Porez na kapitalnu dobit može nastati kada građanin ili preduzetnik proda nekretninu, akcije, udeo u firmi, digitalnu imovinu ili drugo kapitalno dobro po višoj ceni od nabavne.
Ovaj porez se ne plaća na svaku prodaju. Plaća se samo ako postoji dobit, odnosno pozitivna razlika između prodajne i nabavne vrednosti. Ako je imovina prodata po istoj ili nižoj ceni, porez na kapitalnu dobit ne postoji.
Tema je važna jer se greške često javljaju kod obračuna osnovice, rokova za prijavu, dokaza o troškovima i prava na poresko oslobođenje. Dobra priprema pre prodaje može sprečiti zatezne kamate, kazne i pogrešno utvrđen porez.
Kolika je stopa poreza na kapitalnu dobit?
Ta stopa se primenjuje na kapitalnu dobit, a ne na celu prodajnu cenu. Osnovica je razlika između prodajne cene i nabavne vrednosti, uz moguća umanjenja za priznate troškove.
Primer:
-
- nekretnina je kupljena za 100.000 evra
- prodata je za 120.000 evra
- kapitalna dobit je 20.000 evra
- porez po stopi od 15% iznosi 3.000 evra
Kod pravnih lica ne koristi se isti okvir, jer se kapitalna dobit tretira kroz porez na dobit preduzeća.
Pre prodaje treba proveriti aktuelna pravila, jer poreski tretman zavisi od vrste imovine, načina sticanja, statusa poreskog obveznika i mogućih oslobođenja.
Ko plaća porez na kapitalnu dobit?
Kod prodaje nekretnine, obveznik je prodavac ako je ostvario dobit. Kupac ne plaća porez na kapitalnu dobit po osnovu te transakcije.
Preduzetnici mogu biti obveznici kada kao fizička lica ostvare kapitalnu dobit. Kod njih je važno utvrditi da li se imovina prodaje kao lična imovina ili kao imovina povezana sa poslovanjem.
Kod pravnih lica kapitalna dobit ne tretira se na isti način kao kod građana. Ona ulazi u okvir poreza na dobit pravnih lica.
Nerezidenti takođe mogu biti poreski obveznici ako ostvare kapitalnu dobit po osnovu imovine ili prava u Srbiji.
Na koju imovinu se plaća porez?
Porez na kapitalnu dobit najčešće se vezuje za prodaju nekretnina, ali se može odnositi i na drugu imovinu.
Kod nepokretnosti, porez se može javiti kod prodaje:
- stanova
- kuća
- poslovnih prostora
- zemljišta
- garaža
- prava korišćenja na zemljištu ili drugoj imovini
Kod finansijske imovine, porez na kapitalnu dobit može nastati kod prodaje akcija, obveznica, drugih hartija od vrednosti i finansijskih instrumenata.
Porez se može odnositi i na prodaju udela u privrednim društvima, odnosno prenos vlasničkih prava u pravnom licu.
U kapitalna dobra spadaju i digitalna imovina, kriptovalute, investicione jedinice, autorska prava, prava intelektualne svojine i druga slična imovinska prava.
Zato porez na kapitalnu dobit ne treba posmatrati samo kroz prodaju stana ili kuće. Nekretnine su najčešći primer, ali nisu jedini.
Kako se podnosi poreska prijava?
Poreska prijava za porez na kapitalnu dobit podnosi se na obrascu PPDG-3R. Ukoliko vam je potreban PPDG-3R obrazac sada, možete ga besplatno preuzeti ovde.
Prijava se može podneti:
- neposredno u Poreskoj upravi
- poštom
- elektronski preko portala Poreske uprave, odnosno ePorezi
Za elektronsko podnošenje potreban je digitalni sertifikat. Nadležnost se najčešće određuje prema prebivalištu poreskog obveznika.
Uz prijavu treba pripremiti dokumentaciju koja dokazuje prodaju, sticanje, nabavnu vrednost i priznate troškove.
Najčešća dokumentacija uključuje:
- lični dokument
- obrazac PPDG-3R
- overen kupoprodajni ugovor
- dokaz o nabavnoj ceni
- prethodni kupoprodajni ugovor
- ugovor o poklonu ili drugi dokaz o sticanju
- dokaz o troškovima transakcije
- dokaz o ulaganjima ili renoviranju
- izvod iz Centralnog registra, ako se prijavljuje dobit od prodaje akcija ili obveznica
Rok za prijavu najčešće je 30 dana od zaključenja ugovora, prodaje ili ostvarivanja kapitalne dobiti.
Poseban rok od 120 dana navodi se kada obveznik namerava da ostvari pravo na poresko oslobođenje, na primer ulaganjem sredstava u rešavanje stambenog pitanja.
Nakon podnošenja prijave, Poreska uprava donosi rešenje. Rok za plaćanje može biti 15 dana od prijema rešenja.
Kako se izračunava kapitalna dobit?
Kapitalna dobit = prodajna cena – nabavna cena – priznati troškovi
To mogu biti:
- takse
- notarski troškovi
- provizije
- troškovi brokerskih kuća
- troškovi renoviranja
- ulaganja u nepokretnost
- porez na prenos apsolutnih prava, kada je relevantan
- drugi dokazivi troškovi povezani sa imovinom
Bez dokumentacije, troškovi se mogu osporiti. Zato treba čuvati ugovore, račune, potvrde, izvode i druge dokaze.
Ako nastane kapitalni gubitak, u pojedinim slučajevima može se koristiti za umanjenje budućih kapitalnih dobitaka u narednih pet godina.
Prodajna cena
Prodajna cena je cena po kojoj je imovina prodata. Kod nekretnina je to cena navedena u overenom kupoprodajnom ugovoru, bilo da je u pitanju stan ili zemljište.
Poreska uprava može proveriti da li ugovorena cena odgovara tržišnoj vrednosti. Ako proceni da je cena nerealno niska, može korigovati prodajnu cenu za potrebe poreskog obračuna.
To je posebno važno kod prodaje između povezanih lica, prenosa udela i transakcija kod kojih ugovorena cena odstupa od tržišne.
Nabavna cena
Nabavna cena je cena po kojoj je imovina kupljena ili vrednost po kojoj je stečena.
Kod kupljene nekretnine, to je cena iz prethodnog kupoprodajnog ugovora. Kod izgrađene nekretnine, nabavna vrednost može obuhvatiti troškove izgradnje.
Kod nasleđa, poklona ili ugovora o doživotnom izdržavanju, nabavna vrednost se može utvrđivati prema tržišnoj vrednosti imovine u trenutku sticanja, odnosno prelaska vlasništva.
Ako obveznik nema dokumentaciju, poreski organ može koristiti osnovicu poreza na imovinu za relevantnu godinu, uz dodatna usklađivanja.
Usklađivanje nabavne cene
U određenim slučajevima nabavna vrednost može se uvećati primenom indeksa rasta cena. Time se smanjuje poreska osnovica.
Primer:
- nabavna cena stana: 60.000 evra
- prodajna cena: 90.000 evra
- ulaganja u renoviranje: 5.000 evra
- indeks rasta cena: 10%
- usklađena nabavna vrednost: 66.000 evra
Obračun:
90.000 – 66.000 – 5.000 = 19.000 evra
Porez na kapitalnu dobit iznosi 15% od 19.000 evra, odnosno 2.850 evra.
Porez na kapitalnu dobit kod prodaje nekretnine
Prodaja nekretnine je najčešći slučaj u kom se javlja porez na kapitalnu dobit.
Porez se plaća ako prodavac ostvari dobit prodajom stana, kuće, poslovnog prostora, zemljišta, garaže ili drugog prava na nepokretnosti.
Najčešće situacije su:
- prodaja stana kupljenog pre nekoliko godina
- prodaja nasleđene nekretnine
- prodaja suvlasničkog udela
- prodaja nekretnine stečene ugovorom o doživotnom izdržavanju
Primer standardne prodaje:
stan je kupljen 2015. godine za 50.000 evra, a prodat 2024. godine za 80.000 evra. Kapitalna dobit je 30.000 evra, a porez po stopi od 15% iznosi 4.500 evra.
Kod ugovora o doživotnom izdržavanju, osnovica se može vezivati za tržišnu vrednost imovine u trenutku prelaska vlasništva, odnosno na dan smrti primaoca izdržavanja.
Ako je stan tada vredeo 70.000 evra, a kasnije je prodat za 85.000 evra, kapitalna dobit je 15.000 evra, a porez iznosi 2.250 evra.
Kod suvlasničkog udela računa se samo vrednost udela koji se prodaje. Ako naslednik ima 50% stana vrednog 100.000 evra, njegov udeo vredi 50.000 evra. Ako taj udeo proda za 60.000 evra, kapitalna dobit je 10.000 evra, a porez iznosi 1.500 evra.
Porez kod nasledstva i poklona
Nasleđivanje samo po sebi ne znači automatski porez na kapitalnu dobit. Poreska obaveza može nastati kasnije, kada naslednik proda nasleđenu imovinu i ostvari dobit.
Kod nasleđene imovine, nabavna vrednost se može računati prema tržišnoj vrednosti u trenutku nasleđivanja.
Primer:
- nasledili ste kuću vrednu 50.000 evra
- kasnije ste je prodali za 70.000 evra
- osnovica za obračun može biti 20.000 evra, ako nema oslobođenja
Kod poklona treba razlikovati poklon između članova uže porodice i poklon od lica koje nije član uže porodice.
Prenos između članova uže porodice, kao što su supružnici, roditelji i deca, nije predmet poreza na kapitalnu dobit. Primer je roditelj koji poklanja stan detetu.
Ipak, to ne znači da ne može postojati neka druga poreska obaveza. Porez na kapitalnu dobit treba razlikovati od poreza na nasleđe i poklon, poreza na prenos apsolutnih prava i drugih obaveza.
Kada se porez ne plaća? Poreska oslobođenja
Porez na kapitalnu dobit ne plaća se u svakoj situaciji u kojoj postoji prodaja imovine.
Zakon predviđa određena poreska oslobođenja, najčešće kod dugog perioda vlasništva, ulaganja novca u rešavanje stambenog pitanja, prenosa unutar uže porodice ili prodaje bez ostvarene dobiti.
Svako oslobođenje mora se dokazati odgovarajućom dokumentacijom, pa je važno proveriti uslove pre podnošenja prijave.
Nepokretnost u vlasništvu duže od 10 godina
Ako je nepokretnost bila u vlasništvu fizičkog lica duže od 10 godina, prodaja može biti oslobođena poreza na kapitalnu dobit.
Ovo je važno za građane koji dugo poseduju stan, kuću, zemljište ili drugu nepokretnost. Ključni dokaz je datum sticanja vlasništva.
Kao dokaz mogu poslužiti kupoprodajni ugovor, rešenje o nasleđivanju, ugovor o poklonu, ugovor o doživotnom izdržavanju ili drugi dokument koji pokazuje kada je imovina stečena.
Ulaganje u rešavanje stambenog pitanja
Poresko oslobođenje može se ostvariti ako se sredstva od prodaje nepokretnosti ulože u rešavanje stambenog pitanja u roku od 90 dana.
Ako se uloži samo deo sredstava, poreska obaveza se srazmerno smanjuje. Ako se sredstva ulože u iste namene u roku od 12 meseci, može postojati mogućnost povraćaja već plaćenog poreza.
Kod rešavanja stambenog pitanja navodi se i standard površine: 45 m² za jednog člana domaćinstva i dodatnih 20 m² za svakog narednog člana.
Oslobođenje se može odnositi na kupovinu nove nepokretnosti ili ulaganje u gradnju, ako su ispunjeni propisani uslovi.
Prenos unutar uže porodice
Prenos imovine između članova uže porodice može biti izuzet od poreza na kapitalnu dobit. To se najčešće odnosi na prenose između roditelja i dece, kao i između supružnika.
Primer je roditelj koji poklanja stan detetu. Takav prenos nije predmet poreza na kapitalnu dobit.
Ipak, treba proveriti da li postoje druge poreske obaveze, jer poklon, nasleđe i prodaja imovine imaju različit poreski tretman.
Prodaja bez ostvarene dobiti
Ako je imovina prodata po istoj ili nižoj ceni od nabavne, nema kapitalne dobiti. Ako nema kapitalne dobiti, nema ni poreza na kapitalnu dobit.
Primer: stan je kupljen za 80.000 evra i prodat za 80.000 evra. Dobit ne postoji. Ako je prodat za 75.000 evra, postoji kapitalni gubitak.
Kapitalni gubitak se u pojedinim slučajevima može koristiti za umanjenje budućih kapitalnih dobitaka u narednih pet godina.
Posebno za preduzetnike: šta treba dodatno proveriti?
Kod preduzetnika treba prvo utvrditi da li se imovina prodaje kao lična imovina fizičkog lica ili kao imovina povezana sa delatnošću.
To je važno jer prihod može biti tretiran kao kapitalna dobit, poslovni prihod ili drugi oblik oporezivog prihoda.
Preduzetnik treba da proveri:
- da li je imovina korišćena za poslovne svrhe
- da li je bila deo poslovne imovine
- da li je evidentirana u poslovnim knjigama
- da li je prodaja povezana sa redovnom delatnošću
- da li postoji obaveza dodatne dokumentacije
- da li se primenjuju pravila za fizičko lice ili pravila poslovnog prihoda
Ovo je posebno važno kod prodaje poslovnog prostora, zemljišta, opreme, vozila, udela ili druge imovine povezane sa delatnošću.
Pre prodaje veće imovine preduzetnik treba da se konsultuje sa knjigovođom, advokatom ili poreskim savetnikom. Pogrešna kvalifikacija prihoda može dovesti do pogrešnog obračuna, kamata i kazni.
Za kraj
Porez na kapitalnu dobit plaća se kada građanin ili preduzetnik proda imovinu uz dobit. Kod fizičkih lica stopa iznosi 15%, ali se porez ne obračunava na celu prodajnu cenu, već na ostvarenu dobit.
Osnovica je razlika između prodajne i nabavne vrednosti, uz moguća umanjenja za dokumentovane troškove. Prijava se podnosi Poreskoj upravi na obrascu PPDG-3R.
Najvažnija oslobođenja odnose se na nepokretnost u vlasništvu duže od 10 godina, ulaganje u rešavanje stambenog pitanja, prenos unutar uže porodice i prodaju bez ostvarene dobiti.
Pre prodaje treba proveriti propise, pripremiti dokumentaciju i po potrebi zatražiti savet knjigovođe, advokata ili poreskog savetnika.
