Porez na prenos apsolutnih prava na zgradu koju suinvestitori predaju investitoru radi rušenja izgradnje novog stambenog objekta

Porez na prenos apsolutnih prava na zgradu koju suinvestitori predaju investitoru radi rušenja izgradnje novog stambenog objekta

 

„Prema odredbi člana 23. stav 1. tačka 1) u vezi sa članom 2. stav 1. tačka 1) Zakona o porezima na imovinu („Sl. glasnik RS“, br. 26/2001, „Sl. list SRJ“, br. 42/2002 – odluka SUS i „Sl. glasnik RS“, br. 80/2002, 80/2002 – dr. zakon, 135/2004, 61/2007 i 5/2009 – dalje: Zakon), porez na prenos apsolutnih prava plaća se kod prenosa prava svojine na nepokretnosti uz naknadu.

Nepokretnostima, u smislu člana 2. stava 1. Zakona, smatraju se: zemljište, stambene i poslovne zgrade, stanovi, poslovne prostorije, garaže, zgrade i prostorije za odmor i rekreaciju i drugi građevinski objekti, odnosno njihovi delovi.

Odredbom člana 24a stav 1. Zakona propisano je da se prenosom uz naknadu, u smislu Zakona, ne smatra prenos apsolutnog prava na koji se plaća porez na dodatu vrednost, u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrednost.

Dakle, porez na prenos apsolutnih prava plaća se na svaki prenos prava svojine na nepokretnosti uz naknadu na koji se ne plaća porez na dodatu vrednost, osim u slučajevima za koje je Zakonom propisano pravo na poresko oslobođenje.

Pravna priroda ugovora, pa i ugovora nazvanog ugovorom o zajedničkom finansiranju i izgradnji, ne određuje se prema nazivu ugovora, već prema pravima i obavezama koje iz tog ugovora za ugovorne strane proizlaze.

Prema tome, ako predmet ugovora nije prenos prava svojine na nepokretnosti (zemljištu i objektu za rušenje), već davanje objekta u detenciju izvođaču radova radi izvođenja radova na rušenju postojećeg objekta i izgradnji novog, pri čemu imalac prava svojine na zemljištu i objektu i dalje zadržava to pravo pa investiciono-tehnička dokumentacija za izgradnju glasi na njega, zbog čega će to lice nominalno biti prvi vlasnik novoizgrađenog objekta, porez na prenos apsolutnih prava se ne plaća.

S tim u vezi, ako na vlasnika nepokretnosti, koji nije obveznik poreza na dodatu vrednost, glasi investiciono-tehnička dokumentacija za izgradnju novog objekta na tom zemljištu, a druga ugovorna strana se pojavljuje kao finansijer, odnosno kao sufinansijer izvesnih radova na izgradnji te nepokretnosti – po kom osnovu će ostvariti pravo svojine na izgrađenoj ili delu novoizgrađene nepokretnosti, ugovor kojim se regulišu međusobna prava i obaveze tih ugovornih strana u vezi finansiranja konkretne izgradnje ima karakter akta o prenosu apsolutnih prava uz naknadu, na koji se porez na prenos apsolutnih prava plaća.

Prema odredbi člana 54. stav 1. Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji („Sl. glasnik RS“, br. 80/2002, 84/2002 – ispr., 23/2003 – ispr., 70/2003, 55/2004, 61/2005, 85/2005 – dr. zakon, 62/2006 – dr. zakon, 63/2006 – ispr. dr. zakona, 61/2007, 20/2009 i 72/2009 – dr. zakon), u vezi sa članom 39. stav 2. Zakona, utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava je delatnost Poreske uprave, koja se sastoji u izdavanju upravnih akata, odnosno u preduzimanju zakonom propisanih radnji, kojima se ustanovljava postojanje pojedinačne poreske obaveze i određuju poreski obveznik, poreska osnovica i iznos poreske obaveze.

Dakle, u svakom konkretnom slučaju nadležni poreski organ ceni činjenično stanje od uticaja na postojanje poreske obaveze na prenos apsolutnih prava što, između ostalog, u konkretnom slučaju znači i da li je ugovorom izvršen prenos prava koja su predmet oporezivanja porezom na prenos apsolutnih prava, da li je investitor obveznik PDV-a ili ne, kada je osnov prenosa nastao i prenos izvršen.“

Mišljenje Ministarstva finansija br. 430-03-00069/2010-04 od 22.03.2010. godine