U ugovoru piše da stan ima 64 m², a u katastru stoji 61 m². Vlasnik razliku nekada primeti tek kada prodaje stan, podnosi dokumentaciju banci ili proverava podatke o nepokretnosti.
Pre podnošenja zahteva za ispravku važno je utvrditi odakle razlika potiče. Katastar možda sadrži pogrešno unet podatak, ali druga kvadratura može da potiče iz starije dokumentacije ili iz kasnijih radova na stanu koji nisu evidentirani.
Zbog toga samo merenje stana metrom nije dovoljno. Površina koja danas fizički postoji i površina koja prema dokumentaciji pripada upisanom stanu nisu uvek ista stvar.
Najpre treba utvrditi koji se podaci o stanu razlikuju
Katastar nepokretnosti sadrži podatke o posebnom delu objekta, među kojima su oznaka stana, sprat, struktura i površina. Republički geodetski zavod navodi da katastar vodi podatke o površini stanova i drugih posebnih delova zgrade.
Podatak koji je trenutno upisan dostupan je preko usluga katastra nepokretnosti Republičkog geodetskog zavoda. Nakon toga treba pogledati dokumente koji se odnose baš na taj stan.
Za utvrđivanje porekla razlike važni su, u zavisnosti od starosti zgrade i načina na koji je stan upisan, kupoprodajni ugovor, prethodni ugovori, ugovor o otkupu stana, građevinska i upotrebna dozvola, tehnička dokumentacija, uverenje o posebnom delu objekta, elaborat geodetskih radova i ranija rešenja katastra.
Ako ugovor navodi 64 m², a katastar 61 m², sam ugovor još ne dokazuje da je podatak od 61 m² greška. Potrebno je utvrditi iz kog dokumenta potiče površina koja je evidentirana u katastru i šta ostala dokumentacija govori o stanu.
Kada je u pitanju greška u katastru
Greška postoji kada je prilikom premera, osnivanja, održavanja ili kasnijeg vođenja katastra pogrešno evidentiran podatak koji je već bio pravilno utvrđen.
Pravilnik o katastarskom premeru i katastru nepokretnosti izričito obuhvata greške, nedostatke i propuste koji se odnose na površinu parcela, objekata i posebnih delova objekata. Ispravka ide kroz postupak održavanja katastra, na zahtev stranke ili po službenoj dužnosti.
Jednostavan primer je stan za koji odgovarajuća dokumentacija pokazuje površinu od 64 m², dok je prilikom ranijeg unosa u evidenciju upisano 46 m². Kada dokumentacija jasno pokazuje da je broj pogrešno prenet, predmet je ispravka podatka, a ne evidentiranje nove površine nastale radovima.
Nadležna služba pri odlučivanju gleda dokumentaciju, raniji upis i propise koji su važili kada je greška nastala.
Prema važećem Pravilniku o katastarskom premeru i katastru nepokretnosti, služba u postupku ispravke koristi odgovarajuće dokaze, a kada je potrebno izvodi i geodetsko merenje.
@kraljnekretnina U katastru će namjena zemljišta gotovo uvijek biti pogrešna. Kad kupiš zemljište, obavezno usklađuj stanje u katastru s pravim stanjem. Tako doprinosiš organizaciji katastra – i dižeš vrijednost svojoj nekretnini. #fyp #foryou #nekretnine #investicije #katastar ♬ original sound – Tino Stipanov
Drugačija izmerena površina ne znači odmah da je katastar pogrešio
Poseban problem nastaje kada vlasnik izmeri stan i dobije veću površinu od one koja je upisana. Razlog ponekad nije greška u evidenciji, već promena koja je nastala nakon prvobitnog upisa.
Stan je, na primer, ranije imao otvorenu terasu, a vlasnik ju je kasnije zatvorio i spojio sa dnevnom sobom. Drugi primer je pripajanje dela hodnika, tavanskog prostora ili susedne prostorije. Fizička površina koju vlasnik danas koristi tada ne odgovara nužno površini posebnog dela koja postoji u dokumentaciji.
U toj situaciji nije dovoljno podneti zahtev u kojem se navodi da stan sada ima više kvadrata. Najpre se utvrđuje pravni i građevinski status prostora koji je dodat stanu.
Pravila katastra posebno uređuju promene nastale dogradnjom i rekonstrukcijom. Kod dogradnje se menjaju podaci o površini objekta, a rekonstrukcija utiče na katastarske podatke kada su promenjeni posebni delovi ili drugi evidentirani podaci.
Zato razlika između 60 i 65 m² nema isto značenje ako svih 65 m² postoji u prvobitnoj tehničkoj dokumentaciji i ako je dodatnih pet kvadrata nastalo zatvaranjem terase godinama kasnije.
Koja dokumenta su potrebna za ispravku kvadrature?
Dokumentacija zavisi od razloga zbog kojeg se podaci ne poklapaju.
Kod greške u ranijem upisu relevantni su dokumenti iz kojih se vidi koja je površina bila utvrđena pre nego što je pogrešan podatak evidentiran. U predmetu se zato pojavljuju isprave kao što su ranije rešenje katastra, ugovor, tehnička dokumentacija, upotrebna dozvola ili drugi dokument iz kojeg se jasno utvrđuje površina posebnog dela.
Ako je za utvrđivanje stvarnog stanja potreban geodetski rad, vlasnik angažuje licenciranu geodetsku organizaciju. RGZ za upis objekata i posebnih delova navodi elaborat geodetskih radova među dokumentima koji služe za evidentiranje odgovarajućih podataka.
Kada objekat ima posebne delove, RGZ kao relevantnu dokumentaciju navodi i tehničku dokumentaciju na osnovu koje je izdata građevinska ili upotrebna dozvola, odnosno uverenje nadležnog organa o specifikaciji posebnih delova. Ako nadležni organ ne može da izda odgovarajuće uverenje, u određenim postupcima podatak o posebnom delu utvrđuje stalni sudski veštak građevinske struke.
View this post on Instagram
Kada je potrebna geodetska organizacija?
Geometar nije potreban samo zato što dva papira sadrže različit broj. Njegova uloga postaje važna kada predmet zahteva identifikaciju nepokretnosti, novo geodetsko merenje ili elaborat geodetskih radova.
RGZ je u svojim odgovorima građanima posebno naveo slučaj u kojem se podaci iz stare isprave ne slažu sa podacima dostupnim u katastru, uključujući površinu objekta ili posebnog dela objekta. Tada geodetska organizacija vrši identifikaciju i dostavlja odgovarajuću dokumentaciju uz zahtev.
Posebna pravila važe za stare isprave. RGZ navodi da se kod isprave nastale pre 1. avgusta 1992. godine, kada se površina iz isprave razlikuje od površine u katastru, u određenom postupku uključuje i stalni sudski veštak građevinske struke, dok se upis vrši na površinu iz katastra.
Detalje za stare isprave RGZ je objavio u odgovorima na pitanja građana o upisu po starim ispravama.
Godina nastanka dokumenta zato nije nevažan podatak. Postupak za ugovor iz osamdesetih godina i postupak za novu tehničku dokumentaciju ne moraju imati isti tok.
Šta ako ugovor i katastar imaju različitu kvadraturu?
Kupoprodajni ugovor često je prvi dokument u kojem vlasnik primeti razliku. Ipak, broj naveden u ugovoru ne menja automatski podatak u katastru.
Ako prethodni vlasnik u ugovor unese 70 m², a dokumentacija na osnovu koje je stan upisan pokazuje 67 m², novi vlasnik ne dobija tri dodatna kvadrata samim potpisivanjem ugovora. Potrebno je utvrditi zbog čega je prodavac naveo drugačiju površinu i da li za taj podatak postoji odgovarajuća dokumentacija.
Razlika je posebno važna pre kupovine. Kod kupovine neuknjiženog stana identitet stana i dokumentacija imaju još veću ulogu, jer za konkretnu stambenu jedinicu ne postoji isti skup upisanih podataka kao kod uredno evidentiranog posebnog dela.
Kod uknjiženog stana kupac već na početku vidi koju površinu vodi katastar. Ako ugovor navodi drugi broj, razlog za razliku treba razjasniti pre solemnizacije ugovora, a ne nakon što je kupoprodajna cena isplaćena.
Da li notar ispravlja pogrešnu kvadraturu?
Javni beležnik ne menja podatke u katastru samo zato što ugovorne strane kažu da stan ima drugačiju površinu.
Njegov posao u prometu nepokretnosti jeste da utvrdi identitet stranaka, pregleda potrebnu dokumentaciju i proveri da li je pravni posao podoban za zaključenje u propisanoj formi. Podaci kojima se opisuje stan zato moraju dovoljno jasno da određuju nepokretnost koja je predmet ugovora.
Ako postoji neslaganje koje utiče na identitet ili pravni status stana, problem sa dokumentacijom ne nestaje unošenjem druge kvadrature u novi ugovor.
Sličan princip važi i kod uknjižbe vlasništva. Saglasnost za upis prava svojine rešava pitanje dozvole prodavca da se kupac uknjiži, ali ne služi za promenu tehničkih podataka o stanu bez odgovarajućeg osnova.
Šta ako je stan stvarno veći nego što piše u katastru?
Vlasnik u toj situaciji treba da utvrdi kada je dodatni prostor nastao i na osnovu kojih radova. Razlika od nekoliko kvadrata ponekad potiče od drugačijeg načina evidentiranja, a ponekad od stvarnog proširenja stana.
Ako je stan proširen dogradnjom, rekonstrukcijom, pripajanjem ili drugim radovima, dokumentacija za izvedene radove postaje važnija od samog merenja sadašnjeg stanja.
Geodetski elaborat evidentira geometrijske podatke potrebne za katastar, ali ne pretvara sam po sebi bespravno izvedene radove u zakonito stanje. Građevinski status izmene i dokumentacija na osnovu koje je izvedena ostaju posebno pitanje.
Vlasnik zato ne bi trebalo da polazi od pretpostavke da će novo merenje automatski povećati upisanu površinu stana. Katastar menja podatak kada za promenu postoji odgovarajući pravni i tehnički osnov.
Razlika u kvadraturi je posebno važna pre prodaje stana
Neslaganje od dva ili tri kvadrata ponekad godinama ne pravi vidljiv problem. Prodaja menja situaciju jer kupac, banka i javni beležnik tada rade sa dokumentima koji moraju jasno da opišu predmet kupovine.
Kupac koji plaća stan prema ukupnoj površini želi da zna šta tačno ulazi u tih 60, 65 ili 70 m². Ako deo prostora postoji samo fizički, a ne i u dokumentaciji, njegov pravni položaj nije isti kao položaj uredno upisanog dela stana.
Problem zato ne treba prikrivati tako što će ugovor ponoviti podatak koji jedna strana smatra tačnim. Poreklo razlike treba utvrditi pre prodaje, zajedno sa dokumentima koji potvrđuju površinu stana.
Kako izgleda postupak kada vlasnik utvrdi da je podatak pogrešan?
Vlasnik prvo prikuplja dokumente iz kojih se vidi površina stana i poredi ih sa trenutno upisanim stanjem. Ako dokumentacija potvrđuje grešku u katastru, podnosi se zahtev za njenu ispravku uz isprave koje grešku dokazuju.
Kada predmet zahteva geodetsku identifikaciju ili merenje, postupak uključuje geodetsku organizaciju i odgovarajući elaborat. Ako razlika potiče od građevinskih promena, prethodno se utvrđuje dokumentacija za izvedene radove i osnov za evidentiranje nove površine.
Katastar nakon toga odlučuje na osnovu dostavljenih isprava i podataka kojima raspolaže. Sama izjava vlasnika da stan ima određeni broj kvadrata nije osnov za promenu službene evidencije.
Najvažnija razlika je zato jednostavna. Ako je katastar pogrešno uneo podatak koji je već postojao u dokumentaciji, predmet je ispravka greške. Ako je površina stana kasnije promenjena, potrebno je evidentirati promenu na osnovu dokumentacije koja tu promenu prati.
