Kupovina nepokretnosti radi davanja u zakup pravnim i fizičkim licima i obaveza PDV

Napomena : Pročitajte ceo tekst (a ne samo tekst obeležen bojom ili podvlačenjem) jer samo ceo tekst u potpunosti  tumači i objašnjava određeno pitanje odnosno problem

 

„Odredbama člana 3. Zakona o porezu na dodatu vrednost („Sl. glasnik RS“, br. 84/2004, 86/2004 – ispr., 61/2005 i 61/2007 – dalje: Zakon) propisano je, da su predmet oporezivanja PDV isporuka dobara i pružanje usluga koje poreski obveznik izvrši u Republici uz naknadu, u okviru obavljanja delatnosti, kao i uvoz dobara u Republiku.

Saglasno odredbi člana 5. stav 1. Zakona, promet usluga, u smislu ovog zakona, su svi poslovi i radnje koji nisu promet dobara iz člana 4. ovog zakona.

Odredbom člana 25. stav 2. tačka 4) Zakona propisano je poresko oslobođenje bez prava na odbitak prethodnog poreza za promet usluga zakupa stanova, ako se koriste za stambene potrebe.

Prema odredbama člana 28. stav 1. Zakona, pravo na odbitak prethodnog poreza obveznik može da ostvari ako dobra nabavljena u Republici ili iz uvoza, uključujući i nabavku opreme, kao i objekata za vršenje delatnosti i ekonomski deljivih celina u okviru tih objekata, odnosno primljene usluge, koristi ili će ih koristiti za promet dobara i usluga:

1) koji je oporeziv PDV;

2) za koji u skladu sa članom 24. ovog zakona postoji oslobođenje od plaćanja PDV;

3) koji je izvršen u inostranstvu, ako bi za taj promet postojalo pravo na odbitak prethodnog poreza da je izvršen u Republici.

Odredbom stava 2. istog člana Zakona predviđeno je, da pravo na odbitak prethodnog poreza obveznik može da ostvari ako poseduje račun izdat od strane drugog obveznika u prometu o iznosu prethodnog poreza, u skladu sa ovim zakonom ili dokument o izvršenom uvozu dobara, u kojem je iskazan prethodni porez, odnosno kojim se potvrđuje da je primalac ili uvoznik tako iskazani PDV platio prilikom uvoza.

Odredbama stava 3. istog člana Zakona propisano je, da u poreskom periodu u kojem su ispunjeni uslovi iz st. 1. i 2. ovog člana obveznik može da odbije prethodni porez od dugovanog PDV i to:

1) obračunati i iskazani PDV za promet dobara i usluga koji je, ili će mu biti izvršen od strane drugog obveznika u prometu;

2) PDV koji je plaćen prilikom uvoza dobara.

Saglasno odredbi stava 4. istog člana Zakona, pravo na odbitak prethodnog poreza nastaje danom ispunjenja uslova iz st. 1. – 3. ovog člana.

U skladu sa navedenim zakonskim odredbama, obveznik PDV ima pravo da PDV obračunat od strane prethodnog učesnika u prometu, odnosno plaćen pri uvozu, odbije kao prethodni porez, uz ispunjenje predviđenih uslova (da poseduje propisanu dokumentaciju izdatu u skladu sa Zakonom, kao i da nabavljena dobra i primljene usluge koristi ili da će ih koristiti za promet sa pravom na odbitak prethodnog poreza – oporeziv promet, promet za koji je članom 24. Zakona propisano poresko oslobođenje ili promet koji je izvršen u inostranstvu ako bi za taj promet postojalo pravo na odbitak prethodnog poreza da je izvršen u Republici).

Obveznik PDV koji nabavljena dobra i primljene usluge ne koristi, odnosno neće ih koristiti za promet sa pravom na odbitak prethodnog poreza, nema pravo da PDV obračunat od strane prethodnog učesnika u prometu, odnosno plaćen pri uvozu, odbije kao prethodni porez.

Prema tome, ako obveznik PDV nabavlja stan za potrebe davanja u zakup pravnim licima ili fizičkim licima koja stan neće koristiti za stambene potrebe, odnosno za promet za koji je dužan da obračuna PDV po poreskoj stopi od 18% i da obračunati PDV plati u skladu sa Zakonom, u tom slučaju obveznik PDV ima pravo da PDV obračunat za promet stana od strane prethodnog učesnika u prometu – prodavca stana odbije kao prethodni porez. Ako obveznik PDV nabavlja stan za davanje u zakup fizičkim licima za potrebe stanovanja, odnosno za promet za koji je propisano poresko oslobođenje bez prava na odbitak prethodnog poreza, obveznik PDV nema pravo na odbitak prethodnog poreza po osnovu nabavke predmetnog dobra. S tim u vezi u poreskom periodu u kojem je stan nabavljen, obveznik PDV je dužan da opredeli namenu nabavljenog stana u smislu da li će ga koristiti za promet sa pravom ili promet bez prava na odbitak prethodnog poreza.

Ako je obveznik PDV po osnovu nabavke stana ostvario pravo na odbitak prethodnog poreza iz razloga što je opredelio da će koristiti stan za promet sa pravom na odbitak prethodnog poreza, posle čega je iznajmio stan fizičkom licu za potrebe stanovanja (po kom osnovu nema pravo na odbitak prethodnog poreza), dužan je da izvrši ispravku odbitka prethodnog poreza u skladu sa odredbama člana 32. Zakona i odredbama Pravilnika o utvrđivanju opreme i objekata za vršenje delatnosti i o načinu sprovođenja ispravke odbitka prethodnog poreza za opremu i objekte za vršenje delatnosti („Sl. glasnik RS“, br. 67/2005). Suprotno od toga, ako obveznik PDV nije ostvario pravo na odbitak prethodnog poreza po osnovu nabavke stana iz razloga što je opredelio da će stan koristiti za promet bez prava na odbitak prethodnog poreza, posle čega je iznajmio stan pravnom licu ili fizičkom licu koje stan ne koristi za potrebe stanovanja, obveznik PDV stiče pravo da u poreskom periodu u kojem je izvršio oporezivi promet usluge davanja u zakup stana (iznajmljivanje pravnom licu ili fizičkom licu koje stan ne koristi za potrebe stanovanja) PDV obračunat za promet stana od strane prethodnog učesnika u prometu – prodavca stana odbije kao prethodni porez.

Pored toga ukazujemo, ako obveznik PDV koji je nabavio stan za potrebe iznajmljivanja ne iznajmi nabavljeni stan u određenom vremenskom periodu, ta okolnost nema uticaja na ostvarivanje, odnosno neostvarivanje prava na odbitak prethodnog poreza po osnovu nabavke stana.“

Mišljenje Ministarstva finansija br. 413-00-00382/2012-04 od 06.06.2012. godine