Dokumentacija pri kupovini stana, šta kupac treba da proveri pre potpisivanja ugovora

Kupovina stana je uzbudljiv trenutak, ali i trenutak kada jedna neproverena stavka može da napravi problem koji ćete rešavati godinama. Mnogi kupci se fokusiraju na lokaciju, kvadraturu i cenu, a dokumentaciju pogledaju tek pred potpisivanje ugovora. Upravo tada nastaju najskuplje greške.

Ako planirate kupovinu stana, savetovao bih vam da nijedan papir ne posmatrate kao formalnost. Svaki dokument postoji sa razlogom i svaki može da otkrije nešto što na prvi pogled nije vidljivo.

Pre nego što date kaparu ili zakažete overu ugovora kod javnog beležnika, potrebno je da proverite nekoliko ključnih stvari.

Šta mora da bude provereno pre potpisivanja ugovora

Pre nego što stavite potpis na kupoprodajni ugovor, potrebno je da utvrdite:

• ko je stvarni vlasnik stana
• da li je stan uknjižen
• da li postoji hipoteka ili drugi teret
• da li je objekat legalan
• da li su građevinska i upotrebna dozvola uredne
• da li podaci u katastru odgovaraju stvarnom stanju
• da li ugovor sadrži sve neophodne odredbe
• da li postoje ograničenja raspolaganja nekretninom

Ako samo jedna od ovih stavki nije proverena, možete ući u postupak kupovine sa ozbiljnim rizikom.

Posebno savetujem dodatni oprez kada je u pitanju novogradnja, jer se tada osim vlasništva proveravaju i dozvole, status investitora, faza izgradnje i uslovi prenosa svojine nakon završetka objekta.

List nepokretnosti je polazna tačka svake provere

Prva stvar koju treba da tražite jeste aktuelni list nepokretnosti iz katastra. Nemojte se oslanjati na stare izvode koje vam prodavac pokaže na telefonu ili pošalje elektronskom poštom.

U listu nepokretnosti videćete:

Nakon pregleda dokumenta, uporedite podatke sa stanjem na terenu. Dešava se da stan poseduje dograđene delove koji nisu evidentirani ili da kvadratura u oglasu nije identična onoj koja postoji u zvaničnoj evidenciji.

To nije automatski razlog za odustajanje od kupovine, ali jeste signal da treba detaljnije proveriti celu situaciju.

Kako da proverite da li je prodavac zaista vlasnik

Ovo zvuči kao nešto što se podrazumeva, ali ne bih verovao koliko ljudi preskoči upravo ovaj korak.

Nekada stan prodaje član porodice vlasnika. Nekada postoji punomoćje. Nekada se vodi ostavinski postupak. Nekada je stan zajednička imovina supružnika.

Zato nije dovoljno da vam neko pokaže ključeve i kaže da je stan njegov.

Potrebno je utvrditi:

• da li je osoba upisana kao vlasnik
• da li postoji suvlasništvo
• da li je potrebna saglasnost bračnog druga
• da li postoji punomoćje i da li je validno
• da li se vodi ostavinski postupak

Jednom sam razgovarao sa kupcem koji je bio spreman da isplati celu cenu stana, a tek nekoliko dana pre overe saznao je da prodavac poseduje samo polovinu nekretnine. Da ugovor nije detaljno proveren, problem bi nastao odmah nakon isplate.

Hipoteka nije uvek problem, ali mora da bude rešena

Mnogi kupci se uplaše kada vide da na stanu postoji hipoteka. Međutim, sama hipoteka ne znači da kupovina mora da propadne.

Bitno je da razumete šta ta hipoteka predstavlja i na koji način će biti obrisana.

Najčešće se radi o:

• stambenom kreditu prodavca
• poslovnom kreditu
• obezbeđenju druge finansijske obaveze

U takvim situacijama banka obično izdaje dokument kojim potvrđuje uslove za brisanje hipoteke nakon isplate određenog iznosa.

Prema Zakonu o hipoteci, hipoteka predstavlja založno pravo na nepokretnosti koje poveriocu omogućava da svoje potraživanje naplati iz vrednosti te nepokretnosti ukoliko dužnik ne izmiri obavezu u predviđenom roku.

Zato je provera statusa hipoteke jedan od najvažnijih koraka pre zaključenja kupoprodajnog ugovora.

Ono što nikako ne treba da radite jeste da pretpostavite da će prodavac sve rešiti naknadno. Sve mora biti jasno definisano pre završetka kupoprodaje.

Obratite pažnju na zabeležbe u katastru

Kada ljudi pregledaju list nepokretnosti, uglavnom traže samo hipoteku. Međutim, mnogo zanimljiviji deo nekada se nalazi u zabeležbama.

Tu mogu biti evidentirani:

• sudski sporovi
• zabrana otuđenja
• izvršni postupci
• postupci legalizacije
• nerešeni imovinski odnosi

Nijedna zabeležba ne znači automatski da treba da odustanete od kupovine. Ali svaka zahteva dodatno objašnjenje.

Ako vidite bilo kakvu zabeležbu koju ne razumete, savetujem vam da angažujete advokata koji se bavi prometom nekretnina. Trošak pravne provere je zanemarljiv u poređenju sa vrednošću stana koji kupujete.

Legalnost objekta i dozvole koje ne treba preskakati

Ako kupujete stan u starijoj zgradi, potrebno je da proverite da li je objekat legalno izgrađen i da li postoji odgovarajuća dokumentacija. Kod novijih objekata proveravaju se građevinska i upotrebna dozvola, dok se kod starijih često proverava status legalizacije.

Mnogi kupci smatraju da je dovoljno što je stan uknjižen. Međutim, to nije uvek garancija da ne postoje dodatna pitanja koja treba razjasniti.

Obratite pažnju na:

• građevinsku dozvolu
• upotrebnu dozvolu
• rešenja o ozakonjenju
• usklađenost stanja na terenu sa dokumentacijom

Ako primetite da postoje odstupanja između dokumentacije i stvarnog stanja stana, nemojte žuriti sa kaparom. Zatražite dodatna pojašnjenja i dokumente.

Da li ste znali?

Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, kupac može samostalno da izvrši uvid u deo podataka iz katastra putem javno dostupnih elektronskih servisa, što omogućava osnovnu proveru pre ulaska u pregovore o kupovini.

Šta proveriti kada kupujete stan od investitora

Kupovina stana od investitora razlikuje se od kupovine stana od fizičkog lica. Ovde se ne proverava samo nekretnina već i kompanija koja gradi objekat.

Vredi odvojiti malo vremena i istražiti:

• koliko dugo investitor posluje
• koje je projekte ranije završio
• da li postoje sudski sporovi
• da li su prethodni kupci imali primedbe
• da li su pribavljene potrebne dozvole

Pored toga, proverite šta tačno piše u predugovoru i ugovoru. Nije isto kada piše da će radovi biti završeni „okvirno“ i kada postoji precizno definisan rok sa jasno određenim obavezama.

U praksi sam više puta video da kupci detaljno prouče raspored prostorija, a da ugovor pročitaju tek nekoliko minuta pre potpisivanja. To nije pristup koji preporučujem.

Kupoprodajni ugovor mora biti precizan

Kada dođe trenutak za izradu ugovora, svaki podatak mora biti tačan. Nemojte pretpostavljati da će notar ispraviti sve eventualne nedostatke.

Ugovor treba da sadrži:

Nakon pregleda tabele, vredi još jednom proveriti da li se podaci iz ugovora poklapaju sa podacima iz lista nepokretnosti. Dovoljna je jedna greška u broju parcele ili stana da kasnije nastanu dodatne administrativne komplikacije.

Kada je advokat dobra investicija

Neki kupci smatraju da im advokat nije potreban jer postoji notar. Međutim, njihove uloge nisu iste.

Javni beležnik proverava formalnu ispravnost postupka i vrši overu ugovora, dok advokat zastupa vaše interese.

Advokat može:

• analizirati dokumentaciju
• proveriti pravne rizike
• pregledati ugovor pre potpisivanja
• upozoriti na sporne odredbe
• predložiti izmene ugovora

Prema preporukama Advokatske komore Srbije, pravna analiza dokumentacije pre zaključenja ugovora može značajno smanjiti rizik od imovinskopravnih sporova i problema sa uknjižbom.

Posebno bih preporučio advokata ako kupujete neuknjižen stan, stan pod hipotekom ili nekretninu koja se prodaje na osnovu punomoćja.

Kupovina putem stambenog kredita nosi dodatne provere

Ako deo kupoprodajne cene finansirate stambenim kreditom, banka će sprovesti sopstvenu proveru nekretnine. Ipak, nemojte se oslanjati isključivo na to.

Banka prvenstveno štiti svoj interes.

Zato je dobro da i sami proverite:

• da li je stan prihvatljiv za kreditiranje
• da li postoji uredna dokumentacija
• da li je procenjena vrednost približna ugovorenoj ceni
• da li postoje pravne prepreke za upis hipoteke

Nije neuobičajeno da banka odobri kreditni zahtev, ali da kasnije zatraži dodatnu dokumentaciju. To može produžiti čitav postupak za nekoliko nedelja.

Zbog toga je pametno da papire prikupite što ranije i da ne čekate poslednji trenutak.

Kontrolna lista pre konačnog potpisa

Pred sam odlazak kod javnog beležnika prođite kroz kratku proveru.

✓ List nepokretnosti je ažuran

✓ Vlasnik je identifikovan

✓ Nema nerešenih sporova

✓ Hipoteka je rešena ili jasno definisana

✓ Dozvole su proverene

✓ Ugovor je pregledan

✓ Način plaćanja je preciziran

✓ Rokovi su jasno navedeni

✓ Dokumentacija je kompletna

Ako na bilo koju stavku ne možete odmah da odgovorite potvrdno, zastanite i proverite dodatno.

Često postavljana pitanja

Zaključak

Kada pogledam situacije u kojima su kupci imali probleme, gotovo uvek se ispostavi da je nešto ostalo neprovereno. Nekada je to bila hipoteka, nekada nerešena dokumentacija, a nekada jedna jedina zabeležba u katastru koju niko nije detaljno pogledao.

Zato nemojte žuriti. Stan možete obići više puta, cenu možete pregovarati, ali dokumentaciju proveravate samo jednom pre potpisa. Ako svaki papir pregledate pažljivo i svaku nejasnoću razjasnite na vreme, kupovina stana postaje daleko sigurniji i mirniji proces.