Krajem devedesetih i početkom dvehiljaditih veliki broj porodica u Srbiji dobio je pravo korišćenja zemljišta ili dozvolu na osnovu koje je počeo da gradi kuću, ali upis objekta nikada nije završen. Takvih slučajeva ima mnogo u Beogradu i okolnim naseljima koja su naglo rasla tokom i posle ratova devedesetih.
Poseban problem imaju vlasnici koji danas u fascikli čuvaju staro rešenje, projekat i dokument u kojem se pojavljuje rok od 99 godina, a u katastru kuća i dalje nema status koji očekuju. Novi program „Svoj na svome“ prvi put izričito obuhvata i deo tih starih objekata.
Najvažniji datum je 13. maj 2003. godine. Ako je za kuću pre tog datuma izdata privremena građevinska dozvola, objekat je izričito obuhvaćen novim zakonom o evidentiranju i upisu prava na nepokretnostima.
Da, Svoj na svome obuhvata stare privremene građevinske dozvole
Važeći zakon u članu 1 posebno navodi objekte za koje je izdata privremena građevinska dozvola pre 13. maja 2003. godine.
To znači da vlasnik takve kuće više nije upućen na stari postupak ozakonjenja koji je godinama pokušavao da završi kroz opštinu. Postupak sada ide kroz sistem evidentiranja i upisa prava svojine po programu „Svoj na svome“.
Izraz „legalizacija“ i dalje se koristi u svakodnevnom govoru, ali pravno se više ne vodi stari postupak legalizacije ili ozakonjenja. Novi zakon uređuje evidentiranje objekta i upis prava svojine.
Rezultat je ipak vrlo važan. Nakon uspešnog upisa vlasnik dobija pravni položaj koji stari privremeni status nije mogao da mu obezbedi.
Dozvola na 99 godina
Pre nego što se pogleda novi zakon, treba otvoriti staru fasciklu i videti šta tačno piše na dokumentima.
Kod vlasnika kuća iz tog perioda broj 99 se pojavljuje u različitim pravnim odnosima. Neko ima privremenu građevinsku dozvolu. Drugi ima ugovor o korišćenju ili dugoročnom zakupu građevinskog zemljišta. Treći ima oba dokumenta.
To nije sitna terminološka razlika.
Privremena građevinska dozvola odnosi se na objekat i pravo da se gradi odnosno koristi objekat pod uslovima iz tadašnjeg propisa.
Pravo korišćenja ili zakup na 99 godina prvenstveno se odnosi na zemljište.
Dugoročno korišćenje i zakup državnog građevinskog zemljišta bili su deo tadašnjeg sistema građevinskog zemljišta. Broj od 99 godina nije značio da je korisnik automatski postao vlasnik parcele. I kasnije su gradovi davali građevinsko zemljište upravo na 99 godina. Grad Beograd je, na primer, 2006. objavljivao odluke o davanju građevinskog zemljišta u zakup na taj period.
Zato vlasnik kuće ne treba da se osloni samo na sećanje da je „dobio dozvolu na 99 godina“. Treba pročitati naziv rešenja, datum izdavanja, organ koji ga je izdao i deo u kojem je opisano pravo na zemljištu.
Zašto je toliko ovakvih kuća nastalo devedesetih?
Problem nije nastao kroz nekoliko pojedinačnih slučajeva. Devedesete su bile period masovne gradnje u okolnostima u kojima urbanistički planovi, infrastruktura i katastar nisu pratili broj ljudi kojima je hitno bio potreban stan.
Čak je i država kasnije, u obrazloženju zakona, navela da je bespravna gradnja naročito eskalirala tokom devedesetih. Kao razlozi su navedeni veliki priliv stanovništva sa ratom zahvaćenih područja, nedostatak kontrole i nedostatak planske dokumentacije koja bi omogućila redovnu gradnju.
Beogradska prigradska naselja pokazuju kako je taj problem nastajao.
Busije su formirane devedesetih i naseljene prvenstveno izbeglicama. Kada je Grad Beograd 2008. počeo da priprema urbanistički plan za naselje, gradska uprava je navela da je lokalna vlast davala dozvole za gradnju, ali da je veliki deo naselja nastao bez odgovarajućeg pravnog osnova i bez potrebne infrastrukture.
Busije su nastale 1997. godine. Opština Zemun je tada raspolagala zemljištem na kojem su kuće uglavnom podizale izbegličke porodice iz Hrvatske i Bosne i Hercegovine. Više od dve decenije kasnije stanovnici su i dalje imali probleme sa vlasničkim papirima. RTS je 2021. izvestio da se oko 1.500 placeva i dalje vodilo kao državno zemljište koje koristi poljoprivredno preduzeće.
Slični problemi postojali su u Altini, Grmovcu i drugim naseljima na obodu Beograda. Zato priča o staroj privremenoj dozvoli nije samo pitanje jednog papira. Čitava naselja su nastajala brže nego što su mogli da budu završeni urbanistički i imovinski postupci.
Privremene dozvole nisu isto što i divlja gradnja
Važno je napraviti još jednu razliku. Kuća sa privremenom građevinskom dozvolom nije isto što i kuća podignuta bez ikakvog odobrenja.
Prvi poseban zakon kojim je Srbija pokušala da rešava veliki broj tada bespravnih objekata donet je 1997. godine. Radilo se o Zakonu o posebnim uslovima za izdavanje građevinske, odnosno upotrebne dozvole za određene objekte.
Prema tadašnjem sistemu, kada objekat nije mogao odmah da dobije trajni status zbog urbanističkog plana ili buduće namene zemljišta, postojala je mogućnost izdavanja privremene građevinske dozvole. Takva kuća je zato imala akt nadležnog organa, ali njen pravni put nije bio završen kao kod objekta sa redovnom građevinskom i upotrebnom dozvolom.
Problem je trajao godinama. Katastarska pravila su čak predviđala upis držaoca privremenog objekta i posebnu zabeležbu kada privremena dozvola prestane da važi.
Stari sistem ozakonjenja dodatno je stvarao zabunu. Ministarstvo građevinarstva je svojevremeno na pitanje vlasnice koja je imala privremenu dozvolu iz 1993. odgovorilo da takav objekat nije predmet tadašnjeg ozakonjenja, već da treba da pribavi upotrebnu dozvolu u redovnom postupku. Taj stari odgovor i danas se može videti među odgovorima Ministarstva.
Upravo je tu novi zakon napravio veliku promenu.
Datum 13. maj 2003. određuje da li stara privremena dozvola ulazi direktno u novi postupak
Za ovu grupu kuća zakon ne koristi neodređenu formulaciju poput „stare dozvole“. Propisan je tačan datum.
Privremena građevinska dozvola mora biti izdata pre 13. maja 2003. godine.
Datum nije slučajan. Tog dana stupio je na snagu tada novi Zakon o planiranju i izgradnji, kojim je promenjen dotadašnji sistem propisa o planiranju, gradnji i građevinskom zemljištu.
Zato kuća sa privremenom dozvolom iz 1997, 1998, 1999. ili 2001. godine ulazi upravo u kategoriju koju novi zakon posebno prepoznaje.
Ako je dokument izdat posle 13. maja 2003, sama činjenica da nosi naziv privremena građevinska dozvola nije dovoljna za ovu tačku zakona. Tada se proverava da li objekat ulazi u neku drugu kategoriju propisanu zakonom.
Ako ste vlasnik parcele 1/1, problem je znatno jednostavniji
Kod mnogih starih kuća najveći problem nije bio objekat nego zemljište. Kuća je mogla da postoji decenijama, a parcela se vodila na državu, poljoprivredno preduzeće, više suvlasnika ili nekog ranijeg vlasnika.
Ako ste danas upisani kao vlasnik parcele 1/1, taj deo problema ne postoji. Agencija ne mora prvo da rešava odnos između vlasnika kuće i drugog vlasnika zemljišta.
Za vlasnika koji ima:
- pravo svojine na parceli
- staru privremenu građevinsku dozvolu izdatu pre 13. maja 2003.
- objekat koji postoji u odgovarajućim evidencijama i snimcima
Novi zakon daje direktan put ka evidentiranju objekta i upisu prava svojine.
Situacija je drugačija ako izraz „99 godina“ zapravo potiče iz ugovora o zakupu ili korišćenju parcele, a zemljište se i dalje vodi na drugo lice. Tada se uz status kuće mora proveriti i pravni položaj zemljišta.
Upis po Svoj na svome menja pravni status kuće
Najvažnija promena ne završava se time što se kuća samo nacrta u katastru.
Kada Agencija utvrdi da su uslovi ispunjeni, izdaje potvrdu za upis prava svojine. Ta potvrda sadrži i odluku o brisanju postojećih zabeležbi koje se odnose na status objekta, kao što su „izgrađen bez građevinske dozvole“, „bez odobrenja za izgradnju“ ili „bez upotrebne dozvole“.
Član 12 zakona zatim propisuje da vlasnik nakon upisa objekta i zemljišta ispod objekta ima sva prava vlasnika objekta izgrađenog u skladu sa zakonom, osim posebnih ograničenja iz samog zakona.
Izmene usvojene krajem avgusta 2026. otišle su još dalje. Izmene iz 2026. izričito propisuju da se svi objekti upisani po ovom zakonu smatraju objektima izgrađenim u skladu sa zakonom.
Zato nakon uspešnog upisa nije precizno reći da je kuća i dalje „pravno nelegalna“.
Da li je to onda legalizacija?
U svakodnevnom govoru odgovor je da.
Vlasnik je imao kuću sa privremenim ili nerešenim statusom. Posle postupka dobija upisano pravo svojine, brišu se stare zabeležbe o statusu objekta i zakon objekat smatra izgrađenim u skladu sa zakonom.
Pravni naziv postupka ipak nije „legalizacija“ niti „ozakonjenje“. Zakon govori o evidentiranju i upisu prava na nepokretnostima.
Ta razlika je važna jer novi postupak ne funkcioniše kao nekadašnje pribavljanje klasičnog rešenja o ozakonjenju.
| Da li stara privremena dozvola ulazi u Svoj na svome? | Da, ako je izdata pre 13. maja 2003. i ispunjeni su ostali zakonski uslovi. |
| Da li se vodi stari postupak ozakonjenja? | Ne. Vodi se postupak evidentiranja i upisa prava svojine. |
| Da li se posle upisa kuća smatra legalnom? | Zakon propisuje da se upisani objekti smatraju izgrađenim u skladu sa zakonom. |
| Da li se brišu stare zabeležbe? | Potvrda Agencije obuhvata brisanje zabeležbi koje se odnose na raniji status objekta. |
| Da li vlasnik može da proda kuću? | Da, nakon završenog upisa, ako nema druge zabrane ili tereta. |
Za stare privremene dozvole postoji i važno pravilo o naknadi
Vlasnici ovih kuća treba da pronađu i stare dokaze o plaćanju uređivanja građevinskog zemljišta.
Zakon propisuje da se za objekat izgrađen na osnovu privremene građevinske dozvole ne plaća nova naknada za evidentiranje ako vlasnik dokaže da je ranije već platio naknadu odnosno doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta u postupku izdavanja privremene dozvole.
To je naročito važno za porodice koje su devedesetih ili početkom dvehiljaditih uredno platile ono što je tada nadležni organ tražio, ali nikada nisu uspele da završe konačan status objekta.
Ako je kuća kasnije proširena ili joj je promenjena namena u odnosu na izdatu dozvolu, zakon propisuje plaćanje razlike u naknadi koju utvrđuje Agencija.
Primer je kuća za koju je dozvoljeno 100 kvadrata, a danas ima 160 kvadrata zbog kasnije dograđenog sprata. Stara dozvola ostaje važan dokument, ali dodatnih 60 kvadrata ne treba predstavljati kao da su bili obuhvaćeni prvobitnim rešenjem.
Šta treba pronaći u staroj dokumentaciji?
Porodice koje imaju ovakvu kuću treba da izvade celu staru dokumentaciju, a ne samo jedan papir na kojem piše 99 godina.
Posebno treba pronaći:
- rešenje ili dozvolu na osnovu koje je kuća građena
- datum izdavanja dokumenta
- projekat koji je bio sastavni deo dozvole
- ugovor ili rešenje o zemljištu
- dokaz o plaćenoj naknadi za uređivanje zemljišta
- stari geodetski snimak ako postoji
- dokaze o kasnijim dogradnjama
- aktuelne podatke iz katastra
Najvažnije je uporediti staru dozvolu sa stvarnim stanjem kuće. Sprat, garaža, pomoćni objekat ili proširenje koji su nastali naknadno moraju da budu sagledani odvojeno od prvobitno odobrene gradnje.
Stara dozvola na 99 godina ne treba da se baci ni posle prijave
Digitalni postupak ne znači da stara dokumentacija više nema vrednost.
Agencija koristi podatke iz službenih baza, satelitske snimke, dokumentaciju lokalnih samouprava i dokaze koje dostavljaju podnosioci. Ako se pojavi neslaganje, stari originalni dokument može da bude ključan za dokazivanje načina i vremena gradnje.
Posebno treba sačuvati dokaz o ranije plaćenom doprinosu, jer upravo taj dokument odlučuje da li će vlasnik privremeno dozvoljenog objekta ponovo plaćati naknadu.
Upis ne predstavlja tehnički pregled kuće
Postoji još jedna razlika koju ne treba prećutati.
Program rešava pravni status i svojinu, ali država samim upisom ne preuzima garanciju za tehničku bezbednost objekta. Zakon izričito propisuje da Republika Srbija ne garantuje bezbednost i sigurnost korišćenja objekta upisanog po ovom postupku.
To znači da pravni status posle upisa i tehničko stanje kuće nisu isto pitanje.
Kuća može biti uredno upisana i smatrati se izgrađenom u skladu sa zakonom, a da vlasnik ipak treba posebno da proveri konstrukciju, stare instalacije, kasnije dogradnje ili druga tehnička pitanja.
Posle upisa kuća može normalno da uđe u pravni promet
Završen upis rešava problem koji je mnoge porodice pratio decenijama. Vlasnik više ne raspolaže samo starom dozvolom i kućom koja fizički postoji, već upisanim pravom svojine.
Takva kuća može da se proda, pokloni i nasledi pod pravilima koja važe za upisane nepokretnosti, uz proveru eventualnih hipoteka, zabrana i drugih tereta.
Kupac ipak treba da vidi osnov po kojem je objekat upisan i da uporedi katastarsko sa stvarnim stanjem. O problemima koji se pojavljuju kada objekat nije potpuno sređen u katastru pisali smo i u vodiču o neuknjiženim nekretninama.
Najvažnije je šta tačno piše na starom rešenju
Izraz „građevinska dozvola na 99 godina“ dovoljan je da vlasnik prepozna svoj problem, ali nije dovoljan za pravnu proveru dokumentacije.
Ako na rešenju piše da je reč o privremenoj građevinskoj dozvoli izdatoj pre 13. maja 2003., novi zakon tu kategoriju navodi direktno.
Ako se 99 godina odnosi samo na pravo korišćenja ili zakup zemljišta, prvo treba pogledati ko je danas vlasnik parcele i kakvo pravo je upisano u katastru.
Ako su parcela i kuća već na istom vlasniku, a problem je ostao samo u starom privremenom statusu objekta, novi postupak rešava upravo ono što prethodni sistemi godinama nisu završili.
Za kraj
Veliki broj kuća sa starim papirima nije nastao tako što su ljudi jednostavno odlučili da grade bez ikakve dozvole. Devedesetih su čitava naselja rasla u uslovima velikog priliva izbeglica, nedostatka urbanističkih planova i pravnog sistema koji je često davao samo privremena rešenja.
Program „Svoj na svome“ sada izričito obuhvata kuće sa privremenom građevinskom dozvolom izdatom pre 13. maja 2003. godine. Kada se postupak završi i svojina upiše, zakon takav objekat smatra izgrađenim u skladu sa zakonom.
Zato vlasnik kuće sa starom „dozvolom na 99 godina“ treba prvo da proveri šta tačno predstavlja taj dokument. Ako je u pitanju privremena građevinska dozvola iz odgovarajućeg perioda, upravo je to jedna od kategorija zbog kojih je novi sistem uveden. Ako se 99 godina odnosi na zemljište, potrebno je posebno proveriti i vlasnički status parcele.
