Ugovor treba zaključiti u pisanoj formi i jasno odrediti prava i obaveze obe strane. Overa ugovora o zakupu zemljišta nije uvek uslov za njegovu punovažnost, ali smanjuje mogućnost osporavanja potpisa i povećava pravnu sigurnost.
Kod obične overe javni beležnik potvrđuje identitet potpisnika, ali ne proverava da li su sve ugovorne odredbe dovoljno precizne i povoljne za stranke.
Sadržina ugovora
Ugovor treba da sadrži potpune podatke o zakupodavcu i zakupcu, kao i precizan opis zemljišta:
- broj katastarske parcele
- katastarsku opštinu
- površinu parcele
- površinu dela koji se izdaje, ako predmet zakupa nije cela parcela
Ako se izdaje samo deo parcele, uz ugovor treba priložiti skicu ili geodetski prikaz kojim su jasno označene granice zakupljenog prostora.
Potrebno je odrediti namenu zemljišta, trajanje zakupa, iznos zakupnine, rokove plaćanja i način uplate. Ugovorom treba urediti i ko snosi poreze, naknade, troškove održavanja i druge izdatke.
Zakupodavac se obavezuje da preda zemljište u stanju pogodnom za ugovorenu namenu i omogući zakupcu nesmetano korišćenje. Zakupac je dužan da plaća zakupninu, koristi zemljište prema ugovoru i vrati ga nakon prestanka zakupa.
Ugovor treba da reguliše:
- podzakup
- ulaganja i prepravke
- postavljanje i uklanjanje objekata
- pristup zakupodavca zemljištu
- odgovornost za štetu
- otkazni rok
- uslove prevremenog raskida
Može se predvideti raskid bez otkaznog roka ako zakupac ne plaća zakupninu, koristi zemljište suprotno ugovoru ili nanosi štetu parceli.
Provera pre overe
Pre potpisivanja treba proveriti ko je upisan kao vlasnik zemljišta i da li na parceli postoje tereti, zabeležbe ili prava trećih lica.
Ako zemljište ima više suvlasnika, potrebno je utvrditi da li je za izdavanje potrebna saglasnost ostalih suvlasnika. Suvlasnički udeo nije isto što i fizički određen deo parcele, pa prostor koji se izdaje mora biti precizno označen.
Kada ugovor potpisuje punomoćnik, punomoćje mora sadržati ovlašćenje za zaključenje ugovora o zakupu.
Treba proveriti i da li je planirana namena zemljišta dozvoljena. Kod poljoprivrednog zemljišta, promene namene ili postavljanja komercijalnih i privremenih objekata mogu biti potrebne dodatne dozvole i saglasnosti.
Potrebna dokumentacija
Za overu se najčešće pripremaju:
- ugovor u potrebnom broju primeraka
- važeće lične karte ili pasoši stranaka
- aktuelni izvod iz katastra nepokretnosti
- dokaz o vlasništvu, ako ga notar zatraži
- punomoćje, ako ugovor potpisuje zastupnik
- saglasnost suvlasnika, kada je potrebna
- skica ili geodetski prikaz dela parcele
- dodatne dozvole i saglasnosti povezane sa namenom zemljišta
Ako ugovor zaključuje pravno lice, potrebno je proveriti ovlašćenje zastupnika. Kada stranka ne razume srpski jezik, može biti potrebno prisustvo sudskog tumača.
Postupak overe
Postupak najčešće obuhvata:
- sastavljanje ugovora
- dostavljanje nacrta i dokumentacije javnom beležniku
- proveru identiteta stranaka i ovlašćenja zastupnika
- potpisivanje ugovora ili priznavanje ranije stavljenog potpisa
- plaćanje javnobeležničke naknade
- preuzimanje overenih primeraka
Kod obične overe javni beležnik potvrđuje da je lice potpisalo ugovor ili priznalo potpis kao svoj. Ne vrši detaljnu proveru sadržine ugovora, pa overa ne potvrđuje da su sve odredbe pravno i praktično dobro uređene.
Overa potpisa i solemnizacija
Overa potpisa potvrđuje identitet potpisnika i autentičnost potpisa.
Kod solemnizacije javni beležnik proverava sadržinu ugovora, dozvoljenost pravnog posla, ovlašćenja stranaka i da li su stranke upoznate sa pravnim posledicama ugovora.
Solemnizovani ugovor može sadržati izvršnu klauzulu kojom stranka pristaje na neposredno izvršenje određene obaveze. To može olakšati naplatu neplaćene zakupnine ili vraćanje zemljišta nakon prestanka ugovora.
Da bi izvršna klauzula mogla da se primeni, ugovor mora jasno odrediti:
- iznos obaveze ili način njenog obračuna
- rok plaćanja
- trajanje zakupa
- otkazni rok
- uslove raskida
- rok za vraćanje zemljišta
- uslove za pokretanje izvršenja
Solemnizacija se najčešće razmatra kod dugoročnih, vrednijih ili složenijih zakupa.
Troškovi
Trošak overe potpisa zavisi od broja potpisnika, potpisa i primeraka ugovora.
Solemnizacija je skuplja jer javni beležnik proverava sadržinu i pravne posledice ugovora. Na cenu mogu uticati:
- ukupna vrednost zakupnine
- trajanje ugovora
- broj ugovornih strana
- broj primeraka i priloga
- postojanje izvršne klauzule
Dodatni troškovi mogu uključivati sastavljanje ili pravnu proveru ugovora, pribavljanje dokumentacije, usluge geodete, sudskog tumača i izradu dodatnih primeraka.
Kao primer iz 2023. godine, solemnizacija ugovora sa izvršnom klauzulom, godišnje vrednosti 400.000 dinara, za dve strane i po jedan primerak koštala je 7.200 dinara. Ovaj iznos je samo ilustrativan, pa aktuelnu cenu treba proveriti prema važećoj javnobeležničkoj tarifi.
Zakupodavac treba da prijavi prihod od izdavanja zemljišta Poreskoj upravi. Porez na prihod od zakupa predstavlja posebnu obavezu i nije deo troškova overe.
Na kraju
Overa ugovora o zakupu zemljišta povećava dokaznu sigurnost, ali ne može da nadomesti neprecizan ugovor.
Ugovor treba jasno da odredi parcelu, namenu, trajanje zakupa, zakupninu, troškove, ulaganja i uslove raskida. Pre potpisivanja treba proveriti vlasništvo, suvlasničke odnose, terete i dozvoljenu namenu zemljišta.
Za jednostavnije ugovore može biti dovoljna overa potpisa. Kod dugoročnih ili vrednijih zakupa može se razmotriti solemnizacija sa izvršnom klauzulom.
