Svoj na svome – Kako do upisa nekretnine i sigurnog vlasništva

„Svoj na svome“ odnosi se na primenu Zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, koji omogućava upis objekata, posebnih delova objekata i zemljišta ispod njih.

Cilj programa je da nekretnine koje postoje, ali nemaju potpuno uređen status u katastru, dobiju jasno evidentiranog vlasnika. To obuhvata i deo bespravno izgrađenih objekata, objekte na kojima su radovi izvedeni bez potrebnog odobrenja i određene nekretnine kod kojih pravo svojine ranije nije bilo upisano.

Važno je, međutim, razlikovati pravo svojine od tehničkog statusa objekta. Upis po ovom zakonu ne znači da država garantuje da je objekat građevinski ili tehnički bezbedan.

Ko može da podnese prijavu

Redovni rok za podnošenje prijava istekao je 8. februara 2026. godine u 00:00.

Osobe koje iz objektivnih razloga nisu podnele prijavu na vreme i dalje imaju mogućnost da to učine do 24. oktobra 2026. godine.

Kod prijavljivanja važe još dva važna pravila:

• prijava se podnosi za svaku nekretninu pojedinačno;
• određeni objekti na poljoprivrednom ili šumskom zemljištu mogu biti obuhvaćeni postupkom samo ako ispunjavaju dodatne zakonske uslove.

Samo postojanje objekta zato nije dovoljno za upis. Potrebno je da konkretna nekretnina ispunjava uslove predviđene zakonom.

Kako izgleda postupak upisa

Prijava se podnosi elektronski preko digitalne platforme „Svoj na svome“. Za prijavljivanje se mogu koristiti JMBG i lična karta ili nalog na eUpravi, dok je pomoć dostupna i preko lokalnih samouprava i poštanskih poslovnica.

Nakon podnošenja prijave, Agencija upoređuje navedene podatke sa javnim evidencijama i drugim raspoloživim podacima.

Ako utvrdi tehničke nedostatke ili neslaganja, podnosilac u pravilu dobija rok od 30 dana da ih otkloni.

Kada su uslovi ispunjeni, postupak ide sledećim redom:

• Agencija izdaje potvrdu;
• potvrda se prosleđuje Republičkom geodetskom zavodu;
• RGZ sprovodi promenu u katastru.

Nakon izvršenog upisa, promena je javno dostupna na e-katastru u roku od 24 sata.

Zbog toga je važno pratiti predmet i reagovati na vreme ako se zatraži dopuna dokumentacije.

Koja dokumentacija može biti potrebna?

Dokumentacija zavisi od vrste nekretnine i načina na koji je pravo stečeno.

Ako vlasnik posebnog dela objekta, na primer stana, nije investitor, potrebno je da dokaže pravni osnov sticanja prava.

Kao dokaz mogu poslužiti:

• ugovor o kupovini;
• ugovor o poklonu;
• rešenje o nasleđivanju;
• drugi pravno valjan dokaz vlasništva.

Dodatna dokumentacija može biti potrebna kada se objekat ne može jasno identifikovati iz postojećih podataka.

Ako zbog vegetacije, oblačnosti ili drugih tehničkih razloga nije vidljiv na satelitskim snimcima, može biti potreban elaborat geodetskih radova.

Za poseban deo objekta nastao od zajedničkih prostorija zgrade traže se ugovor sa stambenom zajednicom, saglasnost 51% vlasnika posebnih delova i geodetski elaborat.

Koliko košta upis?

Za porodične stambene objekte i stanove naknada zavisi od grada i zone u kojoj se nekretnina nalazi.

U Beogradu su propisani sledeći iznosi:

U drugim mestima raspon zavisi od broja stanovnika. U gradovima sa više od 100.000 stanovnika naknada iznosi od 100 do 500 evra, a u gradovima i opštinama sa 50.000 do 100.000 stanovnika od 100 do 300 evra.

U opštinama sa manje od 50.000 stanovnika i u selima naknada je 100 evra.

Posebno pravilo važi za skladišta, ekonomske i pomoćne objekte i proizvodne pogone:

• do 500 m² naknada se ne plaća;
• za površinu iznad 500 m² plaća se 10 evra za svaki dodatni kvadratni metar.

Koliko se čeka na rešenje

Brzina obrade zavisi od broja predmeta, potpunosti dokumentacije i potrebe za usklađivanjem podataka.

Prema podacima objavljenim 22. jula 2026. godine, do tada je bilo izdato oko 220.000 rešenja.

Planirani obim obrade pokazuje koliko je postupak širok:

• do početka jeseni trebalo bi da bude obrađeno oko 320.000 zahteva;
• do kraja 2026. cilj je upis između 600.000 i 800.000 objekata.

Prioritet imaju stambene kuće i stambeni objekti.

U velikim gradovima obrada može biti sporija zbog usklađivanja digitalnih planova, kao i nepotpune dokumentacije u pojedinim predmetima.

Status zahteva građani mogu da prate preko platforme „Svoj na svome“.

Šta donose najavljene izmene zakona

Vlada Srbije je 8. avgusta 2026. godine uputila izmene zakona u skupštinsku proceduru.

Pošto još nisu usvojene, ove odredbe treba posmatrati kao predloge, a ne kao trenutno važeća pravila.

Predložene izmene obuhvataju nekoliko važnih pitanja:

• za porodične kuće na selu veće od 400 m² povlašćena naknada bi važila do 400 m², dok bi se viša naknada obračunavala samo na višak površine;
• potvrda o vlasništvu ne bi mogla da bude prosleđena katastru pre potpune uplate naknade;
• ako naknada ne bude plaćena u roku od 30 dana, predmet bi se dostavljao Državnom pravobranilaštvu radi prinudne naplate;
• kupci stanova mogli bi sami da plate dug investitora, nakon čega bi se brisala zabeležba o neplaćenoj naknadi.

Predložena je i mogućnost završetka započetih objekata kod kojih je noseća konstrukcija završena, ali nedostaju fasada, stolarija ili instalacije. Za nastavak radova bio bi potreban izveštaj o zatečenom stanju.

Kako proveriti da li je vlasništvo zaista sigurno

Završetak postupka nije poslednji korak. Nakon upisa treba proveriti stvarno stanje u katastru.

Posebno treba obratiti pažnju na sledeće:

• da li je pravo svojine zaista upisano;
• da li su podaci o vlasniku i nekretnini tačni;
• da li postoje hipoteke;
• da li postoje zabrane raspolaganja ili druge zabeležbe.

Dodatnu pažnju zahtevaju slučajevi u kojima investitor nije platio propisanu naknadu, jer zakon za određene nekretnine predviđa zabeležbu zabrane raspolaganja dok obaveza ne bude izmirena.

Upis vlasništva takođe ne ukida pravo trećih lica da traže zaštitu svog prava svojine ili naknadu štete.

Istovremeno, upis nije potvrda da je objekat tehnički ili građevinski bezbedan. Ako postoji sumnja u stanje konstrukcije ili instalacija, potrebna je posebna stručna provera.

Za kraj

„Svoj na svome“ omogućava da veliki broj nekretnina dobije jasno evidentiranog vlasnika i uređeniji pravni status.

Za građane su najvažnija tri koraka: pratiti status predmeta, blagovremeno dostaviti traženu dokumentaciju i nakon završetka postupka proveriti stanje u katastru.

Do 22. jula 2026. bilo je izdato oko 220.000 rešenja, dok je cilj da se do kraja godine upiše između 600.000 i 800.000 objekata. To pokazuje da postupak ulazi u intenzivniju fazu sprovođenja.