Kupovina nepokretnosti često ne može da se završi odmah nakon što se kupac i prodavac dogovore o ceni. Nekada je potrebno sačekati odobrenje stambenog kredita, pribaviti dodatnu dokumentaciju, rešiti pitanje iseljenja ili precizirati rokove plaćanja.
U takvim situacijama zaključuje se predugovor, kojim obe strane potvrđuju da će kasnije potpisati glavni ugovor pod već dogovorenim uslovima.
Međutim, samo potpisivanje dokumenta nije dovoljno. Predugovor za kupoprodaju nepokretnosti mora biti zaključen u propisanoj formi i overen, odnosno solemnizovan kod javnog beležnika.
Bez toga ne proizvodi pravna dejstva koja kupac i prodavac očekuju.
Zašto je overa predugovora važna?
Overa, odnosno solemnizacija predugovora, predstavlja uslov njegove pravne punovažnosti. Javni beležnik ne potvrđuje samo da su strane stavile potpise na dokument, već proverava sadržinu ugovora, identitet učesnika i njihovu sposobnost da zaključe pravni posao.
Tokom postupka beležnik proverava podatke o nepokretnosti i upozorava strane na moguće pravne rizike. Proverava se i da li je ista nepokretnost već bila predmet prometa.
Nakon overe podatak o zaključenom poslu unosi se u odgovarajući registar, čime se smanjuje opasnost da prodavac istu nepokretnost proda većem broju kupaca.
Overen predugovor može biti osnov za upis predbeležbe promene vlasnika u katastar, ako su za to ispunjeni zakonski uslovi. Predbeležba kupcu pruža dodatni nivo zaštite jer u javnoj evidenciji pokazuje da postoji pravni posao koji bi trebalo da dovede do promene vlasništva.
Pravna zaštita je posebno važna ako jedna strana kasnije odbije da ispuni ono na šta se obavezala.
U zavisnosti od sadržine predugovora i okolnosti slučaja, druga strana može zahtevati:
- zaključenje glavnog ugovora
- naknadu nastale štete
- raskid predugovora
- primenu ugovorenih pravila o kapari
Kada jedna strana bez opravdanog razloga odbije da zaključi glavni ugovor, druga strana može sudskim putem tražiti da se ugovor zaključi.
Ako poseban rok nije ugovoren, takav zahtev može se podneti u roku od šest meseci od dana kada je, prema prirodi posla i okolnostima, glavni ugovor trebalo da bude zaključen.
Zbog toga je važno da predugovor ne bude neodređen. Što su obaveze, uslovi i rokovi preciznije napisani, manji je prostor za različita tumačenja i buduće sporove.
Šta predugovor treba da sadrži?
Predugovor treba da sadrži sve podatke koji su neophodni da bi se kasnije bez većih nedoumica zaključio glavni ugovor. Dokument mora jasno pokazati ko prodaje nepokretnost, ko je kupuje, šta je predmet prodaje i pod kojim uslovima se posao zaključuje.
Najpre se navode lični podaci kupca i prodavca, uključujući ime i prezime, jedinstveni matični broj građana, adresu prebivališta i podatke iz ličnog dokumenta.
Ako je neka od strana pravno lice, unose se poslovno ime, sedište, matični broj, PIB i podaci o ovlašćenom zastupniku.
Nepokretnost mora biti precizno opisana.
U predugovoru se navode:
- adresa i lokacija
- broj parcele
- broj lista nepokretnosti
- broj posebnog dela objekta
- površina stana, kuće, poslovnog prostora ili zemljišta
- katastarska opština
- pripadajući delovi, poput garaže, podruma ili parking mesta
Pravni osnov
Potrebno je navesti i pravni osnov po kojem je prodavac stekao vlasništvo. To može biti prethodni kupoprodajni ugovor, ugovor o poklonu, rešenje o nasleđivanju, sudska odluka ili drugi odgovarajući dokument.
Jedan od najvažnijih delova predugovora odnosi se na kupoprodajnu cenu. Treba navesti njen ukupan iznos, valutu, način plaćanja, iznos koji se plaća prilikom potpisivanja predugovora i rok za uplatu ostatka.
Ako kupac kupovinu finansira stambenim kreditom, u predugovoru treba jasno urediti šta se dešava ako banka ne odobri kredit. Bez takve odredbe mogu nastati sporovi oko vraćanja kapare i odgovornosti kupca za odustanak od kupovine.
Predugovorom je korisno urediti i sledeća pitanja:
- datum zaključenja glavnog ugovora
- rok za iseljenje prodavca
- datum ulaska kupca u posed
- trenutak predaje ključeva
- stanje u kojem nepokretnost treba da bude predata
- obavezu izmirenja računa i drugih dugovanja
- raspodelu troškova javnog beležnika, poreza i drugih izdataka
- posledice kašnjenja ili neispunjenja obaveza
Kapara se često ugovara kao potvrda da su obe strane ozbiljne u nameri da završe kupoprodaju. U praksi često iznosi oko 10% kupoprodajne cene, mada njen iznos nije unapred fiksiran i zavisi od dogovora.
Predugovor mora precizno odrediti da li uplaćeni iznos predstavlja kaparu ili avans, jer ta dva pojma nemaju iste pravne posledice.
Kod kapare se obično ugovara da kupac gubi dati iznos ako bez opravdanog razloga odustane, dok prodavac može biti dužan da vrati dvostruki iznos ako je on odgovoran za neizvršenje ugovora. Ta pravila treba jasno napisati, a ne podrazumevati.
Kako se vrši overa?
Prvi korak je provera dokumentacije. Kupac bi trebalo da proveri vlasnički status nepokretnosti, eventualne hipoteke, zabeležbe, zabrane otuđenja, sudske sporove i druge terete koji mogu uticati na kupovinu.
Nakon toga sastavlja se tekst predugovora. Dokument može pripremiti advokat, javni beležnik ili same ugovorne strane, ali njegov sadržaj mora biti usklađen sa zakonom i prilagođen konkretnom poslu. Korišćenje univerzalnog obrasca bez prilagođavanja može ostaviti važna pitanja nerešena.
Kupac i prodavac zatim odlaze kod nadležnog javnog beležnika. Beležnik proverava njihov identitet, poslovnu sposobnost, ovlašćenja i dokumentaciju koja se odnosi na nepokretnost. Takođe proverava da li razumeju sadržinu predugovora i pravne posledice njegovog potpisivanja.
Predugovor se zatim potpisuje i solemnizuje. Solemnizacija znači da javni beležnik potvrđuje da je isprava strankama pročitana, da su je razumele i da njena sadržina odgovara njihovoj stvarnoj volji.
Posle overe kupac najčešće isplaćuje ugovorenu kaparu. Preporučljivo je da plaćanje bude izvršeno preko bankovnog računa ili na drugi način koji ostavlja jasan dokaz o uplati. Ako se novac predaje u gotovini, prijem treba izričito potvrditi u predugovoru ili posebnoj priznanici.
Kada se ispune svi dogovoreni uslovi, strane zaključuju glavni kupoprodajni ugovor. Tada se isplaćuje preostali deo cene, reguliše prenos prava svojine i vrši primopredaja nepokretnosti.
Za solemnizaciju predugovora obračunava se 50% javnobeležničke nagrade koja bi bila naplaćena za glavni ugovor.
Ako se glavni ugovor kasnije zaključi kod istog javnog beležnika, već plaćena nagrada za predugovor uračunava se u konačni iznos. To znači da trošak predugovora ne mora predstavljati potpuno odvojen dodatni trošak, pod uslovom da se oba dokumenta solemnizuju kod istog beležnika.
View this post on Instagram
Za kraj
Overa predugovora nije administrativna formalnost koja može da se preskoči. Njome dokument dobija potrebnu pravnu snagu, proveravaju se podaci o stranama i nepokretnosti, a rizik od višestruke prodaje i drugih nepravilnosti značajno se smanjuje.
Dobro sastavljen i solemnizovan predugovor precizno uređuje cenu, kaparu, rokove, način plaćanja i uslove za zaključenje glavnog ugovora.
Kupcu i prodavcu pruža jasna pravila za period između postizanja dogovora i konačnog prenosa vlasništva, kao i pravnu zaštitu ako jedna strana odustane ili ne ispuni preuzete obaveze.
