti oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovima.
Tužba može da se podnese nadležnom sudu u roku od 30 dana od dana kada je imalac prava preče kupovine saznao za prodaju te nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti u slučaju :

Ako je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine ili
ako je prodavca prodao nepokretnost pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom da zahteva da.

Ako ugovor o prodaji nepokretnosti nije zaključen u obliku propisanim zakonom, a nepokretnost je predata kupcu u državinu, smatraće se da je na taj način došlo do povrede prava preče kupovine, pa lice koje ima to pravo može tužbom da zahteva ostvarivanje tog prava. U ovom slučaju tužba može da se podnese nadležnom sudu u roku od jedne godine od dana saznanja za prenos državine, a najkasnije u roku od dve godine od dana predaje nepokretnosti kupcu u državinu.

Tužilac je dužan da istovremeno sa podnošenjem tužbe položi u depozit kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe.