Delimično ispunjenje ugovora o kupoprodaji nepokretnosti – raskid tog ugovora i njegove poreske posledice

Delimično ispunjenje ugovora o kupoprodaji nepokretnosti – raskid tog ugovora i njegove poreske posledice

„I Sa stanovišta poreza na prenos apsolutnih prava

  1. Prema odredbi člana 23. stav 1. tačka 1) Zakona o porezima na imovinu („Sl. glasnik RS“, br. 26/2001, „Sl. list SRJ“, br. 42/2002 – odluka SUS i „Sl. glasnik RS“, br. 80/2002, 80/2002 – dr. zakon, 135/2004, 61/2007, 5/2009, 101/2010, 24/2011, 78/2011, 57/2012 – odluka US, 47/2013 i 68/2014 – dr. zakon – dalje: Zakon), porez na prenos apsolutnih prava se plaća kod prenosa uz naknadu prava svojine na nepokretnosti.

Od oporezivanja porezom na prenos apsolutnih prava izuzima se prenos, odnosno sticanje apsolutnog prava iz čl. 23. i 24. Zakona na koji se plaća porez na dodatu vrednost u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrednost (član 24a tačka 1) Zakona).

Prema odredbi člana 25. stav 1. Zakona, obveznik poreza na prenos apsolutnih prava je prodavac, odnosno prenosilac prava iz člana 23. stav 1. tač. 1), 2) i 4) ovog zakona.

Lice na koje je preneto apsolutno pravo, odnosno poklonodavac, jemči supsidijarno za plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava, odnosno za plaćanje poreza na poklon (član 42. stav 1. Zakona).

Lice na koje je preneto apsolutno pravo, odnosno poklonodavac, koji se ugovorom obavezao da plati porez na prenos apsolutnih prava, odnosno porez na poklon, jemči solidarno za plaćanje tog poreza (član 42. stav 1. Zakona).

Prema tome, kad su prava i obaveze ugovornih strana ustanovljena ugovorom o kupoprodaji stana (sa investitora kao prenosioca, na kupca stana – fizičko lice kao sticaoca) u pretežnom delu ispunjene, raskid tog ugovora sa poreskog stanovišta predstavlja zaključenje novog pravnog posla kojim se vrši „naredni-novi“ prenos prava svojine na predmetnom stanu (u kome su ugovorne strane promenile svoje uloge: prenosilac je postao sticalac, a sticalac – prenosilac), na koji prenos se porez na prenos apsolutnih prava plaća.

S tim u vezi, a imajući u vidu da su u konkretnom slučaju prava i obaveze ugovornih strana u pretežnom delu ispunjene (stan koji je predmet ugovora predat je u posed kupcu, kupoprodajna cena je isplaćena delom ili u potpunosti), na prenos prava svojine na stanu koji se vrši ugovorom o raskidu ugovora (sa fizičkog lica – kupca na Građevinsku direkciju Srbije) porez na prenos apsolutnih prava se plaća, nezavisno od razloga raskida prethodno zaključenog ugovora o kupoprodaji stana.

Obveznik poreza na prenos apsolutnih prava po osnovu ugovora o raskidu ugovora o kupoprodaji stana je lice koje je prenosilac prava na stanu iz ugovora o raskidu ugovora o kupoprodaji stana – kupac iz ugovora koji se raskida. Lice na koje je preneto apsolutno pravo jemči supsidijarno za plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava, a ako se ugovorom obavezalo da plati porez po tom osnovu – jemči solidarno za plaćanje tog poreza.

  1. Prema odredbi člana 31a stav 1. Zakona, porez na prenos apsolutnih prava ne plaća se na prenos prava svojine na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi (dalje: stan), odnosno svojinskom udelu na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi fizičkom licu koje kupuje prvi stan (dalje: kupac prvog stana), za površinu koja za kupca prvog stana iznosi do 40 m² i za članove njegovog porodičnog domaćinstva koji od 1. jula 2006. godine nisu imali u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije do 15 m² po svakom članu (dalje: odgovarajući stan), pod uslovom da:

1) je kupac prvog stana punoletni državljanin Republike Srbije, sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije;

2) kupac prvog stana od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu koga kupac stiče prvi stan, nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije.

Prema odredbama člana 31b stav 1. Zakona, pravo na poresko oslobođenje u skladu sa odredbama člana 31a ovog zakona nema obveznik koji pravo svojine na stanu prenosi:

1) licu na osnovu čije prve kupovine stana je jednom ostvareno pravo na refundaciju poreza na dodatu vrednost, u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrednost, ili na poresko oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava u skladu sa odredbama ovog stava i člana 31a ovog zakona;

2) članu porodičnog domaćinstva kupca prvog stana za koga je jednom ostvareno pravo na refundaciju poreza na dodatu vrednost, u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrednost, ili na poresko oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava u skladu sa odredbama ovog stava i člana 31a ovog zakona.

Dakle, da bi se ostvarilo pravo na oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava po osnovu kupovine prvog stana u skladu sa Zakonom, između ostalih, uslovi su i da fizičko lice kupuje prvi stan pri čemu to lice (kao kupac prvog stana) od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu koga stiče prvi stan nije imalo u svojini, odnosno u susvojini, stan na teritoriji Republike Srbije.

Prema tome, kad je fizičko lice od 1. jula 2006. godine po osnovu zaključenog i u pretežnom delu izvršenog ugovora steklo stan u Republici Srbiji i kao kupac stana ostvario refundaciju PDV, nakon čega je raskinulo taj ugovor a potom stiče pravo svojine na „drugom“ stanu čiji prenos je predmet oporezivanja porezom na prenos apsolutnih prava (na primer, ako je reč o stanu čiji promet vrši lice koje nije obveznik PDV, ako nije reč o prvom prometu novoizgrađenog stana koji obveznik PDV vrši fizičkom licu…), kod kupovine „drugog“ stana nije ispunjen propisani uslov iz čl. 31a i 31b Zakona za oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava. Naime, kupac stana je imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije u periodu od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji tog „drugog“ stana, a po osnovu kupovine tog „prvog“ stana je ostvario refundaciju PDV.

II Sa stanovišta poreza na dodatu vrednost

Odredbom člana 56a stav 1. Zakona o porezu na dodatu vrednost („Sl. glasnik RS“, br. 84/2004, 86/2004 – ispr., 61/2005, 61/2007, 93/2012, 108/2013, 6/2014 – usklađeni din. izn., 68/2014 – dr. zakon, 142/2014 i 5/2015 – usklađeni din. izn. – dalje: Zakon o PDV) propisano je, da pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan (dalje: kupac prvog stana).

Saglasno odredbi stava 2. istog člana Zakona o PDV, kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV iz stava 1. ovog člana, pod sledećim uslovima:

1) da od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike;

2) da je ugovorena cena stana sa PDV u potpunosti isplaćena prodavcu uplatom na tekući račun prodavca.

Izuzetno od stava 2. tačka 2) ovog člana, kod kupovine stana pod neprofitnim uslovima od jedinice lokalne samouprave ili neprofitne stambene organizacije osnovane od strane jedinice lokalne samouprave za realizaciju aktivnosti uređenih propisima iz oblasti socijalnog stanovanja, refundacija PDV iz stava 1. ovog člana može da se ostvari pod uslovom da je na ime ugovorene cene stana sa PDV isplaćen iznos koji nije manji od iznosa PDV obračunatog za prvi prenos prava raspolaganja na stanu, na tekući račun prodavca (stav 3. istog člana Zakona o PDV).

Pravo na refundaciju PDV iz stava 1. ovog člana može se ostvariti za stan čija površina za kupca prvog stana iznosi do 40 m², a za članove njegovog porodičnog domaćinstva do 15 m² po svakom članu koji nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike u periodu iz stava 2. tačka 1) ovog člana, a za vlasnički udeo na stanu do površine srazmerne vlasničkom udelu u odnosu na površinu do 40 m², odnosno do 15 m² (član 56a stav 4. Zakona o PDV).

Odredbom stava 5. istog člana Zakona o PDV propisano je, da ako kupac prvog stana kupuje stan površine koja je veća od površine za koju u skladu sa stavom 4. ovog člana ima pravo na refundaciju PDV, pravo na refundaciju PDV može da ostvari do iznosa koji odgovara površini stana iz stava 4. ovog člana.

Porodičnim domaćinstvom kupca prvog stana, u smislu stava 4. ovog člana, smatra se zajednica života, privređivanja i trošenja prihoda kupca prvog stana, njegovog supružnika, kupčeve dece, kupčevih usvojenika, dece njegovog supružnika, usvojenika njegovog supružnika, kupčevih roditelja, njegovih usvojitelja, roditelja njegovog supružnika, usvojitelja kupčevog supružnika, sa istim prebivalištem kao kupac prvog stana (član 56a stav 6. Zakona o PDV).

Prema odredbi člana 56a stav 7. Zakona o PDV, pravo na refundaciju PDV iz stava 1. ovog člana nema:

1) kupac stana koji je ostvario refundaciju PDV po osnovu kupovine prvog stana;

2) član porodičnog domaćinstva kupca prvog stana za kojeg je kupac prvog stana ostvario refundaciju PDV, u slučaju kada taj član porodičnog domaćinstva kupuje stan;

3) kupac stana koji je stekao prvi stan bez obaveze prodavca da za promet tog stana plati porez na prenos apsolutnih prava po osnovu kupovine prvog stana u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na imovinu;

4) član porodičnog domaćinstva kupca prvog stana koji je stekao prvi stan bez obaveze prodavca da za promet tog stana plati porez na prenos apsolutnih prava po osnovu kupovine prvog stana u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na imovinu, a za koga je ostvareno to poresko oslobođanje.

U skladu sa odredbom člana 56a stav 8. Zakona o PDV, nadležni poreski organ, po sprovedenom postupku kontrole ispunjenosti uslova za ostvarivanje prava na refundaciju PDV koji moraju da budu ispunjeni na dan overe ugovora o kupoprodaji stana, osim uslova iz stava 2. tačka 2), odnosno stava 3. ovog člana koji mora da bude ispunjen na dan podnošenja zahteva za refundaciju PDV, donosi rešenje o refundaciji PDV kupcu prvog stana.

Saglasno odredbi člana 29. Zakona o izmenama i dopunama Zakona o porezu na dodatu vrednost („Sl. glasnik RS“, br. 61/2007), pravo na refundaciju PDV iz člana 22. ovog zakona (član 56a Zakona o PDV) može se ostvariti samo na osnovu ugovora o kupoprodaji stana overenog posle stupanja na snagu ovog zakona, tj. od 8. jula 2007. godine.

U skladu sa navedenim zakonskim odredbama, fizičko lice – punoletni državljanin Republike Srbije, sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije, koje kupuje prvi stan, ima pravo na refundaciju PDV po osnovu kupovine prvog stana za sebe i članove svog porodičnog domaćinstva, ako su ispunjeni svi uslovi za ostvarivanje predmetnog prava. U slučaju raskida ugovora o kupovini (prvog) stana – koji je u pretežnom delu izvršen i kupovine drugog stana, fizičko lice koje kupuje drugi stan ne smatra se kupcem prvog stana iz člana 56a stav 1. Zakona o PDV, nezavisno od toga da li je ostvario pravo na refundaciju PDV po osnovu kupovine prvog stana. Pored toga napominjemo, kupac prvog stana koji je u skladu sa Zakonom o PDV ostvario pravo na refundaciju PDV po osnovu kupovine prvog stana, nije dužan da, u slučaju raskida ugovora o kupovini (prvog) stana – koji je u pretežnom delu izvršen, vrati novčana sredstva dobijena na ime refundacije PDV po osnovu kupovine prvog stana.

III Davanje mišljenja u vezi sa obligacionim odnosima uspostavljenim između ugovornih strana nije u nadležnosti Ministarstva finansija – Sektora za fiskalni sistem.“

Mišljenje Ministarstva finansija br. 430-00-601/2014-04 od 29.06.2015. godine