Kupovina zemljišta zahteva precizno sastavljen ugovor sa jasno definisanim podacima.
U dokumentu moraju biti navedeni tačna oznaka parcele iz katastra, površina, kupoprodajna cena i način isplate, kao i izjava prodavca kojom se dozvoljava upis prava svojine.
Bez te izjave upis u katastar nije moguć, što znači da kupac ne može da ostvari pravo svojine.
Overa kod javnog beležnika predstavlja zakonski obavezan korak kojim se potvrđuje identitet učesnika i pravna ispravnost ugovora.
Nakon overe podnosi se zahtev nadležnoj službi katastra za upis prava svojine. Upisom u katastar završava se postupak i pravo svojine se evidentira na ime kupca.
Ovde možete preuzeti primer za ugovor o kupoprodaji zemljišta.
Šta ugovor o kupoprodaji zemljišta mora da sadrži?
Ugovor mora da sadrži precizne podatke koji omogućavaju nesmetan upis prava svojine u katastar.
Svaki element ima tačno određenu funkciju i mora biti usklađen sa podacima iz zvaničnih evidencija.
1. Podaci o ugovornim stranama
Navode se ime i prezime, JMBG i adresa za fizička lica. Kada učestvuje pravno lice, unose se naziv, PIB, matični broj i sedište.
Podaci moraju biti identični onima u ličnim dokumentima i registrima, jer svako odstupanje može da izazove problem prilikom overe ili upisa.
2. Tačan opis zemljišta
Opis parcele preuzima se iz katastra bez izmene. Obavezno se navode katastarska opština, broj parcele, površina, kultura i broj lista nepokretnosti.
Ako se prodaje više parcela, svaka se unosi posebno. Nejasan opis znači da katastar može da odbije zahtev za upis.
3. Kupoprodajna cena i način isplate
Cena mora biti jasno određena, sa tačnim iznosom i valutom. Navodi se način isplate, da li ide jednokratno ili u više delova, kao i rokovi.
Ako postoji kapara ili avans, to se posebno definiše. Nejasni uslovi plaćanja otvaraju prostor za spor.
4. Izjava o dozvoli za upis prava svojine
Prodavac daje izričitu saglasnost da kupac može da se upiše kao vlasnik. Ova izjava predstavlja osnov za upis u katastar. Bez nje, zahtev za upis neće biti prihvaćen.
5. Podaci o teretima i ograničenjima
Ugovor mora da sadrži informaciju o postojećim teretima, kao što su hipoteka, zabeležbe ili pravo službenosti.
Ako tereta nema, i ta činjenica se unosi. Kupac mora da zna u kakvom stanju preuzima zemljište.
6. Rokovi i dodatne obaveze
Definišu se rokovi za isplatu i predaju zemljišta, kao i eventualne dodatne obaveze. To može da uključuje brisanje tereta, regulisanje pristupa parceli ili podnošenje zahteva za upis.
Jasno definisani rokovi sprečavaju kasnije nesporazume.
Kako se definiše kupoprodajna cena i način isplate?
Kupoprodajna cena mora biti određena precizno, uz navođenje iznosa brojčano i slovima, kao i valute u kojoj se vrši isplata.
Uobičajeno je da se cena izražava u evrima, uz napomenu da se isplata vrši u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan plaćanja. Primer formulacije:
Kupoprodajna cena iznosi 50.000 EUR (pedeset hiljada evra), u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS na dan isplate.
Način isplate mora biti jasno definisan. Najčešće se koristi bezgotovinska uplata na račun prodavca, uz navođenje broja računa i roka plaćanja.
Primer formulacije:
Kupac se obavezuje da celokupnu kupoprodajnu cenu isplati uplatom na tekući račun prodavca broj ______ kod ______ banke, u roku od 5 dana od dana overe ugovora.
Ako se deo cene isplaćuje unapred, mora se jasno odrediti da li se radi o kapari ili avansu. Kapara ima pravno dejstvo obezbeđenja i mora biti posebno označena.
Primer:
Kupac je isplatio iznos od 5.000 EUR na ime kapare, koji se uračunava u kupoprodajnu cenu.
Kod isplate u ratama, ugovor mora sadržati tačan raspored uplata sa iznosima i rokovima. Primer:
Kupac se obavezuje da kupoprodajnu cenu isplati u dve rate: prvi deo u iznosu od 20.000 EUR u roku od 3 dana od overe ugovora, a preostali iznos od 30.000 EUR u roku od 30 dana.
Posebno mora biti uređena izjava o dozvoli za upis prava svojine u odnosu na isplatu. Najčešće rešenje jeste da prodavac daje dozvolu za upis nakon potpune isplate. Primer:
Prodavac će izdati posebnu izjavu o dozvoli za upis prava svojine na ime kupca nakon što kupoprodajna cena bude u celosti isplaćena.
Šta predstavlja izjava o dozvoli za upis prava svojine?
Izjava o dozvoli za upis prava svojine predstavlja deo ugovora kojim prodavac daje saglasnost da se kupac upiše kao vlasnik u katastar nepokretnosti.
Bez ove izjave upis nije moguć, čak i kada je kupoprodajna cena u celosti isplaćena.
Ova izjava mora biti jasno i nedvosmisleno formulisana, bez dodatnih uslova koji mogu da spreče upis.
Ugovor mora da sadrži formulaciju kojom prodavac dozvoljava upis bez potrebe za dodatnim odobrenjem. Primer:
Prodavac izjavljuje da dozvoljava da se kupac, na osnovu ovog ugovora, upiše kao vlasnik predmetne nepokretnosti u katastar nepokretnosti.
Izjava može biti uključena direktno u ugovor ili data kao poseban dokument nakon isplate kupoprodajne cene.
Ako se izdaje naknadno, ugovor mora jasno da definiše trenutak kada se izdaje.
Primer:
Prodavac se obavezuje da nakon prijema celokupne kupoprodajne cene izda posebnu izjavu kojom dozvoljava upis prava svojine na ime kupca.
Formulacija mora biti usklađena sa podacima iz ugovora i katastra. Svako ograničenje ili nepreciznost može da dovede do odbijanja zahteva za upis.
Kada je obavezna overa kod javnog beležnika?
Overa ugovora o kupoprodaji zemljišta kod javnog beležnika predstavlja zakonski uslov za punovažnost ugovora.
Bez overe ugovor ne može da proizvede pravno dejstvo u pogledu prenosa prava svojine niti može biti osnov za upis u katastar nepokretnosti.
Javni beležnik prilikom overe utvrđuje identitet ugovornih strana na osnovu ličnih dokumenata i proverava sadržaj ugovora.
Posebna pažnja posvećuje se tome da li su podaci o parceli usklađeni sa katastrom i da li ugovor sadrži izjavu o dozvoli za upis prava svojine.
Ako ugovor ne ispunjava ove uslove, overa se neće izvršiti.
Postupak overe podrazumeva prisustvo svih ugovornih strana ili njihovih punomoćnika sa urednim punomoćjem.
Beležnik čita ugovor, potvrđuje da su strane saglasne sa sadržajem i zatim vrši overu.
Nakon overe, ugovor dobija svojstvo javne isprave i može se koristiti za dalji postupak upisa u katastar.
Kako izgleda postupak overe ugovora?
Postupak overe započinje zakazivanjem termina kod javnog beležnika.
Ugovorne strane ili njihovi punomoćnici dolaze sa važećim ličnim dokumentima, dok se za pravna lica dostavlja i izvod iz registra. Ugovor mora biti pripremljen unapred ili se može sastaviti kod beležnika.
Javni beležnik vrši uvid u dokumentaciju i proverava identitet svih učesnika.
Zatim proverava da li ugovor sadrži sve obavezne elemente, naročito tačan opis parcele i izjavu o dozvoli za upis prava svojine. Ako postoje nedostaci, ugovor se vraća na ispravku pre overe.
Nakon provere, beležnik čita ugovor ili potvrđuje da su strane upoznate sa sadržajem.
Ugovorne strane potom potpisuju ugovor u prisustvu beležnika. Potpisivanje van prisustva beležnika nije dozvoljeno.
Overom ugovor dobija svojstvo javne isprave. Beležnik ga evidentira i dostavlja nadležnom katastru radi upisa prava svojine, osim ako je drugačije dogovoreno.
Od tog trenutka ugovor može da se koristi kao osnov za sprovođenje promene vlasništva.
Koje troškove kupac snosi prilikom kupovine zemljišta?
Kupac ima obavezu da plati porez na prenos apsolutnih prava, koji iznosi 2.5% od procenjene vrednosti zemljišta.
Osnov za obračun ne mora biti ugovorena cena, već vrednost koju utvrđuje poreska uprava. Rešenje o porezu dostavlja se nakon overe ugovora.
Trošak overe ugovora kod javnog beležnika zavisi od vrednosti nepokretnosti. Naknada se obračunava prema javnobeležničkoj tarifi i raste sa cenom iz ugovora.
U većini slučajeva ovaj trošak snosi kupac, osim ako ugovorom nije drugačije određeno.
Postoji i trošak upisa prava svojine u katastar nepokretnosti. Plaća se administrativna taksa za podnošenje zahteva i sprovođenje upisa.
Iznos je fiksan i određuje se prema važećim tarifama.
Dodatni troškovi mogu da nastanu ako se angažuje advokat za sastavljanje ugovora ili proveru dokumentacije.
Takođe, trošak može da uključi pribavljanje izvoda iz katastra ili drugih potrebnih dokumenata.
Svi navedeni troškovi treba da budu poznati unapred, kako bi kupac mogao da planira ukupno opterećenje prilikom kupovine zemljišta.
Kako se podnosi zahtev za upis prava svojine u katastar?
Ako se zahtev podnosi samostalno, potrebno je dostaviti:
- overen ugovor o kupoprodaji
- dokaz o identitetu podnosioca
- dokaz o plaćenim taksama
- eventualno dodatnu dokumentaciju ako postoji specifična situacija
Katastar vrši proveru dostavljenih podataka, naročito usklađenost ugovora sa postojećim stanjem u evidenciji.
Ako su svi uslovi ispunjeni, donosi se rešenje o upisu prava svojine na ime kupca.
Rok za odlučivanje zavisi od opterećenosti službe, ali se zahtev rešava po redosledu prijema.
U toku postupka može doći do zastoja ako podaci nisu usklađeni ili ako nedostaje obavezna dokumentacija.
Šta proveriti u katastru pre potpisivanja ugovora?
Pre potpisivanja ugovora obavezno pogledajte list nepokretnosti u katastru.
U tom dokumentu vidite ko je upisan kao vlasnik, da li na parceli postoje tereti, kolika je površina, koja je vrsta zemljišta i da li postoje zabeležbe koje mogu da otežaju kupovinu.
Ako bilo koji od tih podataka preskočite, kasnije može da dođe do odbijanja upisa, spora sa trećim licem ili nemogućnosti da zemljište koristite onako kako ste planirali.
Vlasništvo i podaci o prodavcu
Najpre utvrdite da li je prodavac zaista upisan kao vlasnik parcele. Ime i prezime moraju se poklapati sa ličnim dokumentima, a ako je upisano više suvlasnika, svi moraju učestvovati u prodaji.
Kada ugovor potpiše samo jedno lice, a u katastru stoji više vlasnika, ne možete završiti prenos u celosti. Tada kupovina ulazi u sporni deo i nastaju dodatni troškovi. Ovaj problem je još ćešći kada su u pitanju stan ili kuća.
Tereti i zabeležbe
Posebnu pažnju usmerite na deo lista nepokretnosti u kome su upisani tereti. Tu mogu da stoje hipoteka, zabeležba izvršenja, zabeležba spora, pravo službenosti prolaza ili zabrana raspolaganja.
Ako na parceli postoji hipoteka, poverilac i dalje ima pravo naplate iz te nepokretnosti.
U slučaju da je upisano izvršenje, postupak naplate je već pokrenut. Ako postoji spor, upis prava svojine može biti zaustavljen dok se postupak ne završi.
Vrsta zemljišta i namena parcele
Podatak da li je zemljište poljoprivredno ili građevinsko ima veliki značaj za dalju upotrebu.
Ako planirate gradnju, a u katastru je parcela i dalje evidentirana kao poljoprivredno zemljište, sama kupovina vam ne daje pravo da odmah gradite.
Pre odluke o kupovini zato pogledajte i planske uslove, kako ne biste platili parcelu koja ne može da služi nameni zbog koje je kupujete.
Površina, broj parcele i stanje na terenu
Broj parcele, katastarska opština i površina moraju biti potpuno usklađeni sa onim što vam je predstavljeno na terenu.
Dešava se da ograda ne prati katastarsku liniju, da deo zemljišta koristi sused ili da stvarna situacija ne odgovara evidenciji.
U tim okolnostima kupovina ne mora da bude nemoguća, ali može da otvori pitanje međe, pristupa i stvarne površine koju stičete.
Osnov po kome je prodavac stekao vlasništvo
Pogledajte i na osnovu čega je prodavac upisan kao vlasnik. Ako je vlasništvo stečeno nasleđem, morate videti da li su svi naslednici obuhvaćeni i pravilno upisani.
Kada postoji prekid u dokumentaciji ili nerešen nasledni odnos, kasnije može da dođe do osporavanja ugovora.
Ista pažnja važi i kada je prethodni prenos izvršen na osnovu starijeg ugovora koji nije bio uredno sproveden.
Pristup parceli
Parcela mora imati uređen pristup javnom putu ili pravno valjano rešeno pravo prolaza. Sama činjenica da zemljište postoji u katastru ne znači da mu možete nesmetano prići vozilom ili mehanizacijom.
Ako prilaz nije jasno rešen, kasnije može da dođe do problema sa korišćenjem, ograđivanjem, gradnjom i prodajom.
Za kraj
Ugovor o kupoprodaji zemljišta mora biti precizan u svakom delu, od podataka o parceli do izjave o dozvoli za upis.
Overa kod javnog beležnika i upis u katastar predstavljaju završne korake bez kojih kupac ne može steći pravo svojine.
Najveći rizik nastaje kada se ugovor potpisuje bez provere podataka u katastru. Tereti, sporovi, neslaganja u vlasništvu ili neusklađeni podaci dovode do odbijanja upisa ili dugotrajnih postupaka.
Sigurna kupovina podrazumeva jasan ugovor, proverene podatke i pravilno sproveden postupak overe i upisa.
