Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti – PROVERA DOKUMENTACIJE O VLASNIŠTVU

PROVERITE DOKUMENTACIJU :

PRE zaključivanja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti (stan, kuća, plac, poslovni prostor) NEOPHODNO je da kupac detaljno izvrši PROVERU DOKUMENTACIJE O VLASNIŠTVU nepokretnosti i PROVERU STANJA NEPOKRETNOSTI koja se kupuje.

Provera dokumentacija se vrši u cilju da kupac treba da bude potpuno siguran i uveren da nepokretnost postoji, da je lice koje mu prodaje nepokretnost stvarni vlasnik te nepokretnosti i da na nepokretnosti nema upisanih tereta.

Provera dokumentacije se sastoji od:

A) Provere dokumentacije o tome kako je prodavac stekao nepokretnost. Proveru dokumentacije je najbolje da izvrši advokat koga će kupac za tu svrhu angažovati i koji će proveriti da li je dokumentacija o vlasništvu istinita i ispravna i da li na osnovu te dokumentacije kao i na osnovu zaključenog i overenog ugovora o kupoprodaji kupac postaje punopravni formalni vlasnik nepokretnosti. Ovo je naročito važno ukoliko nepokretnost nije upisana u Katastru nepokretnosti jer je u ovom slučaju jedino ugovor o kupoprodaji formalni dokaz da je kupac postao vlasnik.Proverom dokumentacije o vlasništvu se utvrđuje:

1. da li je nepokretnost upisana u Katastru ili ne,
2. da li su podaci o nepokretnosti upisani u Katastru identični sa podacima iz njene dokumentacije,
3. da li je lice koje želi da vam proda nepokretnost upisano kao njen vlasnik,
4. da li je na nepokretnosti upisan neki teret (hipoteka, pravo korišćenja, pravo prolaza ili neko drugo pravo).

B) Provere upisanog nepokretnosti u Katastru nepokretnosti. Ako je nepokretnost upisana u Katastru nepokretnosti da bi se proverio upis nepokretnosti potrebno je da se znaju osnovni podaci o njoj kao : katastarska opština, broj katastarske parcele, ulica i broj, sprat i broj stana. Proverom se utvrđuje da li je prodavac upisan u Katastru kao vlasnika nepokretnosti koja se prodaje kao i to da li na nepokretnosti upisani 1) tereti, 2) upisi ili zabeležbe sporova.

Tereti mogu biti različiti : hipoteka, pravo doživotnog korišćenja odnosno stanovanja, pravo službenosti prolaza kroz nekretninu i dr.

Posebno je važno da se u teretnom listu proveri da li postoje upisi ili zabeležbe sporova na toj nekretnini.

Ako kupac želi lično da izvrši uvid u Katastar nepokretnosti to može da učini ili podnošenjem pismenog zahteva Katastru za dobijanje izvoda iz katastra (na formularu nadležne službe Katastra) i uz plaćanje propisane takse ili da se kod službenika u Katastru lično uveri uvidom u list nepokretnosti.

List nepokretnosti se sastoji od 3 dela i to :

1. popisni list (u kome je opisana nepokretnost sa svim njenim detaljima),
2. vlasnički list (koji sadrži podatke o vlasniku nepokretnosti) i
3. teretni list (ukoliko postoji neki teret na nepokretnosti kao napr. hipoteka, pravo doživotnog korišćenja nepokretnosti, pravo prolaza kroz nepokretnost ili neko drugo pravo, taj teret je upisan u ovom listu).

Ako kupac ne želi da lično proveri stanje vlasništva u Katastru ili nije u mogućnosti da to uradi, najbolje je da angažuje advokata koji će u njegovo ime i za njegov račun, uz naknadu, izvršiti proveru.

C) PROVERA STANJA NEPOKRETNOSTI

PRE zaključenja ugovora o kupoprodaji potrebno je takođe da za nepokretnost koja se prodaje lično proverite stanje nepokretnosti u smislu da li je ista podobna za useljenje i korišćenje odnosno da li se ona koristi od prodavca ili članova njegovog porodičnog domaćinstva a ne od strane trećih lica. Takođe treba proveriti građevinsko stanje same nepokretnosti (ovo je naročito važno ako se kupuje stan na poslednjem spratu zgrade ili ako se kupuje kuća). Proveru treba izvršiti ličnim uvidom a može se za to angažovati stručno lice (arhitekte, građevinskog inženjera ili tehničara i sl.).