Zakon o planiranju i izgradnji predstavlja jedan od osnovnih propisa kojima se u Srbiji uređuju planiranje prostora, korišćenje građevinskog zemljišta, izgradnja i rekonstrukcija objekata, izdavanje dozvola, tehnička dokumentacija, nadzor nad izvođenjem radova i postupanje građevinske inspekcije.
Njegova pravila značajna su za investitore, vlasnike kuća i stanova, vlasnike poslovnih prostora, izvođače, projektante, stambene zajednice i druga lica koja planiraju izgradnju ili izvođenje radova na postojećim objektima.
U praksi je posebno važno pravilno utvrditi vrstu radova koji se izvode, jer od toga zavisi da li je potrebna građevinska dozvola, rešenje o odobrenju izvođenja radova ili se određeni zahvat može sprovesti bez posebnog akta nadležnog organa.
Šta uređuje Zakon o planiranju i izgradnji?
Zakon o planiranju i izgradnji uređuje širok krug pitanja koja se odnose na korišćenje prostora i izgradnju objekata.
Njime se, između ostalog, uređuju:
- prostorno i urbanističko planiranje
- građevinsko zemljište
- uslovi za izgradnju objekata
- izrada tehničke dokumentacije
- izdavanje lokacijskih uslova i građevinskih dozvola
- izvođenje građevinskih radova
- stručni nadzor
- tehnički pregled objekata
- izdavanje upotrebnih dozvola
- inspekcijski nadzor
- postupanje u slučaju nezakonite gradnje.
Zakon uspostavlja pravni okvir koji prati projekat od planiranja i pripreme zemljišta, preko pribavljanja potrebnih akata i izvođenja radova, sve do završetka i legalizacije objekta i njegovog korišćenja.
Na koga se primenjuje
Odredbe zakona mogu se primenjivati na fizička i pravna lica koja grade objekte ili izvode radove, kao i na profesionalne učesnike u procesu projektovanja i gradnje.
To obuhvata investitore, projektante, izvođače radova, odgovorne izvođače, stručni nadzor, vlasnike nepokretnosti, stambene zajednice i druga lica čija prava ili obaveze mogu biti povezani sa izgradnjom.
Zakon je zato relevantan i za velike investicione projekte i za određene radove u postojećim stanovima, kućama ili poslovnim prostorima.
Planiranje i građevinsko zemljište
Pre početka gradnje potrebno je proveriti šta je na konkretnoj lokaciji dozvoljeno planskim dokumentima.
Činjenica da je određeno lice vlasnik parcele sama po sebi ne znači da se na zemljištu može izgraditi bilo koji objekat. Dozvoljena namena, spratnost, položaj objekta, pristup parceli i drugi parametri zavise od važećih planskih pravila.
Planska dokumentacija i namena zemljišta
Planskim dokumentima određuju se način korišćenja prostora i osnovni uslovi buduće gradnje.
U njima se mogu definisati namena površina, položaj i karakter objekata, regulacione i građevinske linije, dozvoljeni kapaciteti gradnje, infrastrukturni zahtevi i drugi urbanistički parametri.
Pre kupovine zemljišta ili planiranja ozbiljnijih radova zato je važno proveriti važeću plansku dokumentaciju za konkretnu lokaciju.
Građevinska parcela i uslovi za izgradnju
View this post on Instagram
Građevinska parcela mora ispunjavati uslove koji omogućavaju zakonitu realizaciju planiranog objekta.
U zavisnosti od lokacije i vrste projekta, mogu biti značajni površina i oblik parcele, njen položaj u odnosu na javne površine, mogućnost priključenja na infrastrukturu i usklađenost planirane gradnje sa urbanističkim parametrima.
U određenim situacijama može biti potrebno prethodno sprovesti parcelaciju, preparcelaciju ili druge postupke kojima se zemljište prilagođava planiranoj izgradnji.
Pristup javnoj saobraćajnoj površini i infrastrukturni uslovi
Jedan od važnih elemenata za izgradnju jeste odgovarajući pristup javnoj saobraćajnoj površini.
Pored pristupa parceli, razmatraju se i mogućnosti priključenja objekta na elektroenergetsku, vodovodnu, kanalizacionu, telekomunikacionu i drugu potrebnu infrastrukturu.
Ovi uslovi mogu direktno uticati na tehničko rešenje objekta i mogućnost dobijanja potrebnih dozvola.
Vrste građevinskih radova
Pravilno određivanje vrste radova jedan je od najvažnijih koraka u primeni Zakona o planiranju i izgradnji.
Način na koji se konkretni radovi pravno klasifikuju može uticati na vrstu dokumentacije i postupak koji investitor mora da sprovede.
Nova gradnja
Nova gradnja podrazumeva izgradnju novog objekta na zemljištu na kojem takav objekat ranije nije postojao, odnosno realizaciju novog građevinskog poduhvata u skladu sa planskim i tehničkim uslovima.
Za novu gradnju se, po pravilu, sprovodi postupak pribavljanja odgovarajuće dokumentacije i građevinske dozvole.
Rekonstrukcija
Rekonstrukcija obuhvata radove na postojećem objektu kojima se mogu menjati njegovi konstruktivni ili drugi značajni elementi.
Takvi radovi mogu obuhvatati ozbiljnije intervencije na konstrukciji, promene tehničkih karakteristika ili druge zahvate koji prevazilaze jednostavno uređenje prostora.
Zbog toga se rekonstrukcija ne može tretirati isto kao obični unutrašnji radovi koji nemaju uticaj na konstrukciju objekta.
Adaptacija
Adaptacija podrazumeva izvođenje radova na postojećem objektu kojima se menja organizacija prostora ili određene njegove karakteristike, ali bez uticaja na stabilnost objekta, njegove konstruktivne elemente ili spoljni izgled.
Tipičan primer mogu biti pojedine unutrašnje izmene koje ne zadiru u noseću konstrukciju.
Granica između adaptacije i rekonstrukcije posebno je važna u praksi, jer pogrešna procena vrste radova može dovesti do izvođenja zahvata bez potrebnog akta nadležnog organa.
Dogradnja
Dogradnja podrazumeva stvaranje novog prostora van postojećeg gabarita objekta. To može biti proširenje postojeće kuće, dodavanje novog dela objekta ili drugi zahvat kojim se povećava postojeća građevinska celina.
Pošto se na ovaj način menja gabarit objekta, dogradnja po pravilu zahteva ozbiljniju plansku i tehničku proveru.
Tekuće i investiciono održavanje
Tekuće održavanje obuhvata radove kojima se objekat održava u funkcionalnom i ispravnom stanju bez suštinskih promena njegovih karakteristika.
Investiciono održavanje može obuhvatiti obimnije radove kojima se poboljšava stanje postojećeg objekta i produžava njegov vek upotrebe.
Pravna klasifikacija konkretnih radova zavisi od njihovog stvarnog obima i uticaja na objekat, a ne samo od naziva koji im vlasnik ili izvođač daje.
Dozvole i odobrenja
Vrsta potrebnog akta zavisi od vrste objekta, obima planiranih radova, njihove tehničke prirode i drugih okolnosti konkretnog projekta.
Lokacijski uslovi
Lokacijski uslovi predstavljaju važan korak u pripremi izgradnje, jer se kroz njih utvrđuju relevantni urbanistički, infrastrukturni i drugi uslovi za projektovanje i realizaciju objekta.
Oni predstavljaju osnov za dalju izradu tehničke dokumentacije kada su prema zakonu potrebni.
Građevinska dozvola
Građevinska dozvola izdaje se investitoru koji ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu i koji ispunjava druge zakonom propisane uslove.
Njome se odobrava izgradnja ili izvođenje radova za koje zakon zahteva ovu vrstu akta.
Investitor ne bi trebalo da započne radove za koje je potrebna građevinska dozvola pre nego što sprovede propisani postupak i ispuni uslove za početak gradnje.
Rešenje o odobrenju za izvođenje radova iz člana 145
Za određene radove ne zahteva se puna građevinska dozvola, već se primenjuje postupak izdavanja rešenja o odobrenju izvođenja radova u skladu sa članom 145.
Ovaj režim se koristi za zakonom određene vrste radova koje su po svom karakteru jednostavnije od izgradnje objekta za koju je potrebna građevinska dozvola.
To ipak ne znači da se takvi radovi mogu započeti bez prethodne provere dokumentacije i uslova koje zakon propisuje.
Radovi koji se mogu izvoditi bez posebnog akta nadležnog organa
Za pojedine jednostavnije radove posebnim pravilima može biti predviđeno da se izvode bez građevinske dozvole ili drugog posebnog odobrenja.
Međutim, činjenica da za neki zahvat nije potrebna građevinska dozvola ne znači da ne postoje druga ograničenja.
I dalje mogu biti relevantni propisi o zaštiti konstrukcije, zajedničkim delovima zgrade, kulturnim dobrima, bezbednosti, instalacijama ili drugim oblastima.
Prijava radova
Kada je to propisano, investitor pre početka izvođenja podnosi prijavu radova.
Prijava predstavlja zaseban korak u postupku i ne treba je poistovećivati sa građevinskom dozvolom.
Postupci za izdavanje lokacijskih uslova, građevinske i upotrebne dozvole, prijavu radova i priključenje na infrastrukturu sprovode se kroz objedinjenu proceduru.
Cilj takvog sistema je povezivanje potrebnih postupaka i razmena dokumentacije između investitora, nadležnih organa i drugih učesnika elektronskim putem.
Izvođenje i završetak gradnje
Dobijanje građevinske dozvole nije poslednji korak. Tokom izvođenja objekta mora se poštovati odobrena tehnička dokumentacija, a zakon propisuje obaveze različitih učesnika u gradnji.
Obaveze investitora, projektanta i izvođača
Investitor je odgovoran za organizovanje projekta i obezbeđivanje potrebnih uslova za zakonito izvođenje radova.
Projektant odgovara za stručnu izradu projektne dokumentacije u okviru svojih ovlašćenja, dok izvođač mora da radove izvodi u skladu sa propisima, projektom i izdatim aktima.
Odgovornost može postojati i za druga stručna lica uključena u gradnju, u zavisnosti od njihove uloge.
Izvođenje radova u skladu sa građevinskom dozvolom i tehničkom dokumentacijom
Radovi se moraju izvoditi u skladu sa građevinskom dozvolom, tehničkom dokumentacijom i drugim uslovima koji važe za projekat.
Odstupanja od odobrenog projekta mogu otvoriti pitanje potrebe za izmenom dokumentacije ili pokretanjem odgovarajućeg postupka pred nadležnim organom.
Samovoljna izmena gabarita, konstrukcije, namene ili drugih značajnih elemenata može dovesti do inspekcijskih mera.
Stručni nadzor
Stručni nadzor služi kontroli kvaliteta i pravilnosti izvođenja radova.
Njegova uloga je da prati da li se radovi izvode u skladu sa projektom, građevinskom dozvolom, tehničkim propisima i pravilima struke.
Stručni nadzor je zato važan mehanizam kontrole tokom same gradnje, a ne tek nakon njenog završetka.
Tehnički pregled
Po završetku objekta, kada je to propisano, sprovodi se tehnički pregled.
Njime se proverava da li je objekat izveden u skladu sa odobrenom dokumentacijom, da li ispunjava relevantne tehničke zahteve i da li je podoban za korišćenje.
Rezultat tehničkog pregleda može biti od ključnog značaja za dobijanje upotrebne dozvole.
Upotrebna dozvola
Za izdavanje upotrebne dozvole po pravilu je potrebno potvrditi da je objekat podoban za korišćenje i da je izveden u skladu sa odobrenom tehničkom dokumentacijom.
Upotrebna dozvola može se izdati za ceo objekat, ali i za deo objekta koji predstavlja samostalnu tehničko-tehnološku celinu.
Njena svrha je da potvrdi da su ispunjeni uslovi za zakonito korišćenje izgrađenog objekta ili njegovog funkcionalno nezavisnog dela.
Zaključak
Pravilna primena Zakona o planiranju i izgradnji počinje još pre prvog građevinskog zahvata. Potrebno je utvrditi šta planski dokumenti dozvoljavaju na konkretnoj lokaciji, proveriti prava na zemljištu ili objektu i pravilno odrediti vrstu planiranih radova.
Nakon toga treba utvrditi da li je potrebna građevinska dozvola, rešenje o odobrenju izvođenja radova iz člana 145 ili neki drugi akt, kao i da li postoje dodatni uslovi povezani sa suvlasništvom, zajedničkim delovima zgrade ili infrastrukturom.
Takav pristup smanjuje rizik od obustave radova, inspekcijskih mera, problema sa korišćenjem ili prometom nepokretnosti i drugih posledica nezakonite gradnje.
