Kuća upisana po programu „Svoj na svome“ može da uđe u pravni promet. Ako ste u katastru upisani kao vlasnik i na nepokretnosti nema zabrane raspolaganja, možete da je prodate ili poklonite.
Ipak, postoji jedna važna stvar koju vlasnici lako previde. Upis po „Svoj na svome“ nije isto što i legalizacija objekta u klasičnom smislu.
Upravo ta razlika određuje šta posle upisa možete da uradite bez većih prepreka, a gde se mogu pojaviti problemi.
Svoj na svome rešava vlasništvo, ali ne pretvara bespravno izgrađenu kuću u objekat sa svim dozvolama
Pun naziv propisa je Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima. Već iz naziva se vidi šta je njegov glavni predmet.
Zakon uređuje evidentiranje objekata i upis prava na njima.
To treba razlikovati od nekadašnjeg postupka ozakonjenja.
Pravnosnažna rešenja o legalizaciji ili ozakonjenju koja su bila doneta ranije ostala su važeća.
Zbog toga danas nije precizno reći da vlasnik nakon „Svoj na svome“ treba još samo da ode i završi staru legalizaciju. Taj stari postupak više ne postoji. Preciznije je reći da je novi zakon izabrao drugačiji model rešavanja problema nelegalnih objekata. Vlasniku omogućava da upiše svojinu, ali sam upis ne potvrđuje da je kuća izgrađena uz građevinsku i upotrebnu dozvolu niti da je prošla sve tehničke provere koje prate redovnu gradnju.
Ministarka građevinarstva Aleksandra Sofronijević upravo je tu razliku opisala kao prelazak sa legalizacije na formalizaciju prava svojine. Prema njenom objašnjenju, krajnji rezultat za građanina jeste upis vlasništva i sticanje ovlašćenja vlasnika, ali postupak nije klasična legalizacija kakvu je poznavao prethodni zakon.
| Status | Šta zapravo imate |
|---|---|
| Kuća izgrađena u redovnom postupku | Građevinsku i odgovarajuću upotrebnu dokumentaciju, uz upis u katastar |
| Kuća ranije ozakonjena | Pravnosnažno rešenje o ozakonjenju i mogućnost upisa na osnovu tog rešenja |
| Kuća upisana po „Svoj na svome“ | Upisano pravo svojine po posebnom zakonu, bez automatske potvrde da objekat ima građevinsku i upotrebnu dozvolu |
Zašto je ta razlika važna kada prodajete kuću?
Za vlasnika je najveća promena to što objekat više nije van katastra ili upisan bez jasno utvrđenog vlasnika. Kada je postupak završen, u katastru postoji podatak ko je vlasnik i na kom osnovu je pravo upisano.
To omogućava da kuća bude predmet ugovora o kupoprodaji.
Međutim, kupac koji vidi da je objekat upisan po posebnom zakonu treba da zna da kupuje nepokretnost čije vlasništvo jeste uređeno, ali čija građevinska istorija nije ista kao kod kuće izgrađene na osnovu uredne građevinske dozvole i kasnije upotrebne dozvole.
Advokat Brane Krunić za 4zida insistirao je upravo na toj razlici. Upis po novom zakonu predstavlja evidentiranje i upis vlasništva, a ne klasičnu legalizaciju objekta.
To ne sprečava prodaju samo po sebi, ali može da utiče na odluku kupca, cenu i dokumentaciju koju će kupac tražiti pre potpisivanja ugovora.
Možete da prodate kuću kada je postupak stvarno završen
Nije dovoljno da ste poslali prijavu ili dobili obaveštenje da je predmet obrađen.
Pre prodaje proverite da li je pravo svojine zaista sprovedeno u katastru. Republički geodetski zavod omogućava proveru statusa potvrde, ali za promet je važan konačan podatak u katastru.
Ako je naknada za upis određena, treba proveriti i da li je plaćena. Resorno ministarstvo je u aprilu upozorilo da vlasnik koji ne plati naknadu u roku od 30 dana može ostati sa zabeležbom zabrane otuđenja. Ministarka je za RTS objasnila da tek nakon završetka postupka i brisanja takve zabeležbe vlasnik može da raspolaže nepokretnošću u punom obimu.
Pre nego što prihvatite kaparu, proverite najmanje sledeće podatke
- da li ste upisani kao vlasnik kuće
- da li imate svojinu 1/1 ili samo suvlasnički deo
- da li je evidentirana cela kuća ili samo deo objekta
- da li površina u katastru odgovara stvarnom stanju
- ko je vlasnik zemljišta ispod kuće i okolne parcele
- da li postoji zabrana otuđenja
- da li postoje hipoteke, sporovi ili druge zabeležbe
- da li je upisana obaveza da se naknadno urede imovinskopravni odnosi na zemljištu
Upisana kuća i legalna kuća nisu ista stvar za kupca
Ovo je verovatno najvažniji deo za nekoga ko kuću namerava da oglasi.
Kupac može da vidi uredno upisano ime vlasnika i istovremeno da ustanovi da objekat nema građevinsku ili upotrebnu dozvolu.
Novi zakon ne daje državno jemstvo da je objekat tehnički bezbedan. Kod objekata upisanih po posebnim pravilima vlasnik preuzima odgovornost za njihovo korišćenje, a sam katastarski upis nije potvrda građevinske ispravnosti.
Praktično, kupac može da pita
- kada je kuća građena
- da li postoji građevinski projekat
- da li su kasnije rađene dogradnje
- da li objekat ima uredne priključke
- da li se stvarna kvadratura poklapa sa katastrom
- da li je pristupni put pravno rešen
- da li postoje problemi sa parcelom
Takva pitanja nisu formalnost. Kuća od 180 kvadrata koja je upisana na vlasnika, ali za koju ne postoji dokumentacija o konstrukciji, nije ista tržišna roba kao kuća iste površine sa kompletnom građevinskom i upotrebnom dokumentacijom.
I na tržištu se već očekuje takva razlika. Sagovornici Bloomberg Adrije ukazali su da bi nekretnine upisane po posebnim uslovima mogle imati drugačiji tržišni tretman od objekata izgrađenih uz kompletnu dozvolnu dokumentaciju.
Šta notar proverava kada prodajete takvu kuću?
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti solemnizovan kod javnog beležnika.
Beležnik proverava identitet stranaka, podatke iz katastra, pravo prodavca, terete i pravne prepreke za promet. Kod objekta čiji građevinski status nije standardan može biti važno i da kupac bude upoznat sa tim šta kupuje.
Problem nelegalnih objekata nije potpuno nestao iz javnobeležničke prakse. Tokom 2026. zabeležene su različite prakse beležnika kod prometa objekata bez pune građevinske dokumentacije. Euronews Srbija je pisao o slučajevima u kojima su pojedine kancelarije prihvatale promet uz odgovarajuća upozorenja, dok su druge bile opreznije.
Zato je pre uzimanja kapare korisno da prodavac odnese aktuelni list nepokretnosti i dokumentaciju konkretnom javnom beležniku koji bi trebalo da potvrdi ugovor.
Ako kupac kupuje nepokretnost koja nije imala potpuno standardan građevinski put, koristan je i naš vodič o tome šta javni beležnik proverava kod nepokretnosti sa nerešenim ili ranije nerešenim statusom.
Poklon kuće je takođe moguć
Ako ste upisani kao vlasnik i nema zabrane raspolaganja, kuću možete da prenesete i ugovorom o poklonu.
Pravila forme ostaju ista kao kod drugih nepokretnosti. Ugovor mora biti zaključen u propisanoj javnobeležničkoj formi, a promena vlasnika zatim se sprovodi u katastru.
Status kuće po „Svoj na svome“ ne nestaje zato što ste je poklonili. Novi vlasnik dobija istu nepokretnost sa istom građevinskom istorijom i postojećim zabeležbama.
Ako roditelj pokloni kuću detetu, dete kao naslednik prvog naslednog reda ne plaća porez na poklon. Supružnik poklonodavca takođe je oslobođen. Kod drugih srodnika poreski tretman zavisi od naslednog reda i drugih zakonskih uslova.
Detaljna pravila smo već objasnili u tekstu o porezu na poklon nekretnina.
Posebno proverite zemljište ispod kuće
Kuća može biti upisana, a da pitanje zemljišta nije rešeno onako jednostavno kako vlasnik očekuje.
To se dešava kada je objekat podignut na parceli koja je upisana na drugo lice, kada postoji više suvlasnika, kada ostavinski postupak nije sproveden ili kada granice i korišćenje parcele nisu usklađeni sa stvarnim stanjem.
Novi zakon za određene situacije dozvoljava upis uz obavezu da se imovinskopravni odnos na zemljištu reši naknadno. Rok može biti pet godina.
Takva zabeležba ne treba da bude skrivena od kupca. Za nekoga ko kupuje kuću jednako je važno da zna ko je vlasnik dvorišta, prilaza i zemljišta ispod objekta kao i ko je upisan na samoj kući.
Šta ako je kuća dograđivana nakon prvobitne gradnje
Upis jednog objekta ne daje vlasniku pravo da kasnije slobodno dograđuje nove prostorije, sprat, garažu ili drugi deo bez dozvole.
Poseban problem predstavljaju objekti ili delovi objekata izgrađeni nakon datuma koji zakon priznaje za primenu posebnog režima. Ne treba polaziti od pretpostavke da će svaka kasnija dogradnja automatski pratiti status već upisane kuće.
Pre prodaje zato uporedite ono što postoji na terenu sa podacima iz katastra.
Ako u listu nepokretnosti piše 120 kvadrata, a kuća u stvarnosti ima 180 zbog kasnije dograđenog sprata, kupac ne kupuje uredno rešeno stanje samo zato što je osnovni objekat upisan.
Da li možete da stavite hipoteku?
Banka proverava vrednost kuće, građevinsku dokumentaciju, zemljište, zabeležbe i mogućnost buduće prodaje objekta ako kredit ne bude otplaćivan. Narodna banka Srbije je objasnila da banke same procenjuju prihvatljivost nepokretnosti kao sredstva obezbeđenja.
Zato upis po „Svoj na svome“ otvara mogućnost za hipoteku, ali ne garantuje da će konkretna banka kuću prihvatiti.
Šta pripremiti pre prodaje ili poklona?
Pre odlaska kod javnog beležnika pripremite dokumentaciju i proverite stanje, umesto da problem otkrijete tek kada je kupac već dao kaparu.
- uzmite aktuelne podatke iz katastra
- proverite osnov upisa prava svojine
- proverite sve zabeležbe i terete
- proverite da li je naknada po „Svoj na svome“ plaćena
- uporedite upisanu i stvarnu površinu objekta
- proverite vlasništvo nad parcelom
- sakupite staru građevinsku dokumentaciju ako je posedujete
- kupcu jasno predočite da je objekat upisan po posebnom zakonu
Kod same kupoprodaje treba obratiti pažnju i na izjavu kojom prodavac dozvoljava kupcu upis prava svojine. O tome smo detaljno pisali u vodiču o clausuli intabulandi.
Za kraj
Upis po „Svoj na svome“ rešava veliki problem koji su vlasnici nelegalnih i ranije neupisanih kuća imali godinama. Kuća dobija upisanog vlasnika i može da uđe u pravni promet. Zbog toga je možete prodati, pokloniti ili ostaviti naslednicima kada su upis i ostali uslovi uredni.
Ali upis ne treba mešati sa klasičnom legalizacijom. „Svoj na svome“ ne potvrđuje da objekat ima građevinsku i upotrebnu dozvolu niti da je država proverila njegovu tehničku bezbednost. Stari Zakon o ozakonjenju više ne važi, pa novi sistem ne vodi ka još jednom kasnijem klasičnom postupku legalizacije. On je taj stari model zamenio formalizacijom vlasništva.
Zato pre prodaje ne proveravajte samo da li je vaše ime upisano u katastru. Pogledajte i osnov upisa, zemljište, zabeležbe, stvarnu kvadraturu i dokumentaciju o gradnji. Upravo na tim detaljima se danas pravi razlika između kuće koja se može jednostavno prodati i kuće čiji će status kupac ili javni beležnik želeti dodatno da razjasni.
