Poreski tretman prometa stana koji obveznik PDV nabavi kao nezavršen i posle toga dovrši njegovu izgradnju

Napomena : Pročitajte ceo tekst (a ne samo tekst obeležen bojom ili podvlačenjem) jer samo ceo tekst u potpunosti  tumači i objašnjava određeno pitanje odnosno problem

 

„Odredbama člana 3. Zakona o porezu na dodatu vrednost („Sl. glasnik RS“, br. 84/2004, 86/2004 – ispr., 61/2005 i 61/2007 – dalje: Zakon o PDV) propisano je, da su predmet oporezivanja PDV isporuka dobara i pružanje usluga (dalje: promet dobara i usluga) koje poreski obveznik izvrši u Republici uz naknadu, u okviru obavljanja delatnosti, kao i uvoz dobara u Republiku.

Promet dobara, u smislu ovog zakona, a u skladu sa odredbom člana 4. stav 1. Zakona o PDV, je prenos prava raspolaganja na telesnim stvarima (dalje: dobra) licu koje tim dobrima može raspolagati kao vlasnik, ako ovim zakonom nije drukčije određeno.

Prometom dobara, u smislu ovog zakona, smatra se i prvi prenos prava raspolaganja na novoizgrađenim građevinskim objektima ili ekonomski deljivim celinama u okviru tih objekata (član 4. stav 3. tačka 7) Zakona o PDV).

U skladu sa odredbama člana 2. Pravilnika o utvrđivanju novoizgrađenih građevinskih objekata i ekonomski deljivih celina u okviru tih objekata čiji je prvi prenos prava raspolaganja predmet oporezivanja PDV („Sl. glasnik RS“, br. 105/2004 – dalje: Pravilnik), novoizgrađenim građevinskim objektima, u smislu člana 4. stav 1. tačka 7) Zakona, smatraju se objekti u svim stepenima izgrađenosti koji kao takvi mogu biti predmet prenosa prava raspolaganja, a čija je izgradnja započeta od 1. januara 2005. godine, dok se ekonomski deljivim celinama (stan, poslovni prostor, garaža i dr.) smatraju delovi novoizgrađenih građevinskih objekata, koji se isporučuju kao posebna građevinska celina i za koje se ugovara posebna naknada.

Odredbom člana 23. stav 2. tačka 14) Zakona o PDV propisano je da se po posebnoj stopi PDV od 8% oporezuje prvi prenos prava raspolaganja na stambenim objektima, ekonomski deljivim celinama u okviru tih objekata, kao i vlasničkim udelima na tim dobrima (dalje: stan).

Saglasno navedenim odredbama Zakona o PDV i Pravilnika, kada obveznik PDV – investitor (lice na koje glasi građevinska dozvola), izvrši prvi prenos prava raspolaganja na nezavršenom stambenom objektu (objekat koji se sastoji isključivo od stanova) čija je izgradnja započeta od 1. januara 2005. godine, obveznik PDV dužan je da za izvršeni promet obračuna PDV po poreskoj stopi od 8% i da obračunati PDV plati u skladu sa Zakonom o PDV.

• Prema odredbama člana 28. stav 1. Zakona o PDV, pravo na odbitak prethodnog poreza obveznik može da ostvari ako dobra nabavljena u Republici ili iz uvoza, uključujući i nabavku opreme, kao i objekata za vršenje delatnosti i ekonomski deljivih celina u okviru tih objekata, odnosno primljene usluge, koristi ili će ih koristiti za promet dobara i usluga:

1) koji je oporeziv PDV;

2) za koji u skladu sa članom 24. ovog zakona postoji oslobođenje od plaćanja PDV;

3) koji je izvršen u inostranstvu, ako bi za taj promet postojalo pravo na odbitak prethodnog poreza da je izvršen u Republici.

Pravo na odbitak prethodnog poreza, prema odredbama člana 28. stav 2. Zakona o PDV, obveznik može da ostvari ako poseduje račun izdat od strane drugog obveznika u prometu o iznosu prethodnog poreza, u skladu sa ovim zakonom, ili dokument o izvršenom uvozu dobara, u kojem je iskazan prethodni porez, odnosno kojim se potvrđuje da je primalac ili uvoznik tako iskazani PDV platio prilikom uvoza.

Odredbama stava 3. istog člana Zakona o PDV propisano je da, u poreskom periodu u kojem su ispunjeni uslovi iz st. 1. i 2. ovog člana obveznik može da odbije prethodni porez od dugovanog PDV, i to:

1) obračunati i iskazani PDV za promet dobara i usluga, koji je ili će mu biti izvršen od strane drugog obveznika u prometu;

2) PDV koji je plaćen prilikom uvoza dobara.

Saglasno odredbi stava 4. istog člana Zakona o PDV, pravo na odbitak prethodnog poreza nastaje danom ispunjenja uslova iz čl. 1 – 3. ovog člana.

Shodno navedenim zakonskim odredbama, kada obveznik PDV nabavi nezavršeni stambeni objekat od obveznika PDV – investitora (lica na koje glasi građevinska dozvola) u cilju dalje izgradnje i prometa ekonomski deljivih celina u okviru predmetnog objekta – stanova, obveznik PDV – sticalac nezavršenog stambenog objekta nema pravo na odbitak prethodnog poreza po osnovu tog sticanja, s obzirom da u ovom slučaju nisu ispunjeni uslovi iz člana 28. Zakona o PDV, imajući u vidu da se stečeno dobro neće koristiti za promet sa pravom na odbitak prethodnog poreza (promet koji je oporeziv PDV, za koji u skladu sa članom 24. Zakona o PDV postoji oslobođenje od plaćanja PDV, odnosno za promet koji je izvršen u inostranstvu, ako bi za taj promet postojalo pravo na odbitak prethodnog poreza da je izvršen u Republici).

Po osnovu nabavke dobara i usluga za potrebe dalje izgradnje predmetnog stambenog objekta, a u cilju prometa stanova u okviru tog objekta, obveznik PDV ima pravo na odbitak prethodnog poreza u skladu sa Zakonom o PDV.

• Promet stanova u okviru stambenog objekta koji je delom izgrađen od strane obveznika PDV koji je izvršio prvi prenos prava raspolaganja na nezavršenom stambenom objektu, a delom od strane obveznika PDV – sticaoca nezavršenog stambenog objekta koji je završio izgradnju predmetnog objekta i vrši promet stanova u okviru tog objekta, oporezuje se delom porezom koji se plaća u skladu sa Zakonom o porezima na imovinu („Sl. glasnik RS“, br. 26/2001, „Sl. list SRJ“, br. 42/2002 – odluka SUS i „Sl. glasnik RS“, br. 80/2002, 80/2002 – dr. zakon, 135/2004, 61/2007, 5/2009, 101/2010, 24/2011, 78/2011 i 57/2012 – odluka US), a delom PDV. Naime, u slučaju prometa predmetnog stana, a u cilju opredeljivanja dela stana koji se oporezuje u skladu sa Zakonom o porezima na imovinu i dela stana koji se oporezuje PDV, prvenstveno se utvrđuje stepen završenosti stambenog objekta u momentu prometa nezavršenog stambenog objekta od strane obveznika PDV – prvog investitora. Deo stana izražen u procentu završenosti stambenog objekta u momentu prometa nezavršenog stambenog objekta od strane obveznika PDV – prvog investitora oporezuje se u skladu sa Zakonom o porezima na imovinu, dok se deo stana, izražen u procentu koji je jednak razlici od 100% i procenta završenosti stambenog objekta u momentu prometa nezavršenog stambenog objekta od strane obveznika PDV – prvog investitora, a koji se faktički odnosi na stvaranje nove vrednosti stambenog objekta, oporezuje PDV po poreskoj stopi PDV od 8%. S tim u vezi, kada obveznik PDV vrši prenos prava raspolaganja na stanu uz naknadu (čiji se deo oporezuje porezom na prenos apsolutnih prava, a deo PDV) licu iz člana 56a stav 1. Zakona o PDV, odnosno kupcu prvog stana, u tom slučaju, a uz ispunjenje uslova predviđenih Zakonom o PDV i po proceduri propisanoj Pravilnikom o postupku ostvarivanja prava na povraćaj PDV i o načinu i postupku refakcije i refundacije PDV („Sl. glasnik RS“, br. 107/2004, 65/2005 i 63/2007), kupac prvog stana može da ostvari pravo na refundaciju PDV u srazmeri sa delom stana koji se oporezuje PDV. Primera radi, ako obveznik PDV prodaje stan od 50m2 od kojih se 60% oporezuje porezom na prenos apsolutnih prava a 40% PDV, u tom slučaju kupac prvog stana, uz ispunjenje svih propisanih uslova, može ostvariti refundaciju PDV za 16m2 (40 m2 x 40%).“

Mišljenje Ministarstva finansija br. 413-00-412/2012-04 od 07.06.2012. godine