Osposobljenost kuće za stanovanje (ugrađenost instalacija i drugi elementi) kao kriterijum za nastanak obaveze poreza na imovinu

Osposobljenost kuće za stanovanje (ugrađenost instalacijaш i drugi elementi) kao kriterijum za nastanak obaveze poreza na imovinu

„1. Prema odredbi člana 2. stav 1. tačka 1) Zakona o porezima na imovinu („Sl. glasnik RS“, br. 26/2001, „Sl. list SRJ“, br. 42/2002 – odluka SUS i „Sl. glasnik RS“, br. 80/2002, 80/2002 – dr. zakon, 135/2004, 61/2007, 5/2009, 101/2010, 24/2011, 78/2011, 57/2012 – odluka US, 47/2013 i 68/2014 – dr. zakon – dalje: Zakon), porez na imovinu iz člana 1. tačka 1) ovog zakona (dalje: porez na imovinu), plaća se na nepokretnosti koje se nalaze na teritoriji Republike Srbije, i to na pravo svojine, odnosno na pravo svojine na zemljištu površine preko 10 ari.

Odredbom člana 2. stav 2. tačka 2) Zakona propisano je da se nepokretnostima, u smislu stava 1. ovog člana, smatraju stambene, poslovne i druge zgrade, stanovi, poslovne prostorije, garaže i drugi (nadzemni i podzemni) građevinski objekti, odnosno njihovi delovi (dalje: objekti).

Prema tome, pravo svojine na stambenoj zgradi – kući za stanovanje, kao nepokretnom objektu na teritoriji Republike Srbije, konstituisano u korist fizičkog lica predmet je oporezivanja porezom na imovinu, nezavisno od vrste tvrdog materijala od koga je taj objekat izgrađen (kamen, cigla, blokovi, mešoviti materijal…).

  1. Osnovica poreza na imovinu za nepokretnost poreskog obveznika koji ne vodi poslovne knjige je vrednost nepokretnosti utvrđena u skladu sa ovim zakonom (član 5. stav 1. Zakona).

Prema odredbi člana 6. stav 1. Zakona, vrednost nepokretnosti iz člana 5. ovog zakona utvrđuje se primenom sledećih elemenata:

  • korisna površina;
  • prosečna cena kvadratnog metra (dalje: prosečna cena) odgovarajućih nepokretnosti u zoni u kojoj se nalazi nepokretnost.

Odredbom člana 6. stav 2. Zakona propisano je da je korisna površina zemljišta – njegova ukupna površina, a korisna površina objekta je zbir podnih površina između unutrašnjih strana spoljnih zidova objekta (isključujući površine balkona, terasa, lođa, neadaptiranih tavanskih prostora i prostora u zajedničkoj nedeljivoj svojini svih vlasnika ekonomski deljivih celina u okviru istog objekta).

Vrednost nepokretnosti iz člana 5. stav 1. Zakona, osim zemljišta, može se umanjiti za amortizaciju po stopi do 1% godišnje primenom proporcionalne metode, a najviše do 40%, počev od isteka svake kalendarske godine u odnosu na godinu u kojoj je izvršena izgradnja, odnosno poslednja rekonstrukcija objekta, a na osnovu odluke skupštine jedinice lokalne samouprave o visini stope amortizacije koja važi na dan 15. decembra godine koja prethodi godini za koju se utvrđuje porez na imovinu i koja je objavljena u skladu sa ovim zakonom (član 5. stav 3. Zakona).

Dakle, počev od 1. januara 2014. godine, osnovica poreza na imovinu za objekat fizičkog lica – poreskog obveznika koji ne vodi poslovne knjige za koji je poreska obaveza nastala, je vrednost objekta koja se utvrđuje primenom elemenata korisne površine objekta i prosečne cene kvadratnog metra odgovarajućih objekata u zoni u kojoj se nalazi objekat za koji se utvrđuje porez, pod uslovom da je jedinica lokalne samouprave do 30. novembra godine koja prethodi godini za koju se utvrđuje porez objavila te prosečne cene. Vrednost nepokretnosti može se umanjiti za amortizaciju po stopi do 1% godišnje primenom proporcionalne metode, a najviše 40%, počev od isteka svake kalendarske godine u odnosu na godinu u kojoj je izvršena izgradnja, odnosno poslednja rekonstrukcija objekta – ako je skupština jedinice lokalne samouprave u skladu sa članom 5. Zakona utvrdila i objavila odluku o visini stope amortizacije za koju se umanjuje vrednost nepokretnosti koja čini osnovicu poreza na imovinu.

Imajući u vidu da je korisna površina objekta – zbir podnih površina između unutrašnjih strana spoljnih zidova objekta (isključujući površine balkona, terasa, lođa, neadaptiranih tavanskih prostora i prostora u zajedničkoj nedeljivoj svojini svih vlasnika ekonomski deljivih celina u okviru istog objekta), kada se poreska obaveza utvrđuje za kuću za stanovanje čiji je jedini vlasnik fizičko lice, korisnu površinu tog objekta čini zbir podnih površina između unutrašnjih strana spoljnih zidova objekta isključujući površine balkona, terasa, lođa i neadaptiranih tavanskih prostora. To znači da se i površina prostorija koje su delom ispod nivoa zemlje kao i površina stepenišnog prostora koji je unutar spoljnih zidova objekta, uključuje u korisnu površinu konkretne kuće za stanovanje.

  1. Obaveza po osnovu poreza na imovinu nastaje najranijim od sledećih dana: danom sticanja prava, danom početka korišćenja, danom osposobljavanja, danom izdavanja upotrebne dozvole, odnosno danom omogućavanja korišćenja imovine na drugi način (član 10. Zakona).

Prema tome, ako je kuća za stanovanje objekat koji je jedinstvena fizička i funkcionalna upotrebna celina koja pruža zaštitu od vremenskih i spoljnih uticaja, sa uobičajeno potrebnim instalacijama, postrojenjima i opremom, što je čini principijelno osposobljenom za korišćenje, za nju je poreska obaveza nastala nezavisno od činjenice da li se koristi cela, njen deo ili se ne koristi.

Međutim, ako je kuća za stanovanje objekat koji je jedinstvena upotrebna – ekonomska celina osposobljen za uobičajeno korišćenje samo na jednom od dva građevinska nivoa, a drugi nivo nije osposobljen za korišćenje jer ne raspolaže uobičajeno potrebnim instalacijama i opremom da bi se taj deo objekta mogao koristiti (na primer, zidovi nisu izmalterisani, nema električne i vodovodne instalacije, nema ugrađenu stolariju…) i njegovo korišćenje faktički nije omogućeno ili otpočelo, a upotrebna dozvola za objekat nije izdata, po našem mišljenju poreska obaveza za taj deo nije nastala. U svakom konkretnom slučaju nadležni organ jedinice lokalne samouprave utvrđuje činjenično stanje iz koga opredeljuje da li je poreska obaveza nastala.“

Mišljenje Ministarstva finansija br. 430-00-00065/2015-04 od 05.06.2015. godine