Clausula intabulandi – Šta je i zašto bez nje kupac ne može da se uknjiži?

Kada kupujete stan, kuću, zemljište ili drugu nepokretnost, potpisan i overen ugovor nije jedina stvar koja je potrebna da biste bili upisani kao vlasnik u katastru.

U ugovoru mora da postoji i jasna saglasnost prodavca da se pravo svojine prenese na kupca i upiše u katastar.

Ta saglasnost se naziva clausula intabulandi, odnosno izjava o dozvoli upisa. Bez nje kupac po pravilu ne može odmah da se uknjiži kao vlasnik na osnovu ugovora.

Ako je saglasnost uslovljena, na primer potpunom isplatom cene, pravo svojine se upisuje tek kada se ispuni ugovoreni uslov i dostavi odgovarajuća isprava.

Clausula intabulandi se zato ne posmatra kao nevažna pravna formulacija na kraju ugovora. Ona direktno određuje da li kupac ima ispravu podobnu za konačan upis prava svojine ili će morati naknadno da pribavlja dodatnu saglasnost prodavca.

Šta je clausula intabulandi?

Clausula intabulandi je izjava prodavca kojom on dozvoljava kupcu da na osnovu ugovora upiše pravo svojine na kupljenoj nepokretnosti.

Jednostavno rečeno, prodavac njome kaže da je saglasan da se njegovo pravo svojine izbriše, odnosno prenese, a da se kupac u katastru upiše kao novi vlasnik.

U praksi formulacija izgleda približno ovako:

„Prodavac je saglasan da kupac na osnovu ovog ugovora, bez njegove dalje saglasnosti i prisustva, upiše pravo svojine na predmetnoj nepokretnosti u svoju korist.“

Tačan tekst zavisi od konkretnog pravnog posla. Važno je da iz izjave jasno proizlazi koja nepokretnost je predmet upisa, ko daje saglasnost i ko treba da bude upisan kao novi vlasnik.

Stručni savet Javnobeležničke komore Srbije clausula intabulandi opisuje kao saglasnost imaoca knjižnog prava da sticalac može da upiše svoje pravo u javni registar bez njegovog daljeg učešća ili dodatne saglasnosti.

Zašto je clausula intabulandi toliko važna?

Kada prodavac da bezuslovnu saglasnost za upis, kupac dobija osnov da se pravo svojine evidentira na njegovo ime bez ponovnog dolaska prodavca i bez naknadnog potpisivanja iste saglasnosti.

Ranije smo već objasnili šta kupac treba da proveri u dokumentaciji pre kupovine stana. Clausula intabulandi je jedna od stavki koje treba proveriti pre potpisivanja ugovora, posebno kada se kupoprodajna cena ne plaća odjednom.

Da li je clausula intabulandi obavezan deo kupoprodajnog ugovora?

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora da sadrži osnovne elemente pravnog posla, uključujući određenu nepokretnost i cenu. Clausula intabulandi se u praksi posmatra kao neophodna saglasnost za konačan upis prava svojine u katastar.

Kada dostavljena isprava ne sadrži bezuslovnu saglasnost, katastar pod određenim uslovima upisuje predbeležbu umesto konačnog upisa prava.

Zbog toga kupac treba da proveri ne samo da li se izraz „clausula intabulandi“ pojavljuje u ugovoru, već šta sama odredba zaista kaže.

Bezuslovna i uslovna clausula intabulandi nisu isto

Ovo je najvažnija razlika koju kupac treba da razume.

Bezuslovna saglasnost

Kod bezuslovne clausula intabulandi prodavac odmah daje saglasnost da se kupac upiše kao vlasnik.

Takva formulacija se koristi kada nema razloga da se upis odlaže, na primer kada je cena već u potpunosti isplaćena prilikom zaključenja ugovora ili je način plaćanja organizovan tako da prodavac prihvata neposredan upis.

Primer:

„Prodavac neopozivo i bezuslovno dozvoljava kupcu da se na osnovu ovog ugovora upiše kao vlasnik nepokretnosti u celosti.“

Saglasnost vezana za isplatu kupoprodajne cene

Kod prodaje na rate ili kod transakcije u kojoj kupac još nije isplatio celu cenu, prodavac ima razlog da zadrži konačnu saglasnost za uknjižbu do trenutka kada dobije sav novac.

Ugovor tada može da predvidi da će prodavac nakon pune isplate izdati posebnu tabularnu izjavu, odnosno posebnu clausula intabulandi.

Takva situacija znači da kupac nema konačnu bezuslovnu dozvolu za uknjižbu dok ugovoreni uslov ne bude ispunjen.

Zašto prodavac nekada ne daje saglasnost odmah?

Najčešći razlog je neisplaćena kupoprodajna cena.

Ako kupac treba da uplati 150.000 evra u nekoliko tranši, prodavac prirodno želi da pravo svojine ne bude konačno preneto pre nego što dobije celokupan iznos.

Ugovor zato može da odredi:

• kolika je ukupna cena
• koliko je plaćeno pre potpisa
• kada dospeva ostatak
• na koji račun se vrši uplata
• kada prodavac izdaje dozvolu za upis

Kupac u toj situaciji treba unapred da zna ko izdaje posebnu izjavu, u kom roku i u kojoj formi.

Primer kupovine stana za 120.000 evra

Zamislimo da je ugovorena cena stana 120.000 evra.

Kupac prilikom potpisivanja ugovora plaća 20.000 evra, a preostalih 100.000 evra banka uplaćuje iz odobrenog stambenog kredita nekoliko dana kasnije.

Prodavac tada može da odbije da odmah izda bezuslovnu clausula intabulandi, jer još nije primio celu cenu.

Ugovor umesto toga može da propiše da prodavac nakon prijema preostalih 100.000 evra potpisuje posebnu izjavu kojom dozvoljava kupcu konačan upis vlasništva.

Takav mehanizam štiti prodavca, ali ugovor mora precizno da odredi kada njegova obaveza nastaje. Formulacija poput „prodavac će naknadno dati saglasnost“ ostavlja previše prostora za problem.

Šta ako ugovor uopšte nema clausula intabulandi?

Ako ugovor ne sadrži bezuslovnu saglasnost za upis, kupac nema isti položaj kao kada je dozvola za uknjižbu već sadržana u ispravi.

Prema važećim pravilima o upisu u katastar, dostavljanje isprave bez bezuslovne saglasnosti za upis može dovesti do predbeležbe prava, a ne do konačnog upisa svojine.

Predbeležba i uknjižba nisu isto.

Predbeležbom se evidentira pravo koje još nema sve uslove potrebne za konačan upis. Kada se nedostajući uslov naknadno ispuni, predbeležba se opravdava odgovarajućom ispravom i pretvara u konačan upis.

Kupac zato treba da reši nedostajuću saglasnost, a ne da pretpostavi da će katastar zanemariti taj deo dokumentacije.

Šta je predbeležba prava svojine?

Predbeležba predstavlja uslovni upis prava.

Koristi se kada postoji pravni osnov za sticanje, ali isprava još nema sve elemente potrebne za punu uknjižbu.

Tipičan primer je kupoprodajni ugovor kod kojeg je prodavčeva saglasnost za upis vezana za naknadnu isplatu ostatka cene.

Kada kupac ispuni obavezu i pribavi odgovarajuću bezuslovnu saglasnost, može da se sprovede konačan upis.

Takav sistem omogućava da se postojeći pravni posao vidi u katastru, ali kupac ne treba da poistovećuje predbeleženo pravo sa potpuno završenom uknjižbom.

Može li clausula intabulandi da se izda naknadno?

Da. Saglasnost za upis ne mora uvek da bude sadržana u samom kupoprodajnom ugovoru.

Prodavac može da je izda kasnije kao posebnu ispravu.

To se najviše koristi kada je ugovor solemnizovan pre potpune isplate kupoprodajne cene.

Nakon uplate, prodavac potpisuje posebnu izjavu u propisanoj formi i time omogućava kupcu da završi uknjižbu.

U praksi se takav dokument naziva:

• tabularna izjava
• izjava o dozvoli upisa
• clausula intabulandi
• saglasnost za uknjižbu

Naziv dokumenta je manje važan od njegovog sadržaja i forme.

Šta posebna tabularna izjava treba da sadrži?

Izjava mora dovoljno jasno da poveže prodavca, kupca, ugovor i nepokretnost na koju se odnosi.

U praksi se navode:

• podaci prodavca
• podaci kupca
• podaci o ugovoru
• datum zaključenja ugovora
• podaci o nepokretnosti
• katastarska opština
• broj parcele ili posebnog dela objekta
• jasna i bezuslovna saglasnost za upis

Podaci treba da odgovaraju ugovoru i stanju u katastru. Greška u oznaci nepokretnosti, imenu vlasnika ili drugom važnom podatku može da oteža sprovođenje upisa.

Da li prodavac mora ponovo da ide kod notara?

Ako posebna saglasnost za upis nije već sadržana u ugovoru i prodavac je izdaje naknadno, isprava mora biti sačinjena u formi koja je podobna za katastarski postupak.

To u praksi znači da se izjava ne rešava običnim nepotpisanim papirom ili privatnim mejlom kupcu.

Javni beležnik proverava identitet potpisnika i obavlja potrebnu javnobeležničku radnju kako bi dokument mogao da se koristi kao odgovarajuća isprava.

Da li javni beležnik šalje dokumentaciju katastru?

Javni beležnici danas imaju važnu ulogu u elektronskoj dostavi isprava katastru.

Nakon solemnizacije ugovora o prometu nepokretnosti, javni beležnik dostavlja ispravu nadležnoj službi za katastar kroz sistem elektronske razmene podataka.

Katastar zatim postupa prema sadržini dostavljene isprave.

Ako postoji bezuslovna saglasnost za upis i ispunjeni su ostali zakonski uslovi, isprava daje osnov za konačan upis. Ako bezuslovna saglasnost nedostaje, pravna posledica je drugačija i može se sprovesti predbeležba.

Kupac ne treba da čeka kraj transakcije da pročita ovu odredbu

Clausula intabulandi treba da se proveri pre solemnizacije ugovora, a ne nakon što je cena već isplaćena.

Kupac treba da zna odgovor na četiri pitanja:

1. Da li prodavac odmah dozvoljava uknjižbu?
2. Ako ne dozvoljava, koji uslov mora prvo da se ispuni?
3. Koji dokument će prodavac izdati nakon ispunjenja uslova?
4. U kom roku mora da ga izda?

Ako ugovor jasno odgovara na sva četiri pitanja, rizik od kasnijeg zastoja je znatno manji.

Šta ako je cena plaćena, a prodavac odbija da izda saglasnost?

Ovo je ozbiljnija situacija.

Ako je ugovorom određeno da prodavac mora da izda clausula intabulandi nakon potpune isplate, a kupac je uredno izvršio svoju obavezu, prodavac ne bi trebalo proizvoljno da uskraćuje ugovorenu saglasnost.

Kupac tada treba da sačuva dokaz o isplati i ugovor kojim je definisana obaveza prodavca.

Dalji postupak zavisi od sadržaja ugovora i konkretnih okolnosti. Ako prodavac i dalje odbija da ispuni ugovorenu obavezu, potrebno je razmotriti sudsku zaštitu uz pomoć advokata.

Upravo zato je mnogo sigurnije da rok za izdavanje saglasnosti bude precizno napisan u ugovoru.

Šta ako je prodavac preminuo pre izdavanja saglasnosti?

Situacija postaje složenija ako je ugovor zaključen, kupac platio cenu, ali prodavac umre pre izdavanja naknadne tabularne izjave.

Problem tada prelazi i na naslednopravni teren.

Potrebno je utvrditi ko su naslednici prodavca, kakav je status ostavinskog postupka i da li postoji druga isprava koja omogućava upis.

Kupac u ovakvom slučaju ne treba da improvizuje sa zahtevom katastru. Dokumentaciju treba pregledati u celini jer rešenje zavisi od ugovora, dokaza o isplati, upisanog vlasnika i eventualno sprovedenog ostavinskog postupka.

Posebna pravila postoje i za veoma stare ugovore

Problemi sa clausula intabulandi naročito se pojavljuju kod ugovora zaključenih pre više decenija.

Dešava se da kupac koristi nekretninu 20 ili 30 godina, ali nikada nije završio uknjižbu. Kada konačno pokuša da se upiše, utvrdi da stari ugovor nema odgovarajuću izjavu, a prodavac više nije živ ili pravno lice više ne postoji.

Propisi su poslednjih godina menjani upravo zbog velikog broja starih isprava sa formalnim nedostacima. Zakon o državnom premeru i katastru predviđa posebna pravila za određene stare isprave, uključujući situacije u kojima nedostaje clausula intabulandi ili potvrda o isplati cene.

Ta pravila se odnose na posebne slučajeve i ne treba ih posmatrati kao razlog da se kod novog ugovora izostavi uredna saglasnost za upis.

Clausula intabulandi i kupovina stana na kredit

Kod stambenog kredita postoji više koraka koji moraju da budu vremenski usklađeni.

Banka odobrava kredit, kupac zaključuje ugovor, novac se isplaćuje prodavcu, a banka istovremeno zahteva odgovarajuće obezbeđenje kredita.

Zbog toga se u ugovoru precizno uređuje kada prodavac daje saglasnost za upis kupca i kako se dokazuje da je cena isplaćena.

Kupac pre potpisa treba da uskladi tekst ugovora sa zahtevima banke, javnog beležnika i dokumentacijom o nepokretnosti. Naknadna promena već solemnizovanog ugovora stvara dodatne troškove i produžava postupak.

Clausula intabulandi kod kupovine od investitora

Kupovina novogradnje ima dodatne specifičnosti.

Investitor često prima kupoprodajnu cenu u više rata, a konačna saglasnost za uknjižbu vezuje se za potpunu isplatu.

Kupac treba da proveri:

• kada se plaća poslednja rata
• kada investitor izdaje saglasnost za upis
• da li je rok za izdavanje saglasnosti naveden u ugovoru
• koja dokumentacija mora prethodno da bude završena
• da li je predmet kupovine precizno označen

U našem vodiču za ugovor o kupoprodaji stana detaljnije su navedeni osnovni elementi koje ugovor treba da sadrži pre odlaska kod javnog beležnika.

Da li clausula intabulandi znači da je kupac već upisan?

Ne.

Clausula intabulandi daje dozvolu za upis. Ona sama nije dokaz da je katastar već završio promenu vlasnika.

Kupac treba da proveri da li je postupak sproveden i da li je njegovo pravo svojine zaista evidentirano u katastru nepokretnosti.

Drugim rečima, treba razlikovati tri koraka:

Šta kupac treba da uradi pre potpisa ugovora?

Pre solemnizacije ugovora proverite celu odredbu o uknjižbi, a ne samo naslov klauzule.

1. Proverite da li je prodavac upisan kao vlasnik nepokretnosti koju prodaje.
2. Uporedite podatke iz ugovora sa podacima iz katastra.
3. Proverite da li ugovor sadrži saglasnost za upis kupca.
4. Utvrditi da li je saglasnost odmah bezuslovna ili zavisi od isplate cene.
5. Ako će se saglasnost izdavati kasnije, zahtevajte precizan rok.
6. Proverite kako će se dokazati potpuna isplata.
7. Sačuvajte bankarske potvrde i druge dokaze o plaćanju.

Kod kupovine nepokretnosti velike vrednosti, pregled ugovora od strane advokata pre potpisa može sprečiti spor koji bi kasnije bio mnogo skuplji od same pravne provere.

Za kraj

Clausula intabulandi je saglasnost prodavca da kupac bude upisan kao vlasnik nepokretnosti. Kada je bezuslovna i ugovor ispunjava ostale uslove za upis, kupac ima osnov da završi uknjižbu bez nove saglasnosti prodavca.

Ako se cena plaća naknadno, ugovor može da predvidi da prodavac posebnu tabularnu izjavu izda tek nakon potpune isplate. U tom slučaju treba precizno navesti uslov, način dokazivanja isplate i rok u kojem prodavac mora da izda saglasnost.

Upravo taj deo ugovora određuje da li će prelazak sa potpisanog ugovora na upisano vlasništvo proći uredno ili će kupac morati naknadno da rešava nedostajuću dokumentaciju.