Zakon o legalizaciji, odnosno propisi koji uređuju ozakonjenje objekata, važni su za vlasnike kuća, stanova, garaža, pomoćnih objekata i drugih nepokretnosti koje su izgrađene ili menjane bez odgovarajuće dozvole.
Ozakonjenje je postupak kojim se naknadno uređuje pravni status objekta ili dela objekta koji je izgrađen, dograđen ili rekonstruisan bez potrebne građevinske dokumentacije.
Kada nadležni organ donese rešenje o ozakonjenju, stvara se osnov da se objekat i pravo svojine upišu u katastar nepokretnosti.
Ipak, nije svaki objekat bez građevinske dozvole u istoj pravnoj situaciji. Zakon o legalizaciji razlikuje objekte koji mogu da se ozakone, one kod kojih postoji prepreka za ozakonjenje i objekte koji uopšte ne moraju da prolaze kroz ovaj postupak.
Koji objekti mogu da se ozakone prema zakonu o legalizaciji?
U postupak ozakonjenja mogu da uđu različite vrste objekata koji su izgrađeni bez potrebnih dozvola, pod uslovom da ispunjavaju kriterijume propisane zakonom.
To se pre svega odnosi na porodične kuće i stanove izgrađene bez građevinske dozvole. Ozakonjenje može obuhvatiti i bespravne nadogradnje, dogradnje i adaptacije, kao što su naknadno zatvorene terase, prošireni delovi kuće ili uređena potkrovlja.
Postupak može obuhvatiti i:
- garaže, ostave i druge pomoćne zgrade
- anekse uz postojeće objekte
- objekte izgrađene na osnovu građevinske dozvole kod kojih je tokom izvođenja radova došlo do odstupanja od odobrenog projekta[/su_note]
U pojedinim situacijama moguće je urediti i status stanova koji su nastali pretvaranjem zajedničkih prostorija stambene zgrade. Za takve slučajeve obično je potrebno postojanje odgovarajućeg ugovora, kao i saglasnost stambene zajednice.
Sama činjenica da je objekat izgrađen bez dozvole, međutim, ne znači automatski da može biti ozakonjen. Potrebno je proveriti i druge zakonske uslove.
Koji su uslovi za ozakonjenje objekta?
Zakon o legalizaciji postavlja više kriterijuma koji određuju da li konkretan objekat može da dobije rešenje o ozakonjenju.
Jedan od ključnih uslova odnosi se na vreme izgradnje. Objekat mora biti izgrađen u periodu koji zakon obuhvata i, kada je to potrebno za konkretan slučaj, mora biti evidentiran na satelitskom snimku teritorije Republike Srbije iz 2015. godine.
Objekat takođe mora biti završen u građevinskom smislu. Kod zgrade to ne znači nužno da su završeni svi unutrašnji radovi. Bitno je da postoje osnovni konstruktivni elementi, kao što su temelji, stubovi, grede, međuspratna konstrukcija i krovna konstrukcija.
Vlasnik ili drugo lice koje pokreće postupak mora da ima odgovarajući pravni osnov za nepokretnost. Kao dokaz mogu poslužiti, između ostalog:
- list nepokretnosti
- kupoprodajni ugovor
- ugovor o poklonu
- rešenje o nasleđivanju
- pravo korišćenja[/su_note]
Lokacija objekta je takođe važna. Ozakonjenje ne može biti sprovedeno ako postoji zakonska prepreka vezana za javnu površinu, određenu zaštićenu zonu ili prostor na kojem gradnja prema važećim propisima nije dozvoljena.
Koji objekti ne mogu da se ozakone?
Postoje situacije u kojima zakon o legalizaciji ne dozvoljava ozakonjenje, čak i ako je objekat završen i koristi se dugi niz godina.
Problem mogu predstavljati objekti izgrađeni na zemljištu koje nije pogodno za gradnju, kao što su klizišta ili izrazito močvarna područja.
Ograničenje može postojati i ako je objekat izgrađen od materijala koji ne obezbeđuje potrebnu trajnost, stabilnost i sigurnost.
Ozakonjenje može biti onemogućeno i kod objekata koji se nalaze:
| Lokacija | Status |
|---|---|
| Površine javne namene | Ozakonjenje je po pravilu onemogućeno |
| Zemljište planirano za izgradnju javnih objekata | Može predstavljati prepreku za ozakonjenje |
| Određene zone zaštite prirodnih dobara | Ozakonjenje može biti ograničeno ili isključeno |
| Zone zaštite kulturnih dobara | Potrebno je proveriti uslove nadležnog organa zaštite |
| Zaštitni pojasevi puteva i železničkih pruga | Mogu postojati posebna ograničenja i uslovi |
| Zaštitni pojasevi dalekovoda | Ozakonjenje može zavisiti od propisanih zaštitnih uslova |
| Prostor uz određene vodotokove | Mogu važiti posebna ograničenja gradnje |
| Zone zaštite aerodromskih pista | Ozakonjenje može biti ograničeno zbog bezbednosnih propisa |
| Radio-koridori | Mogu postojati posebne zabrane ili uslovi za gradnju |
Ipak, postojanje pojedinih prepreka ne znači uvek da je ozakonjenje definitivno isključeno. U određenim slučajevima postupak može biti nastavljen ako se pribavi dokaz da je objekat stabilan i bezbedan ili ako nadležni upravljač, javno preduzeće ili organ zaštite izda potrebnu saglasnost.
Pravne prepreke takođe mogu zaustaviti postupak. Ako postoji spor oko vlasništva, ako deo objekta prelazi na susednu parcelu ili ako nije jasno ko ima pravo na zemljištu, ta pitanja uglavnom moraju biti rešena pre nastavka ozakonjenja.
Slično važi i za statički nesigurne nadogradnje. Ako stručna procena pokaže da objekat ili njegov deo predstavlja rizik za bezbednost, to može predstavljati ozbiljnu prepreku za dobijanje rešenja.
Koji objekti ne podležu ozakonjenju?
Važno je razlikovati objekte koji ne mogu da se ozakone od onih koji uopšte ne moraju da prolaze kroz postupak ozakonjenja.
Potpuno legalno izgrađene kuće, stanovi i poslovni prostori koji imaju urednu građevinsku i upotrebnu dokumentaciju ne podležu postupku ozakonjenja.
Posebna kategorija odnosi se na starije objekte koji su izgrađeni u periodu kada građevinska ili upotrebna dozvola prema tadašnjim propisima nije bila obavezna. Kao primer mogu se navesti određene seoske kuće izgrađene do 1961. godine, kao i pojedini pomoćni objekti na selu izgrađeni do 1973. godine.
Takvi objekti ne postaju predmet ozakonjenja samo zato što danas ne postoji građevinska dozvola u arhivi. Ako u trenutku njihove izgradnje dozvola nije bila zakonski potrebna, status se može rešavati kroz odgovarajući postupak upisa u katastar, uz dokazivanje prava svojine.
Van klasičnog postupka ozakonjenja mogu biti i određeni manji pomoćni objekti, pod uslovom da njihove dimenzije i način izgradnje ne zahtevaju građevinsku dozvolu. U tu grupu, u zavisnosti od karakteristika konkretnog objekta, mogu spadati:
- manje šupe
- pergole
- manje nadstrešnice
- jednostavni pomoćni objekti
Drugačiji režim važi za privremene konstrukcije, kao što su kiosci, montažne tezge i sezonske bašte. Njihovo postavljanje uređuje se odgovarajućim odobrenjima za postavljanje, a ne klasičnim postupkom ozakonjenja nepokretnosti.
Određeni manji poljoprivredni objekti mogu takođe biti van postupka ako su izgrađeni i koriste se u okviru poljoprivredne namene.
To mogu biti plastenici, staklenici, ambari ili jednostavna skloništa za stoku, u zavisnosti od njihovih dimenzija, konstrukcije i namene.
Kako proveriti da li je objekat legalan i upisan u katastar?
Prvi korak je provera katastra nepokretnosti. Potrebno je utvrditi da li je objekat evidentiran i da li je na njemu upisano pravo svojine.
To nisu ista pitanja. Objekat može biti prikazan u evidenciji, a da vlasnički odnosi još nisu u potpunosti uređeni.
Podatke iz lista nepokretnosti treba uporediti sa stvarnim stanjem na terenu. Ako je, na primer, u katastru upisana kuća od 100 kvadratnih metara, a stvarni objekat ima 140 kvadratnih metara zbog kasnije dogradnje, potrebno je proveriti status dodatnih 40 kvadratnih metara.
Na nerešen status mogu ukazivati i:
- dograđena terasa
- zatvoren balkon
- uređeno potkrovlje koje nije prikazano u dokumentaciji
- dodatna garaža ili pomoćna zgrada
- nadograđen sprat
- drugačija površina objekta u odnosu na katastar
Sledeći korak je provera raspoložive građevinske i upotrebne dokumentacije. Ako nije jasno da li određeni deo objekta ima odgovarajuću dozvolu, informacije se mogu proveriti i kod nadležnog gradskog ili opštinskog odeljenja za urbanizam.
Ako pravo svojine nije upisano, vlasnik mora da dokaže na koji način je stekao nepokretnost. Osnov može biti kupovina, poklon, nasleđivanje ili drugi pravno priznati način sticanja.
Zaključak
Zakon o legalizaciji ne tretira svaki objekat bez građevinske dozvole na isti način. Pojedini objekti mogu da se ozakone ako ispunjavaju propisane uslove, dok kod drugih postoji prepreka zbog lokacije, bezbednosti, vlasničkih odnosa ili posebnog režima zaštite.
Ključni faktori su vreme izgradnje, mesto na kojem se objekat nalazi, stepen njegove završenosti, konstruktivna sigurnost i pravni osnov lica koje traži uređenje statusa.
Posebno je važno napraviti razliku između objekta koji ne mora da se ozakoni i objekta koji ne može da se ozakoni.
