Neuknjižen stan postoji, ali nije upisan u katastar kao posebna nepokretnost. Zbog toga za konkretnu stambenu jedinicu ne postoji list nepokretnosti koji potvrđuje vlasnika, površinu i eventualne terete.
Kupovina neuknjiženog stana ne mora automatski da znači kupovinu bespravno izgrađenog objekta. Neuknjiženost može biti posledica nezavršenog administrativnog, tehničkog ili imovinskopravnog postupka.
Podaci o parceli i zgradi mogu se proveriti preko e-Katastra, na osnovu adrese ili broja katastarske parcele. Upisana zgrada ipak ne znači da je i stan upisan kao posebna nepokretnost.
Da li ugovor može da se overi kod notara?
Sama saglasnost kupca i prodavca nije dovoljna da bi ugovor bio solemnizovan. Notar mora da utvrdi da li postoje pravni osnov za promet i dokumentacija koja pouzdano povezuje prodavca sa konkretnim stanom.
Mogućnost solemnizacije zavisi od razloga neuknjiženosti i dokumentacije koju prodavac poseduje.
Kod neuknjižene starogradnje promet može biti problematičan kada ne postoji odgovarajući pravni osnov ili nije moguće dokazati pravo prodavca. Javni beležnici od 1. jula 2018. godine ne solemnizuju ugovore kada nekretnina nema dovoljno jasan osnov za promet.
Kod privremeno neuknjižene novogradnje ugovor može biti solemnizovan ako investitor poseduje odgovarajuću dokumentaciju, kao što su građevinska dozvola, dokaz o pravu na zemljištu, upotrebna dozvola ili dokumentacija o ozakonjenju.
Notar može da odbije solemnizaciju kada nisu pouzdano utvrđeni pravni status objekta, poreklo prava prodavca ili identitet stana.
Šta notar proverava?
Kod kupovine neuknjiženog stana notar ne može da se osloni samo na list nepokretnosti za konkretnu jedinicu.
Zbog toga proverava širi skup dokumenata, od identiteta stranaka do građevinskog statusa objekta i načina na koji je prodavac stekao pravo na stan.
Identitet i ovlašćenja stranaka
Provera počinje utvrđivanjem ko zaključuje ugovor i da li je to lice ovlašćeno da raspolaže stanom.
Notar proverava identitet i poslovnu sposobnost kupca i prodavca. Ako neku stranku zastupa punomoćnik, kontroliše formu, sadržinu i obim punomoćja.
Kod pravnog lica proverava se ko ima pravo zastupanja i da li je ovlašćen za prodaju nepokretnosti.
View this post on Instagram
Pravo prodavca na stan
Pošto za neuknjižen stan ne postoji poseban list nepokretnosti, potrebno je drugim ispravama dokazati kako je prodavac stekao pravo na njemu.
To mogu biti:
- kupoprodajni ugovor;
- ugovor o poklonu;
- rešenje o nasleđivanju;
- ugovor sa investitorom;
- sudska odluka;
- druga isprava podobna za dokazivanje prava.
Notar proverava da li postoji uredan i neprekinut sled dokumenata od prethodnih vlasnika do sadašnjeg prodavca.
Proverava se i da li prodavac može da raspolaže celim stanom, da li je potrebna saglasnost supružnika i da li postoje suvlasnici ili naslednici čija prava utiču na prodaju.
Dokumentaciju o objektu
Pravo prodavca nije jedino važno. Potrebno je utvrditi i da li zgrada i stan imaju dokumentaciju koja omogućava promet i eventualnu buduću uknjižbu.
Kod kupovine neuknjiženog stana proveravaju se:
- građevinska dozvola;
- upotrebna dozvola;
- dokumentacija o ozakonjenju;
- elaborat etažiranja;
- geodetski snimak;
- podaci o parceli i zgradi;
- projektna dokumentacija.
Notar proverava i da li je objekat izgrađen u skladu sa dozvolom. Veća odstupanja od projekta mogu otežati solemnizaciju i kasniji upis.
Identitet stana
Čak i kada postoji uredan sled ugovora, mora biti jasno na koji se stan ti dokumenti odnose. To je posebno važno kada jedinica nije označena u katastru.
Stan mora biti precizno određen u ugovoru. Proveravaju se:
- adresa;
- ulaz;
- sprat;
- broj stana;
- površina;
- struktura;
- pripadajuće prostorije.
Podaci treba da budu usklađeni sa projektom, elaboratom, prethodnim ugovorima i drugom dokumentacijom.
Poseban rizik postoji kod stanova nastalih dogradnjom, pregrađivanjem, spajanjem prostorija ili zatvaranjem terasa bez odgovarajuće dozvole.
Sadržina ugovora
Kada su stranke, pravo prodavca i identitet stana utvrđeni, notar proverava da li ugovor jasno uređuje sve obaveze kupca i prodavca.
Ugovor treba da sadrži:
- kupoprodajnu cenu;
- način i rok isplate;
- datum predaje stana;
- izjave o pravima trećih lica;
- podatke o prethodnom prometu;
- odgovornost prodavca za pravne nedostatke;
- obavezu saradnje pri budućoj uknjižbi;
- posledice ako se pojavi prepreka za upis.
Način isplate određuje se ugovorom, bez obzira na to da li je stan uknjižen.
Kod kupovine neuknjiženog stana posebno treba urediti vraćanje novca, raskid ugovora ili odgovornost prodavca ako se ispostavi da uknjižba nije moguća.
Na šta notar upozorava kupca?
Notar upozorava kupca da se pravo prodavca dokazuje ugovorima i drugom dokumentacijom, a ne listom nepokretnosti za konkretan stan.
Kupac se upozorava i na sledeće rizike:
- buduća uknjižba nije zagarantovana;
- postupak ozakonjenja može biti odbijen;
- stan može odstupati od projekta;
- dokumentacija može biti nepotpuna;
- pravni sled može imati nedostatke;
- kasnija prodaja može biti otežana;
- stan možda neće moći da bude opterećen hipotekom;
- banka može odbiti stambeni kredit.
Solemnizovan ugovor potvrđuje da je pravni posao zaključen u propisanoj formi, ali ne potvrđuje da će stan biti upisan u katastar.
Šta notar ne garantuje?
Granice notarske provere važno je jasno razumeti. Solemnizacija ne pretvara neuknjižen stan u uknjiženu nepokretnost i ne rešava građevinske, tehničke ili administrativne probleme.
Notar ne garantuje:
- da će stan sigurno biti uknjižen;
- da će objekat dobiti upotrebnu dozvolu;
- da će postupak ozakonjenja biti uspešan;
- da nema neprijavljenih prepravki;
- da stvarna površina odgovara dokumentaciji;
- da stan nema građevinske nedostatke;
- da će banka odobriti kredit;
- da je niža cena dovoljna da opravda rizik.
Notar ne vrši tehnički pregled stana i ne proverava kvalitet gradnje, instalacije, vlagu, pukotine ili druge fizičke nedostatke.
Overa ugovora ne uklanja rizike koji proizlaze iz neuređenog katastarskog i građevinskog statusa.
Šta kupac treba dodatno da proveri?
Notarska kontrola ne zamenjuje proveru koju kupac treba da sprovede u sopstvenom interesu.
Pre davanja kapare i potpisivanja ugovora potrebno je proveriti pravni, katastarski, građevinski i finansijski status stana.
Kupac treba da proveri:
- da li su parcela i zgrada evidentirane u katastru;
- ko je upisan kao vlasnik zemljišta i objekta;
- da li postoje hipoteke, sporovi ili zabrane raspolaganja;
- tačan razlog neuknjiženosti;
- postojanje građevinske i upotrebne dozvole;
- fazu ozakonjenja ili etažiranja;
- usklađenost stvarnog stanja sa projektom;
- celokupan pravni sled;
- poreske i komunalne obaveze;
- mogućnost kasnije uknjižbe.
Pravni sled treba da pregleda advokat koji zastupa kupca, a ne prodavca ili investitora.
Kupac treba da uporedi stvarno stanje stana sa projektnom dokumentacijom. Dogradnje, zatvorene terase i promenjen raspored mogu predstavljati prepreku za upis.
Finansiranje je takođe važno proveriti pre nego što kupac preuzme ugovorne obaveze. Neuknjižen stan po pravilu ne može biti predmet standardne hipoteke.
Kod pojedinih novogradnji kredit može biti moguć kada je objekat izgrađen oko 80 odsto i kada projekat ispunjava zahteve banke. Mogućnost kreditiranja treba proveriti pre davanja kapare ili potpisivanja predugovora.
Ugovorom se može predvideti zadržavanje dela cene, povraćaj novca, ugovorna kazna ili raskid ako prodavac nije prijavio pravnu prepreku.
Na kraju
Kupovina neuknjiženog stana zahteva detaljniju proveru od kupovine uredno upisane nepokretnosti. Notar proverava stranke, pravo prodavca, sled dokumentacije, status objekta, identitet stana i sadržinu ugovora.
Solemnizacija ipak ne garantuje buduću uknjižbu, odobrenje kredita ili uspešno ozakonjenje. Zbog toga kupac treba da proveri katastar, dozvole, stvarno stanje i pravni sled uz pomoć nezavisnog advokata.
