VODIČ za angažovanje posrednika – agenta u prometu i zakupu nepokretnosti

VODIČ za angažovanje posrednika – agenta u prometu i zakupu nepokretnosti

Pročitaj :

  1. IMENIK i registar POSREDNICI za nekretnine u Srbiji
  2. PRAVA I OBAVEZE posrednika za nekretnine
  3. KODEKS POSLOVNE ETIKE posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti
  4. TRŽIŠNA INSPEKCIJA – kontrola rada posrednika

 Postupak angažovanja posrednika za prodaju ili zakup vaše nekretnine

Posrednik može da posluje LEGALNO i obavlja poslove posredovanja prodaje ili zakupa nepokretnosti pod sledećim uslovima :

  1. MORA DA BUDE PRIJAVLJEN U AGENCIJI ZA PRIVREDNE REGISTRE kao privredno društvo ili kao preduzetnik sa delatnošću u oblasti posredovanja prodaje ili zakupa nekretnine.
  2. MORA DA BUDE UPISAN U REGISTAR POSREDNIKA ZA PRODAJU ILI ZAKUP NEPOKRETNOSTI  koji se vodi kod Ministarstva za trgovinu.
  3. MORA DA IMA AGENTE KOJI IMAJU POLOŽEN STRUČNI ISPIT koji su ili u radnom odnosu ili rade kod posrednika kao angažovana lica sa položenim stručnim ispitom za posrednika u prometu nekretnina i da o tome u prostorijama ima kopiju uverenja o položenom stručnom ispitu.
  4. MORA DA IMA POSLOVNI PROSTOR zaseban poslovni prostor ili ili funkcionalno izdvojen od stambenog prostora. (klikni Pravilnik…)
  5. MORA DA IMA OPŠTE USLOVE POSLOVANJA vidno istaknute u poslovnom prostoru u kome obavlja delatnost i koje u štampanom obliku treba da preda klijentu – nalogodavcu prilikom zaključivanja ugovora o posredovanju kao sastavni deo ovog ugovora.
  6. MORA DA SA KLIJENTOM ZAKLJUČI UGOVOR O POSREDOVANJU U PROMETU ILI ZAKUPU NEKRETNINE  a usluge posredovanja mogu da se obavljaju ISKLJUČIVO na osnovu zaključenog ugovora o posredovanju. Primer ugovora možete videti klikom na ugovor o posredovanju (model ugovora će biti postavljen naknadno).
  7. MOŽE DA VRŠI OGLAŠAVANJE PRODAJE ILI ZAKUPA NEKRETNINE samo ako sa klijentom – nalogodavcem ima potpisan ugovor o posredovanju za tu nekretninu.
  8. MORA DA VODI AŽURNU EVIDENCIJI O POSREDOVANJU za prodaju ili zakup nekretnine.
  9. MORA DA IMA ZAKLJUČEN UGOVOR O OSIGURANJU SA OSIGURAVAJUĆOM KOMPANIJOM. Za štetu koju bi posrednik mogao da prouzrokuje klijentu – nalogodavcu obavljanjem posredovanja, svota osiguranja iznosi minimalno 15.000,00 evra u dinarskoj protivvrednosti po jednom osiguranom slučaju, odnosno ukupno minimalno 45.000,00 evra u dinarskoj protivvrednosti za sve odštetne zahteve u jednoj godini osiguranja.

***********************************

  1. Izaberite iz IMENIKA posrednika (agenta) sa kojim želite da sarađujete i proverite na zvaničnoj internet stranici Ministarstva da li je posrednik – privredno društvo ili preduzetnik koga ste izabrali upisan u zvaničnom Registru posrednika u prometu i zakupu nekretnina
  2. Zakažite sastanak sa posrednikom ili njegovim ovlašćenim predstavnikom u njegovom poslovnom prostoru.
  3. Od posrednika zatražite da vam uruči u pismenom ili elektronskom obliku :
  • predlog teksta ugovora o posredovanju kako biste ga prethodno požljivo razmotrili,
  • Opšte uslove svog poslovanja koje svaki posrednik mora da sačini,
  • cenovnik troškova ako ih posebno naplaćuje.
  1. Pročitajte širi tekst o pravima i obavezama ugovornih strana u članku koji se nalazi na ovom sajtu: PRAVA I OBAVEZE posrednika – agenata za nekretnine i ako želite upoznajte se sa odredbama o posredovanju koje propisuje Zakon o obligacionim odnosima i Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti kao i odredbama o ugovora o prodaji iz Zakona o obligacionim odnosima.
  2. Ako odlučite da zaključite ugovor o posredovanju dostavite posredniku na uvid svu dokumentaciju kojom dokazujete vaše vlasništvo na nepokretnosti nakon toga zaključite sa njim ugovor koji treba da sadrži precizno definisana prava i obaveze obe ugovorne strane – Vas kao klijenta i nalogodavca i posrednika.
  3. Po obavljenom poslu platite posredniku posredničku naknadu (i troškove ako su ugovoreni) i obavezno uzmite fiskalni račun.

***********************************************

UGOVOR O POSREDOVANJU

Ugovor o prometu nepokretnosti i posredovanje u prometu regulišu :

  1. Zakon o prometu nepokretnosti
  2. Ugovor o prodaji – Zakon o obligacionim odnosima – članovi 454 – 551
  3. Zakon o posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti

 Prilikom dogovora o zaključivanju ugovora o posredovanju vodite računa o sledećem :

  1. Ekskluzivno pravo na posredovanje

Ovo pravo može da se dâ isključivo ugovorom o posredovanju kao jedna od njegovih odredbi i u tom slučaju samo taj posrednik ima pravo da oglašava i posreduje u prodaji vaše nekretnine a vi se obavezujete da u ugovorenom roku nećete angažovati drugog posrednika. Rok mora biti određen u ugovoru (napr. 3 ili 6 meseci ili više meseci) kako bi u tom roku vi ocenili da li se angažovanje vašeg posrednika obavlja na zadovoljavajući način ili ne u kom slučaju treba da sačekate da prođe ugovoren rok ekskluzivnog zastupanja i zatim pismeno (poštom ili putem e-mail) da obavestite posrednika da više nije vaš ekskluzivni posrednik i da ćete zaključivati ugovore i sa drugim posrednicima.

Ako se ugovori ekskluzivno pravo na posredovanje onda je logično da od posrednika treba da tražite i da ugovorom predvidite njegovo povećano angažovanje u posredovanju koje može da se ogleda u čestom oglašavanju vaše nekretnine u više oglasnih časopisa i novina kao i njegovim povećanim angažovanjem na drugi način.

Vodite računa o tome da ako za vreme važenja klauzule o ekskluzivnom posredovanju zaključite ugovor o prometu nekretnine za koju je posredovao i neki drugi posrednik, dužni ste da posredniku sa kojim ste ugovorili ekskluzivno posredovanje na ime naknade štete platite iznos ugovorene posredničke naknade.

Posrednik je dužan da vas prilikom ugovaranja posredovanja vaše nekretnine posebno upozori na značenje i pravne posledice klauzule o ekskluzivnom posredovanju.

  1. Da li imate obavezu da pristupite pregovorima ili zaključivanju ugovora

Vi niste dužni da pristupite pregovorima za zaključenje posredovanog posla sa licem koje je posrednik pronašao, niti da zaključite posredovani pravni posao, a odredba ugovora o posredovanju kojom je ugovoreno drugačije, ništava je (član 24 Zakona o posredovanju…).

Nalogodavac nije dužan da pristupi pregovorima za zaključenje ugovora sa licem koje je posrednik našao, ni da zaključi sa njim ugovor pod uslovima koje je saopštio posredniku, ali će odgovarati za štetu ako je postupio protivno savesnosti (član 817. ZOO).

  1. Posrednik ugovara proviziju od obe ugovorne strane (član 825. ZOO)

Zakon o obligacionim odnosima propisuje da postoji mogućnost da posrednik dobije nalog odnosno da zaključi ugovor o posredovanju sa obe ugovorne stane ali u tom slučaju posrednik može da zahteva  samo isplatu polovinu posredničke provizije koju je svaka strana sa njih ugovorila kao i naknadu samo polovine troškova, ako je naknada troškova bila ugovorena između njih.

  1. Vreme isplate posredničke provizije (član 823. ZOO).

Posrednik stiče pravo na isplatu posredničke provizije u momentu zaključenja ugovora za koji je posredovao što podrazumeva trenutak overe ugovora o prometu nepokretnosti  kod javnog beležnika osim ako posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na posredničku naknadu stiče u momentu zaključenja predugovora za koji je posrednik posredovao.

  1. Pravo na isplatu posredničke provizije ako ne dođe do realizacije prometa nepokretnosti a zaključi se predugovor o prometu ili se isplati kapara ili avans kupoprodajne cene (član 20. Zakona o posredovanju…).

Propisi predviđaju mogućnost da ako ugovorne strane tako ugovore posredniku može da pripadne pravo na proviziju ako se za nepokretnost zaključi predugovor ali ne predviđaju mogućnost da mu pripada pravo na proviziju ako se isplati kapara ili avans kupoprodajne cene.

Ako se ugovori da posrednik stiče pravo na pun iznos provizije u trenutku zaključivanja predugovora (član 20. Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti) a ne dođe do konačne realizacije odnosno do overe ugovora o prometu nepokretnosti, u tom slučaju iznos posredničke provizije može da predstavlja veliki finansijski teret za nalogodavca jer nije došlo do realizacije prometa nepokretnosti a u obavezi je da posredniku isplati pun iznos provizije.

Ako ne želite da pristanete na obavezu da u slučaju da se zaključi predugovor, isplati kapara ili avans treba da isplatite pun iznos proviziju , vi imate mogućnost :

1. da odbijete da se u ugovor unese takva odredba već da se isplata provizije izvrši prilikom zaključenja pravnog posla i overe ugovora kod javnog beležnika,

2. ili da zatražite da se u ugovor unese odredba da se, obzirom da je u slučaju da se zaključi predugovor ili isplati kapara ili avans cene, isplati i delimičan iznos provizije a razlika do punog iznosa provizije će se isplatiti posredniku prilikom definitivne overe ugovora o prometu nepokretnosti kod javnog beležnika.

Kadaje u pitanju isplata kapare obe ugovorne strane bi trebalo da budu upoznate sa odredbama članova 79 – 81 Zakona o obligacionim odnosima (vraćanje i uračunavanje kapare, kapara u slučaju neizvršenja ugovora i u slučaju delimičnog ispunjenja ugovora). U slučaju da je isplaćena kapara a stranke odustanu od zaključivanja pravnog posla za tu nepokretnost, može nastati problem jer stranka koja je dala kaparu može da traži (osnovano ili ne) povraćaj kapare što može izazvati i sudski spor između njih.

Sličan ili isti problem može da nastane i u slučaju prijema avansa kupoprodajne cene i odustanka od zaključivanja pravnog posla.

  1. Pravo na naknadu troškova posredovanja (član 824. ZOO)

U tekst ugovora o posredovanju koji posrednici predlažu nalogodavcima često egzistira formulacija da nalogodavac ima obavezu da posredniku „naknadi troškove“ ali pri tome nisu navedeni ni vrsta troškova niti njihova visina.

Vi ste kao nalogodavac dužni da nadoknadite posredniku nastale troškove samo ako je izričito ugovoreno da ih vi snosite bez obzira na uspeh posredovanja. Ti troškovi po našem mišljenju moraju biti specificirani i po vrsti i iznosu ili u ugovoru o posredovanju ili u Opštim uslovima ili u Cenovniku troškova a oba ova akta posrednik bi trebalo da vam preda prilikom zaključivanja ugovora o posredovanju kao njegove sastavne delove.

Malo detaljnije objašnjenje o troškovima možete pročitati u članu 14-15 Kodeksa poslovne etike posrednika u prometu nepokretnosti koji je usvojila Privredna komora Srbije novembra 2013. godine.

Vodite računa da visina tih troškova na kraju posredovanja meže da bude znatna pa stoga posebno obratite pažnju na njih.

  1. Način isplate posredničke provizije

Posredniku se provizija isplaćuje na njegov poslovni račun u banci (obzirom da se poslovima posredovanja mogu baviti samo registrovana privredna društva ili preduzetnici) a ako se isplaćuje u gotovom novcu, posrednik je dužan da vam o primljenom iznosu posredničke provizije izda fiskalni račun.

  1. Prestanak važenja ugovora o posredovanju (član 27. Zakona o posredovanju….).

Nalogodavac može da opozove nalog za posredovanje kad god hoće, ako se toga nije odrekao i pod uslovom da opozivanje nije protivno savesnosti (član 816. ZOO).

Ugovor o posredovanju prestaje da proizvodi pravna dejstva :

1. protekom roka na koji je zaključen,

2. zaključenjem pravnog posla za koji je posredovano

3. otkazom u pisanom, odnosno elektronskom obliku, u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina.

Ako nije drugačije ugovoreno, ugovor o posredovanju se zaključuje na godinu dana.

Otkaz ugovora o posredovanju ne mora biti obrazložen i ima pravno dejstvo momentom dostavljanja posredniku, stoga ako otkaz šaljete poštom, pošaljite ga preporučeno i sa povratnicom koja predstavlja dokaz da je primalac primio vaš otkaz.

  1. Obaveza NAKNADNE isplate posredničke provizije po prestanku ugovora (član 27. stav 6. i 7. Zakona o posredovanju….).

Ako nakon prestanka važenja ugovora o posredovanju na osnovu vašeg otkaza,  u roku ne dužem od mesec dana od dana prestanka važenja ugovora, vi zaključite pravni posao koji je neposredna posledica posrednikovog  posredovanja ili je u značajnoj meri rezultat njegovog posredovanja pre prestanka važenja ugovora o posredovanju, dužni ste da posredniku platite ugovorenu posredničku naknadu u celini, osim ako ste ugovorom o posredovanju drugačije ugovorili.

  1. Posrednik je obavezan da zaključi ugovor o osiguranju od odgovornosti za štetu klijentima (član 13. Zakona o posredovanju…)

Posrednik je dužan da sa društvom za osiguranje koje ima sedište u Republici Srbiji ima važeći ugovor o osiguranju od odgovornosti za štetu koja bi mogla da nastane za nalogodavca usled neispunjenja ugovornih obaveza preuzetih ugovorom o posredovanju iz člana 15. ovog zakona, kao i obaveza propisanih članom 16. ovog zakona.

Za štetu koju bi posrednik mogao da prouzrokuje nalogodavcu obavljanjem posredovanja svota osiguranja iznosi minimalno 15.000,00 evra u dinarskoj protivvrednosti po jednom osiguranom slučaju, odnosno ukupno minimalno 45.000,00 evra u dinarskoj protivvrednosti za sve odštetne zahteve u jednoj godini osiguranja.

 PORED OVIH PITANJA POŽELJNO JE DA PROČITATE I DRUGA PITANJA U ČLANKU:

POSREDNICI – AGENTI ZA NEKRETNINE – PRAVA I OBAVEZE

**************************************

ZAŠTITA NALOGODAVACA – KLIJENATA

Zainteresovano lice može podneti prijavu Tržišnoj inspekciji ukoliko se neko lice :

  1. bavi neovlašćeno bavi posredovanjem u prometu i zakupu nekretnine odnosno koje za obavljanje te delatnosti nije registrovano u registru Agencije za privredne registre ili nije upisano u registar pri Ministarstvu trgovine, turizma i telekomunikacija mtt.gov.rs ,
  2. ne posluje u zasebnom poslovnom prostoru ili posluje u prostoru koji nije funkcionalno odvojen od stambenog prostora,
  3. oglašava nekretninu klijenta – nalogodavca sa kojim nije zaključio ugovor o posredovanju,
  4. nudi klijentu – nalogodavcu svoju uslugu bez plaćanja.
Prijave se podnose Tržišnoj inspekciji na telefone 011/26-99-610 i 011/285-60-30 od 7.30 do 15.30 ili Tržišnoj inspekciji u vašem gradu ili opštini.

KONTROLA RADA POSREDNIKA (klikni)

 Posrednici za prodaju i zakup nepokretnosti su dužni da se pridržavaju Kodeksa poslovne etike posrednika u prometu nekretnini.

Prijave za nesavestan rad posrednika članova Grupacije posrednika u prometu nekretnini pri Privrednoj komori Srbije koji su upućuju se na adresu: trgovina@pks.rs.

Grupacija posrednika u prometu nekretnini pri Privrednoj komori Srbije www.pks.rs/gppn pruža dodatne informacije o poslovanju posrednika u prometu i zakupu nekretnini, stručnu pomoć i savete.

Možda vas interesuje