Posrednici – agenti za nekretnine PRAVA I OBAVEZE

Posrednici – agenti za nekretnine PRAVA I OBAVEZE

PRAVA I OBAVEZE POSREDNIKA – OVLAŠĆENIH AGENATA ZA POSREDOVANJE U PROMETU I ZAKUPU NEKRETNINA

 Pročitaj članke : 

  1. REGISTAR I IMENIK POSREDNIKA ZA NEKRETNINE
  2. VODIČ za angažovanje posrednika za nekretnine
  3. KODEKS POSLOVNE ETIKE posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti
  4. TRŽIŠNA INSPEKCIJA – kontrola rada posrednika za nekretnine
  5. Postupak upisa nepokretnosti u Katastar nepokretnosti
  6. Pravo preče kupovine
  7. Primeri ugovora
  8. Sudska praksa, mišljenja
Pročitaj propise (klikni na link) :
  1. Zakon o obligacionim odnosima – POSREDOVANJE
  2. Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti
  3. Zakon o prometu nepokretnosti
  4. Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa
  5. Drugi propisi o nekretninama

*************************************

OPŠTE NAPOMENE

odnosno šta treba znati i o čemu treba voditi računa prilikom zaključivanja ugovora o posredovanju u prometu nepokretnosti

Imajući u vidu da je promet nepokretnosti ozbiljan pravni posao čija je novčana vrednost u većini slučajeva velika (pa time i posrednička provizija) i značajna za obe ugovorne strane te stoga potpisivanju ovog ugovora treba pristupiti sa najvećom pažnjom jer ugovorne strane treba da dogovore sva pitanja i da dogovor o njima formulišu u obliku ugovora da ne bi kasnije došlo do razmimoilaženja među njima i čak sudskog spora.

Odredbe ugovora o posredovanju (kao i svakog drugog ugovora) treba da budu saglasnost volja obe strane i da predstavlja DOGOVOR nalogodavca i posrednika o svim njegovim odredbama. Međutim, posrednici često nude nalogodavcima svoj već unapred pripremljen tekst ugovora o posredovanju i insistiraju da se oni potpišu bez ikakvih izmena (ili sa malim izmenama)

Ugovor o posredovanju nije „athezioni“ tj. ugovor po pristupu kao što je to napr. ugovor sa bankom kada vi nemate mogućnost da izmenite predloženi tekst ugovora već ga ili prihvatate i potpisujete ili ne.

Ugovor o posredovanju kao i prava i obaveze nalogodavca i posrednika propisani su odredbama članova 813. – 826. Zakona o obligacionim odnosima (vidi ZOO), Zakonom o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti (vidi Zakon) kao i drugim zakonskim i podazakonskim propisima o prometu nepokretnosti (vidi  propisi o nepokretnostima).

Članom 813. ZOO propisano je :

Ugovorom o posredovanju obavezuje se posrednik da nastoji naći i dovesti u vezu sa nalogodavcem lice koje bi s njim pregovaralo o zaključenju određenog ugovora, a nalogodavac se obavezuje da mu isplati određenu naknadu, ako taj ugovor bude zaključen”.

!!! Pojedina objašnjenja (ispisana crvenim slovima) koja su za vas interesantna možete štampati i poneti kao podsetnik za dogovor sa posrednicima.

Zabrana neovlašćenog obavljanja posredovanja i sukob interesa (član 12. Zakona o posredovanju…)

Posredovanje može da obavlja samo pravno ili fizičko lice koje je upisano u Registar posrednika a fizičkko lice koje obavlja posredovanje mora da ima položen stručni ispit.

Fizičko lice ne može istovremeno da obavlja poslove posredovanja za dva ili više posrednika i druge uslue u vezi sa tom nepokretnošću niti da obavlja druge radnje koje imaju za cilj dovođenje u vezu lica radi prometa ili zakupa nepokretnosti, osim uz pisanu saglasnost svih posrednika koji učestvuju u tom poslu i ako su nalogodavci i lica koja će eventualno zaključiti posredovani posao sa nalogodavcima obavešteni o tome.

Ako fizičko lice koje ima položen stručni ispit postupa suprotno zabrani, oštećeni posrednik može da zahteva naknadu štete.

Poslovni prostor i oprema (član 14. Zakona o posredovanju…) i (Pravilnik o poslovnom prostoru…)

Posrednik mora da obavlja posredovanje u odgovarajućem poslovnom prostoru sa odgovarajućom opremom, koji ispunjavaju minimalne tehničke uslove i koji su funkcionalno izdvojeni od stambenog prostora.

Opšti uslovi poslovanja posrednika (član 28. Zakona o posredovanju….)

Posrednik je dužan da odredi opšte uslove poslovanja u skladu s zakonom i drugim propisima.

Opšti uslovi poslovanja naročito sadrže:

1. iznos posredničke naknade, odnosno način određivanja iznosa posredničke naknade;

2. opis poslova koje je posrednik dužan da obavi u zamenu za posredničku naknadu;

3. vrstu i visinu troškova za dodatne usluge.

Posrednik je obavezan da u svom poslovnom prostoru na vidnom mestu istakne svoje opšte uslove poslovanja.

Opšti uslovi posrednika su sastavni deo ugovora o posredovanju i preporučuje se da ih posrednik prilikom zaključivanja ugovora o posredovanju preda nalogodavcu.

Izmena početne cene nepokretnosti

Samo nalogodavac može da menja početnu oglasnu cenu nepokretnosti i tu promenu je dužan da obavesti posrednika na odgovarajući način (lično, preporučenim pismom, putem e-mail i dr.) odmah ili u kratkom roku.

Ovlašćenje posrednika za zaključenje ugovora o prometu ili zakupu nepokretnosti (član 22. Zakona o posredovanju….)

Posrednik može, kada je za to posebno ovlašćen, da u ime i za račun nalogodavca zaključi predugovor, odnosno ugovor o prometu nepokretnosti, odnosno ugovor o zakupu nepokretnosti. Ovlašćenje se posebno izdaje u zakonom propisanom obliku odnosno overava kod javnog beležnika.

Posrednik nema pravo da primi novac u ime i za račun svog nalogodavca (član 815. ZOO).

Da bi evetnualno primio novac u ime i za račun nalogodavca NEOPHODNO je da od nalogodavca dobije za prijem novca posebno pismeno punomoćje overeno kod javnog beležnika.

Ugovor o posredovanju (član 15. Zakona o posredovanju…)

Posredovanje se vrši na osnovu ugovora o posredovanju u prometu, odnosno zakupu nepokretnosti (u daljem tekstu: ugovor o posredovanju), koji zaključuju nalogodavac i posrednik.

Nalogodavac može da bude prodavac, kupac, zakupodavac ili zakupac, odnosno punomoćnik nekog od tih lica.

Ugovor o posredovanju zaključuje se u pisanom, odnosno elektronskom obliku u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina.

Ugovor o posredovanju pored prava i obaveza posrednika i nalogodavca, naročito sadrži podatke o posredniku i broju pod kojim je upisan u Registar posrednika, nalogodavcu, vrsti i bitnim elementima pravnog posla u cilju čijeg zaključenja posrednik posreduje, o visini, načinu i roku plaćanja posredničke naknade, roku važenja ugovora i vrsti i visini troška dodatnih usluga, ukoliko su ugovorene.

Obaveze posrednika

Obaveze posrednika detaljno su propisane članom 16. Zakona o posredovanju kao i odredbama članova 818-821 ZOO i čitaocu se predlaže da ih detaljno pročita.

Pažnja u pravnom prometu (član 19. Zakona o posredovanju ….)

Posrednik u obavljanju posredovanja, odnosno drugih radnji u vezi sa poslom koji je predmet posredovanja, mora postupati sa pažnjom dobrog privrednika.

Oglašavanje (član 18. Zakona o posredovanju…)

Posrednik je dužan da prilikom oglašavanja u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti koji su predmet posredovanja, u sredstvima javnog informisanja, u svom poslovnom prostoru ili na drugim mestima gde je dozvoljeno oglašavanje u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti, pored podataka o svom poslovnom imenu i broju pod kojim je upisan u Registar posrednika, oglasi podatke o ceni, lokaciji, površini i strukturi nepokretnosti.

Zabranjeno je oglašavanje u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti za čiji promet, odnosno zakup posrednik nema zaključen ugovor o posredovanju, odnosno ugovor o potposredovanju.

Obaveze nalogodavca (član 23. Zakona o posredovanju….)

Obaveze nalogodavca detaljno su propisane članom 23. Zakona o posredovanju ... kao i odredbama članova 822-826 ZOO i čitaocu se predlaže da ih detaljno pročita.

Anonimni nalogodavac (član 25. Zakona o posredovanju….)

Posrednik koji poslove posredovanja obavlja za nalogodavca koji želi da ostane anoniman, dužan je da ne otkriva identitet nalogodavca, u skladu sa uslovima iz ugovora o posredovanju, a najkasnije do zaključenja posredovanog pravnog posla.

Klauzula o anonimnom nalogodavcu se izričito ugovara.

Ekskluzivno posredovanje (član 26. Zakona o posredovanju…)

Nalogodavac može da se obaveže izričitim ugovaranjem klauzule o ekskluzivnom posredovanju, da u ugovorenom roku neće angažovati drugog posrednika za posredovanje u vezi sa određenom nepokretnosti.

Ako za vreme važenja klauzule o ekskluzivnom posredovanju nalogodavac zaključi pravni posao u vezi sa nepokretnošću za koju posreduje a za koju je posredovao i neki drugi posrednik, dužan je da posredniku sa kojim je ugovorio ekskluzivno posredovanje na ime naknade štete plati iznos ugovorene posredničke naknade.

Posrednik je dužan da posebno upozori nalogodavca na značenje i pravne posledice klauzule o ekskluzivnom posredovanju (što bi trebalo da bude i jedna od ugovornih odredbi).

Nalogodavac nije u obavezi da pristupi pregovorima ili zaključivanju ugovora

Nalogodavac nije dužan da pristupi pregovorima za zaključenje posredovanog posla s licem koje je posrednik pronašao, niti da zaključi posredovani pravni posao, a odredba ugovora o posredovanju kojom je ugovoreno drugačije, ništava je (član 24 Zakona o posredovanju…).

Nalogodavac nije dužan da pristupi pregovorima za zaključenje ugovora sa licem koje je posrednik našao, ni da zaključi sa njim ugovor pod uslovima koje je saopštio posredniku, ali će odgovarati za štetu ako je postupio protivno savesnosti (član 817. ZOO).

Ugovaranje posredničke provizije od obe ugovorne strane (član 825. ZOO)

Zakon o obligacionim odnosima propisuje da postoji mogućnost da posrednik dobije nalog odnosno da zaključi ugovor o posredovanju sa obe ugovorne stane ali u tom slučaju posrednik može da zahteva  samo isplatu polovinu posredničke provizije koju je svaka strana sa njih ugovorila kao i naknadu samo polovine troškova, ako je naknada troškova bila ugovorena između njih.

Vreme isplate posredničke provizije   (član 823. ZOO)

Posrednik stiče pravo na isplatu posredničke provizije u momentu zaključenja ugovora za koji je posredovao što podrazumeva trenutak overe ugovora o prometu nepokretnosti  kod javnog beležnika osim ako posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na posredničku naknadu stiče u momentu zaključenja predugovora za koji je posrednik posredovao.

Posrednik ne može zahtevati delimično plaćanje posredničke naknade unapred, odnosno pre zaključenja predugovora, odnosno ugovora za koji je posredovao.

Nakon prestanka važenja ugovora o posredovanju posrednik ima pravo na naknadu u skladu sa odredbama člana 27. st. 5, 6. i 7. zakona, ako nije drugačije ugovoreno.

Posrednik, odnosno potposrednik nema pravo na naknadu za posredovanje ako sa nalogodavcem u svoje ime, kao ugovorna strana, zaključi ugovor koji je predmet posredovanja, odnosno ako takav ugovor s nalogodavcem zaključi lice sa položenim stručnim ispitom koje za posrednika, odnosno za potposrednika obavlja poslove posredovanja.

Pravo na isplatu posredničke provizije ako je zaključen predugovor o prometu i/ili je data kapara i/ili je dat avans kupoprodajne cene a ne dođe do realizacije prometa nepokretnosti (član 20. Zakona o osredovanju…)

Ako se ugovori da posrednik stiče pravo na pun iznos provizije u trenutku zaključivanja predugovora (što je moguće prema članu 20. Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti) ili trenutkom predaje kapare ili avansa kupoprodajne cene a ne dođe do konačne realizacije tj. prometa nepokretnosti, u tom slučaju iznos provizije može da predstavlja veliki finansijski teret za nalogodavca jer nije došlo do realizacije prometa nepokretnosti a u obavezi je da posredniku isplati pun iznos provizije.

Jedno od mogućih rešenja je da se u ugovor o posredovanju unese odredba da u slučaju da se zaključi predugovor ili bude data kapara ili avans kupoprodajne cene, u tom slučaju posrednik stiče pravo na proviziju u delimičnom iznosu (napr. 0,5% ili neki drugi procenat) u odnosu na dogovorenu kupoprodajnu cenu nepokretnosti a razlika do punog iznosa provizije bi se isplatila posredniku prilikom overe ugovora kod javnog beležnika.

U slučaju da se promet nepokretnosti ne realizuje a bude zaključen predugovor ili primljena kapara ili avans, u tom slučaju bi trebalo da se unese odredba da tada ugovor o posredovanju prestaje da važi jer su delimično ispunjene ugovorne obaveze odnosno isplaćen je delimičan iznos provizije iako promet nepokretnosti nije izvršen.

Pravo na naknadu troškova (član 824. ZOO)

U tekst ugovora o posredovanju koji posrednici predlažu nalogodavcima često egzistira formulacija da nalogodavac ima obavezu da posredniku „naknadi troškove“ ali pri tome nisu navedeni ni vrsta troškova niti njihova visina.

Nalogodavac je dužan da nadoknadi posredniku nastale troškove samo ako je izričito ugovoreno da ih snosi nalogodavac bez obzira na uspeh posredovanja.

Troškove dodatnih usluga u vezi sa poslom koji je predmet posredovanja posrednik može naplatiti, ako je to izričito navedeno u ugovoru o posredovanju. Ako nalogodavac ugovorom prihvata obavezu da naknadi troškove posrednika, ti troškovi moraju biti specificirani i po vrsti i iznosu u ugovoru o posredovanju ili u Opštim uslovima ili u Cenovniku troškova.

Opše uslove kao i Cenovnik posrednik bi trebalo da nalogodavcu preda prilikom zaključivanja ugovora o posredovanju kao sastavni deo ugovora

Troškovi posrednika mogu da budu najčešće troškovi oglašavanja (čiji iznos uglavnom nije veliki) jer posrednici oglašavaju vašu nepokretnost u nedeljnim izdanjima novina ili specijalizovanim časopisima a takođe u okviru jednog jednog oglasa oglašavaju više nepokretnosti. Ali, ako stranke ugovore posrednik na svom sajtu treba da postavi detaljan oglas o nepokretnosti ili u novinama objavljuje oglas samo za tu nepokretnost, onda bi nalogodavac takav trošak trebalo da naknadi posredniku.

Malo detaljnije objašnjenje troškova možete pročitati u članu 14-15 Kodeksa poslovne etike posrednika u prometu nepokretnosti koji je usvojila Privredna komora Srbije novembra 2013. godine.

Način isplate posredničke provizije

Posredniku se provizija isplaćuje na njegov poslovni račun u banci (obzirom da se poslovima posredovanja mogu baviti samo registrovana privredna društva ili preduzetnici) a ako se isplaćuje u gotovom novcu, posrednik je dužan da nalogodavcu o primljenom iznosu posredničke provizije izda fiskalni račun.

Račun za usluge posrednika i potvrda o isplati celokupnog iznosa posredničke provizije (član 21. Zakona o posredovanju…)

Račun za izvršene usluge posrednik može ispostaviti u skladu sa ugovorom o posredovanju.

Potvrda o isplati celokupnog iznosa posredničke provizije nije regulisana propisima ali bi bilo poželjno, obzirom na visinu iznosa posredničke provizije koji se procentualno određuje prema vrednosti nepokretnosti, da se u ugovor o posredovanju unese odredba da posrednik ima obavezu da prilikom overe ugovora o prometu nepokretnosti kod javnog beležnika preda nalogodavcu  potvrdu  da mu je po tom pravnom poslu isplaćen celokupan iznos posredničke provizije i da mu nalogodavac po tom osnovu više ništa ne duguje. Tu izjavu i potvrdu trebai mora da overi ovlašćeni zastupnik posrednika (direktor ili preduzetnik).

Prestanak važenja ugovora o posredovanju i obaveza NAKNADNE isplate posredničke provizije (član 27. Zakona o posredovanju….).

Nalogodavac može da opozove nalog za posredovanje kad god hoće, ako se toga nije odrekao i pod uslovom da opozivanje nije protivno savesnosti (član 816. ZOO).

Ugovor o posredovanju prestaje da proizvodi pravna dejstva protekom roka na koji je zaključen, zaključenjem pravnog posla za koji je posredovano ili otkazom u pisanom, odnosno elektronskom obliku, u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina.

Ako nije drugačije ugovoreno, ugovor o posredovanju se zaključuje na godinu dana.

Otkaz ugovora o posredovanju ne mora biti obrazložen i ima pravno dejstvo momentom dostavljanja posredniku.

Ako nakon prestanka važenja ugovora o posredovanju na osnovu otkaza nalogodavca, a u roku ne dužem od mesec dana od dana prestanka važenja ugovora, nalogodavac zaključi pravni posao koji je neposredna posledica posrednikovog posredovanja pre prestanka važenja ugovora o posredovanju, dužan je da posredniku plati ugovorenu posredničku naknadu u celini, osim ako je ugovorom o posredovanju drugačije bilo ugovoreno.

Ako pod uslovom i u roku ne dužem od mesec dana od dana prestanka ugovora o posredovanju, nalogodavac zaključi pravni posao koji je u značajnoj meri rezultat posrednikovog posredovanja pre prestanka važenja ugovora o posredovanju, dužan je da plati posredniku srazmernu posredničku naknadu, osim ako je ugovorom o posredovanju drugačije bilo ugovoreno.

Ugovor o potposredovanju (član 29. Zakona o posredovanju….)

Posrednik može ugovorom o potposredovanju preneti svoja prava i obaveze iz ugovora o posredovanju, u celini ili delimično, na drugog posrednika, ako se nalogodavac sa ovim izričito saglasio u ugovoru o posredovanju.

Ugovor o potposredovanju zaključuje se u pisanom, odnosno elektronskom obliku u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina.

Ugovor o potposredovanju sadrži način i uslove prenosa prava i obaveza, isplate posredničke naknade i otkaza ugovora.

Posrednik je dužan da kopiju ugovora o potposredovanju preda nalogodavcu u roku od tri dana od dana zaključenja tog ugovora.

Ugovor o osiguranju od odgovornosti za štetu (član 13. Zakona o posredovanju…)

Posrednik je dužan da sa društvom za osiguranje koje ima sedište u Republici Srbiji ima važeći ugovor o osiguranju od odgovornosti za štetu koja bi mogla da nastane za nalogodavca usled neispunjenja ugovornih obaveza preuzetih ugovorom o posredovanju iz člana 15. zakona, kao i obaveza propisanih članom 16. zakona.

Za štetu koju bi posrednik mogao da prouzrokuje nalogodavcu obavljanjem posredovanja svota osiguranja iznosi minimalno 15.000,00 evra u dinarskoj protivvrednosti po jednom osiguranom slučaju, odnosno ukupno minimalno 45.000,00 evra u dinarskoj protivvrednosti za sve odštetne zahteve u jednoj godini osiguranja.

Sačinjavanje teksta ugovora o prometu nepokretnosti, troškovi sačinjavanja i overe

Ugovor o prometu nepokretnosti mogu sačiniti : stranke (jedna ili obe), advokat ili javni beležnik.

Ako se stranke dogovore da tekst ugovora o prometu nepokretnosti sačini advokat ili javni beležnik, posrednik i nalogodavac treba da dogovore ko će snositi kako troškove sačinjavanja teksta ugovora tako i troškove overe kod javnog beležnika.

Posrednik ima obavezu da ukoliko stranke tako odluče, obezbedi sačinjavanje teksta ugovora kod advokata ili javnog beležnika kao i da organizuje overu ugovora kod javnog beležnika a ta njegova aktivnost treba da uđe u cenu posredničke provizije koja mu pripada.

KAZNENE ODREDBE (član 33. Zakona o posredovanju…)

Novčanom kaznom od 100.000,00 do 500.000,00 dinara kazniće se za prekršaj pravno lice ako:

  1. ne prijavi ili ne prijavi blagovremeno promenu podataka u skladu sa članom 8. stav 1. zakona;
  2. za poslove posredovanja zaposli ili van radnog odnosa angažuje lice suprotno zabrani propisanoj članom 12. stav 2. zakona;
  3. posluje u poslovnom prostoru koji ne ispunjava uslove iz člana 14. zakona;
  4. obavlja posredovanje bez zaključenog ugovora o posredovanju u skladu sa članom 15. zakona;
  5. ne vodi, odnosno ne vodi tačno i potpuno evidenciju o posredovanju u skladu sa članom 17. zakona;
  6. postavi oglas u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti suprotno odredbi člana 18. zakona;
  7. ostvari posredničku naknadu suprotno odredbama člana 20. st. 2. i 5. zakona;
  8. ne postupi u skladu sa obavezom propisanom članom 26. stav 3. zakona;
  9. ne istakne opšte uslove poslovanja na način propisan u članu 28. stav 3. zakona.

Za radnje iz stava 1. kazniće se preduzetnik novčanom kaznom od 50.000,00 do 500.000,00 dinara.

Za radnje iz stava 1. ovog člana kazniće se odgovorno lice u pravnom licu novčanom kaznom od 10.000,00 do 100.000,00 dinara.

Uz prekršajnu kaznu iz stava 1. tač. 2), 4) i 5) ovog člana, pravnom licu ili preduzetniku se može izreći i zaštitna mera zabrane vršenja posredovanja u prometu, odnosno zakupu nepokretnosti od jedne do dve godine, kao i zaštitna mera javnog objavljivanja presude.

****************************

NA KRAJU NAPOMINJEMO DA OVAJ ČLANAK PREDSTAVLJA SAMO SLOBODNU INTERPRETACIJU ODREDABA O UGOVORU O POSREDOVANJU U PROMETU NEPOKRETNOSTI SA STANOVIŠTA ZAKONA O OBLIGACIONIM ODNOSIMA I ZAKONA O POSREDOVANJU U PROMETU I ZAKUPU NEPOKRETNOSTI.

Možda vas interesuje