Ugovor o raskidu ugovora o kupoprodaji nepokretnosti (sa mišljenjima MIF o plaćanju poreza)
UGOVOR O RASKIDU UGOVORA O KUPOPRODAJI NEPOKRETNOSTI
Koji zaključuju :
- __ iz __, ul. __ br. __ JMBG __
- __ iz __, ul. __ br. __ JMBG __
Član 1.
Potpisnici saglasno konstatuju da su kod __, kao nadležnog organa za overu ugovora, dana __ godine pod brojem __ overili Ugovor o kupoprodaji jednog useljivog stana, po strukturi __ koji se nalazi u __, ulica __ br. __, na __ spratu, stan broj __, površine __ m2, katastarska parcela __ KO __ koja je upisana u list nepokretnoti __ a koji je u vlasništvu potpisnika __.
Član 2.
Potpisnici saglasno konstatuju da su u članu __. navedenog Ugovora o kupoprodaji ugovorili obavezu prodavca __ da stan koji je bliže opisan u tački 1. ovog Ugovora odmah po overi tog ugovora kod suda isprazni od lica i stvari i da ga preda kupcu __ u posed i državinu u upotrebnom stanju što i ovu obavezu su ugovorne strane ugovorile da predstavlja raskidni uslov tog Ugovora.
Član 3.
Potpisnici ovog Ugovora konstatuju da __ kao prodavac __ nije izvršio svoju ugovornu obavezu odmah po zaključenju kupoprodajnog Ugovora iz tačke 1. kao i da i na dan zaključenja ovog Ugovora odbija da ovu obavezu izvrši što prouzrokuje potpunu nemogućnost realizacije Ugovora o kupoprodaji jer __ kao kupac __ ne može da uđe u posed navedene nekretnine i ne može da nepokretnost nesmetano koristi te stoga nema pravni interes da se održi taj Ugovor na snazi.
Iz tog razloga oba potpisnika konstatuju da je nastupio raskidni uslov koji je bio ugovoren te stoga potpisnici konstatuju da danom zaključenja ovog Ugovora prestaje da važi Ugovor o kupoprodaji koji je overen kod __ dana __ godine pod brojem __ a u skladu sa članom 74. stav 3. Zakona o obligacionim odnosima.
Član 4.
Potpisnik __ potpisom ovog Ugovora izjavljuje da mu je potpisnik __ izvršio povraćaj celokupnog iznosa kupoprodajne cene te od njega više ništa ne potražuje kako u pogledu povraćaja kupoprodajne cene tako i u pogledu isplate naknade štete.
Potpisnik __ se potpisom ovog Ugovora bezuslovno i u potpunosti odriče prava da se u Katastru nepokretnosti uknjiži kao vlasnik na stanu bliže opisanom u tački 1. ovog Ugovora.
Član 5.
Potpisnici su saglasni da sva prava i obaveze ugovornih strana predviđene Ugovorom bliže određenim u tački 1. prestaju da važe te taj Ugovor neće proizvoditi nikakve pravne posledice ni za jednu ugovornu stranu.
Član 6.
U slučaju spora nadležan je sud u __.
Član 7.
Ovaj Ugovor je sačinjen u 8 (osam) istovetnih primeraka od kojih svaki potpisnik zadržava pod 2 (dva) primerka a ostali primerci se koriste za overu i druge službene potrebe.
_______________________ ______________________
__ __
—————————————————————————————————————————————–
Mišljenje Ministarstva finansija (br. 430-03-00122/2010-04 od 4.5.2010. godine) o povraćaju plaćenog poreza u slučaju raskida Ugovora o kupoprodaji – član 23 Zakona o porezu na imovinu:
Kada su prava i obaveze ugovornih strana iz ugovora o prodaji stana u pretežnom delu ispunjene, ugovor o raskidu tog ugovora sa poreskog stanovišta predstavlja zaključenje novog pravnog posla u kome su ugovorne strane promenile svoje uloge (prodavac je postao kupac, a kupac – prodavac), koji je predmet oporezivanja porezom na prenos apsolutnih prava. U ovakvim okolnostima nema osnova za povraćaj plaćenog poreza na prenos apsolutnih prava po osnovu ugovora o prodaji koji je u pretežnom delu ispunjen, jer plaćeni porez nije više ili pogrešno plaćen
„1. Prema odredbi člana 23. stav 1. tačka 1) u vezi sa članom 2. stav 1. tačka 1) Zakona o porezima na imovinu („Sl. glasnik RS“, br. 26/2001, „Sl. list SRJ“, br. 42/2002 – odluka SUS i „Sl. glasnik RS“, br. 80/2002, 80/2002 – dr. zakon, 135/2004, 61/2007 i 5/2009 – dalje: Zakon), porez na prenos apsolutnih prava plaća se kod prenosa uz naknadu prava svojine na nepokretnosti.
Odredbom člana 2. stav 2. Zakona propisano je da se nepokretnostima, u smislu Zakona, smatraju: zemljište, stambene i poslovne zgrade, stanovi, poslovne prostorije, garaže, zgrade i prostorije za odmor i rekreaciju i drugi građevinski objekti, odnosno njihovi delovi.
Prenosom uz naknadu, u smislu Zakona, ne smatra se prenos apsolutnog prava na koji se plaća porez na dodatu vrednost, u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrednost (član 24a stav 1. Zakona).
Prema tome, porez na prenos apsolutnih prava se plaća na prenos uz naknadu prava svojine na 1/4 idealnog dela stana, na koji se ne plaća porez na dodatu vrednost, osim u slučajevima za koje je Zakonom propisano pravo na poresko oslobođenje.
Prema odredbi člana 131. Zakona o obligacionim odnosima(„Sl. list SFRJ“, br. 29/78, 39/85, 45/89 – odluka USJ i 57/89, „Sl. list SRJ“, br. 31/93 i „Sl. list SCG“, br. 1/2003 – Ustavna povelja), ugovor se ne može raskinuti zbog neispunjenja neznatnog dela obaveze.
Prema tome, kada ugovor o prodaji 1/4 idealnog dela stana nije u pretežnom delu ispunjen, po osnovu ugovora kojim se raskida taj ugovorni odnos ne nastaje obaveza plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava.
Međutim, kada su prava i obaveze ugovornih strana – lica koja u konkretnom slučaju nisu obveznici poreza na dodatu vrednost, iz ugovora o prodaji stana u pretežnom delu ispunjene, ugovor o raskidu tog ugovora sa poreskog stanovišta predstavlja zaključenje novog pravnog posla kojim se vrši prenos prava svojine na 1/4 idealnog dela stana, u kome su ugovorne strane promenile svoje uloge (prodavac je postao kupac, a kupac – prodavac), koji je predmet oporezivanja porezom na prenos apsolutnih prava.
U svakom konkretnom slučaju nadležni poreski organ utvrđuje činjenično stanje na okolnost da li je ugovor o prodaji 1/4 idealnog dela stana ispunjen u pretežnom delu ili ne i, s tim u vezi, da li je „novozaključenim“ ugovorom o raskidu tog ugovora u suštini raskinut pravni posao zasnovan između ugovornih strana, ili je sačinjen novi pravni posao u kome su ugovorne strane promenile svoje uloge (da li je stan koji je predmet ugovora o prodaji predat kupcu u posed, da li je kupac uzvršio upis prava svojine na tom stanu u katastarskim knjigama na svoje ime, da li je kupoprodajna cena bar delimično isplaćena…).
2. Odredbom člana 10. stav 2. tačka 1) Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji („Sl.glasnik RS“ br. 80/2002, 84/2002, 23/2003, 70/2003, 55/2004, 61/2005, 85/2005, 62/2006, 61/20007, 20/2009 i 72/2009 – dalje: ZPPPA) propisano je da u poreskopravnom odnosu fizičko, odnosno pravno lice, ima pravo na povraćaj više ili pogrešno naplaćenog poreza, odnosno sporednih poreskih davanja, kao i na povraćaj poreza kada je to drugim poreskim zakonom predviđeno.
Imajući u vidu da raskid ugovora koji je u pretežnom delu ispunjen predstavlja zaključenje „novog“ pravnog posla u kome su ugovorne strane promenile svoje uloge (prodavac je postao kupac, a kupac – prodavac), nema osnova za povraćaj plaćenog poreza na prenos apsolutnih prava po osnovu ugovora o prodaji koji je u pretežnom delu ispunjen, jer plaćeni porez nije više ili pogrešno plaćen.
S obzirom da poreska obaveza na prenos apsolutnih prava, principijelno, nastaje danom zaključenja ugovora o prenosu apsolutnih prava, kada dođe do raskida ugovora o kupoprodaji nepokretnosti koji nije ispunjen, ili nije u pretežnom delu ispunjen, nema osnova za povraćaj utvrđenog i plaćenog poreza na prenos apsolutnih prava ako rešenje kojim je porez na prenos apsolutnih prava utvrđen nije poništeno, izmenjeno, ili ukinuto. Naime, pravosnažno rešenje kojim je utvrđena poreska obaveza na prenos apsolutnih prava proizvodi pravno dejstvo (tj. postoji osnov za plaćanje poreza), pa se do njegovog poništaja, izmene ili ukidanja, nisu stekli uslovi za povraćaj poreza utvrđenog tim rešenjem. Povraćaj plaćenog poreza u tom slučaju može se ostvariti nakon što rešenje kojim je utvrđen porez na prenos apsolutnih prava poreski organ ukine, izmeni ili poništi, iz razloga što je raskinut ugovor o prodaji stana koji u pretežnom delu nije ispunjen – za koju prodaju je tim rešenjem porez utvrđen i po osnovu koga je porez naplaćen.
Napominjemo da pravo na povraćaj poreza može da ostvari lice koje je porez pogrešno platilo, ili je platilo u višem iznosu od iznosa koji je trebalo platiti, u skladu sa zakonom.
U svakom konkretnom slučaju nadležni poreski organ ceni činjenično stanje od uticaja na postojanje prava na povraćaj plaćenog poreza što, između ostalog, znači i da li je podnosilac zahteva za povraćaj lice koje ima pravo na povraćaj.“
———————————————————————————————————————————————-
Mišljenje Ministarstva finansija ( br. 413-00-00100/2006-04 od 8.3.2006. godine) o oporezivanju prava svojine po osnovu Ugovora o raskidu Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti – član 23 Zakona o porezu na imovinu:
Kada su prava i obaveze iz ugovora o prenosu apsolutnih prava u pretežnom delu ispunjene, ugovor o raskidu ugovora sa stanovišta poreza na prenos apsolutnih prava predstavlja zaključenje novog pravnog posla na koji se porez na prenos apsolutnih prava plaća.
„Saglasno odredbi člana 23. tačka 1) a u vezi sa članom 2. stav 1. tačka 1) Zakona o porezima na imovinu („Sl. glasnik RS“, br. 26/2001, „Sl. list SRJ“, br. 42/2002 – odluka SUS i „Sl. glasnik RS“, br. 80/2002 i 135/2004), porez na prenos apsolutnih prava se plaća kod prenosa prava svojine na nepokretnosti uz naknadu.
Prenosom uz naknadu, u smislu Zakona, ne smatra se prenos apsolutnog prava na koji se plaća porez na dodatu vrednost, u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrednost (član 24a Zakona).
Prema odredbi člana 3. stav 1. tačka 1) Zakona o porezu na dodatu vrednost („Sl. glasnik RS“, br. 84/2004, 86/2004 – ispr. i 61/2005), predmet oporezivanja PDV su isporuka dobara i pružanje usluga koje poreski obveznik izvrši u Republici uz naknadu, u okviru obavljanja delatnosti. Prema odredbi člana 4. stav 3. tačka 7) Zakona, prometom dobara, u smislu tog zakona, smatra se i prvi prenos prava raspolaganja na novoizgrađenim građevinskim objektima ili ekonomski deljivim celinama u okviru tih objekata.
Prema odredbi člana 2. Pravilnika u utvrđivanju novoizgrađenih građevinskih objekata i ekonomski deljivih celina u okviru tih objekata čiji je prvi prenos prava raspolaganja predmet oporezivanja PDV („Sl. glasnik RS“, br. 105/2004), novoizgrađenim građevinskim objektima, u smislu člana 4. stav 3. tačka 7) Zakona o porezu na dodatu vrednost, smatraju se objekti u svim stepenima izgrađenosti koji kao takvi mogu biti predmet prenosa prava raspolaganja, a čija je izgradnja započeta od 1. januara 2005. godine.
1. Prema tome, prenos prava svojine na stanu koji je izgrađen 2002. godine ne podleže plaćanju poreza na dodatu vrednost, već porezu na prenos apsolutnih prava. Porez na prenos apsolutnih prava plaća se svaki put kada se prenos prava svojine na konkretnoj nepokretnosti vrši (osim u slučajevima za koje je Zakonom propisano pravo na poresko oslobođenje).
To znači da se na prenos prava svojine na stanu uz naknadu po osnovu ugovora o kupoprodaji zaključenog, u konkretnom slučaju, između Fonda za solidarnu stambenu izgradnju i gimnazije porez na prenos apsolutnih prava plaća.
2. Prema odredbi člana 131. Zakona o obligacionim odnosima („Sl. list SFRJ“, br. 29/78, 39/85, 45/89 – odluka USJ i 57/89 i „Sl. list SRJ“, br. 31/93) ugovor se ne može raskinuti zbog neispunjenja neznatnog dela obaveze.
Prema tome, kada su prava i obaveze iz ugovora o prenosu apsolutnih prava u pretežnom delu ispunjene, ugovor o raskidu tog ugovora sa stanovišta poreza na prenos apsolutnih prava predstavlja zaključenje novog pravnog posla (u kome su ugovorne strane promenile svoje uloge), na koji se porez na prenos apsolutnih prava plaća.
Konkretno, ukoliko je ugovor o kupoprodaji stana koji je Fond za solidarnu stambenu izgradnju zaključio sa gimnazijom bio u pretežnom delu ispunjen (npr. stan predat u posed gimnaziji, gimnazija isplatila deo kupoprodajne cene), ugovor o raskidu tog ugovora sa stanovišta poreza na prenos apsolutnih prava ima karakter novog pravnog posla uz naknadu, između istih ugovornih strana, sa promenjenim ulogama: kupac iz prvog ugovora je u drugom ugovoru prodavac i obrnuto. Na prenos prava svojine na stanu po tom ugovoru plaća se porez na prenos apsolutnih prava.
3. Kada Fond za solidarnu stambenu izgradnju, nakon raskida ugovora o prenosu apsolutnih prava uz naknadu, vrši dalju prodaju konkretnog stana, na taj prenos prava svojine plaća se porez na prenos apsolutnih prava.
4. Obveznik poreza na prenos apsolutnih prava je prodavac, odnosno prenosilac prava iz čl. 23. i 24. Zakona (član 25. stav 1. Zakona).
Lice na koje je preneto apsolutno pravo jemči supsidijarno za plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava. Lice na koje je preneto apsolutno pravo koje se ugovorom obavezalo da plati porez na prenos apsolutnih prava jemči solidarno za plaćanje tog poreza (član 42. Zakona).
5. Utvrđivanje poreza je delatnost Poreske uprave, što znači da Poreska uprava utvrđuje činjenično stanje od uticaja na postojanje i visinu poreske obaveze u svakom konkretnom slučaju.“
—————————————————————————————————————————————–
Objašnjenje Ministarstva finansija i ekonomije (br. 413-00-00384/2003-04 od 31.3.2003. godine) o poreskom tretmanu Ugovora o raskidu Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti – član 23 stav 4 Zakona o porezu na imovinu:
„Utvrđivanje i naplata poreza na prenos apsolutnih prava vrši se u slučaju prenosa uz naknadu apsolutnih prava iz čl. 23 i 24 Zakona o porezima na imovinu („Sl. glasnik RS“, br. 26/2001, „Sl. list SRJ“, br. 42/2002 – odluka SUS i „Sl. glasnik RS“, br. 80/2002 – dalje: Zakon). Kada prenosa apsolutnih prava iz čl. 23 i 24 Zakona nema, nema ni osnova za naplatu poreza na prenos apsolutnih prava.
Prema odredbi člana 131 Zakona o obligacionim odnosima („Sl. list SFRJ“, br. 29/78, 39/85, 45/89 i 57/89 i „Sl. list SRJ“, br. 31/93) ugovor se ne može raskinuti zbog neispunjenja neznatnog dela obaveze.
Prema tome, kada su prava i obaveze ugovornih strana iz ugovora o prenosu apsolutnih prava u pretežnom delu ispunjene, ugovor o raskidu tog ugovora sa poreskog stanovišta predstavlja zaključenje novog pravnog posla (u kome su ugovorne strane promenile svoje uloge), na koji se porez na prenos apsolutnih prava plaća (član 23 stav 1 tačka 1) Zakona). Dakle, reč je o dva prenosa apsolutnih prava na nepokretnosti uz naknadu, pri čemu se na svaki prenos plaća porez na prenos apsolutnih prava (sem u slučajevima za koje je Zakonom propisano poresko oslobođenje).
Međutim, kada ugovor o prenosu apsolutnih prava nije u pretežnom delu ispunjen, zaključenjem ugovora kojim se raskida taj ugovorni odnos ne nastaje obaveza plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava u smislu Zakona o porezima na imovinu.
U svakom konkretnom slučaju poreski organ utvrđuje činjenično stanje na okolnost da li je ugovor o prenosu apsolutnih prava izvršen ili ne i, s tim u vezi, da li je „novozaključenim“ ugovorom raskinut pravni odnos između ugovornih strana ili sačinjen novi pravni posao u kome su ugovorne strane promenile svoje uloge.“
