Oslobođenje plaćanja poreza na kapitalnu dobit zbog kupovine stana radi rešenja stambenog pitanja
Oslobođenje plaćanja poreza na kapitalnu dobit zbog kupovine stana radi rešenja stambenog pitanja
„Odredbom člana 79. stav 1. Zakona o porezu na dohodak građana („Sl. glasnik RS“, br. 24/2001, 80/2002, 80/2002 – dr. zakon, 135/2004, 62/2006, 65/2006 – ispr., 31/2009, 44/2009, 18/2010, 50/2011, 91/2011 – odluka US i 7/2012 – usklađeni din. izn. – dalje: Zakon) propisano je da obveznik koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak. Obvezniku koji u roku od 12 meseci od dana prodaje nepokretnosti, sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži za namene iz stava 1. člana 79. Zakona, izvršiće se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak (član 79. stav 2. Zakona).
Ostvarivanje prava na oslobođenje od plaćanja poreza na kapitalni dobitak bliže je uređeno Pravilnikom o kriterijumima za ostvarivanje prava na oslobođenje od plaćanja poreza na kapitalni dobitak („Sl. glasnik RS“, br. 38/2001 – dalje: Pravilnik).
Prema odredbi člana 2. tačka 2) navedenog Pravilnika, pod rešavanjem stambenog pitanja smatra se kupovina ili izgradnja stana za obveznika ili člana njegove porodice, odnosno domaćinstva kojim se poboljšavaju uslovi stanovanja (promena lokacije, bolji kvalitet stana ili stambene zgrade u kojoj se nalazi stan i sl.).
Pravo na poresko oslobođenje ostvaruje se ulaganjem sredstava od prodaje nepokretnosti u odgovarajuću stambenu površinu, prema sledećim kriterijumima: za samca do 45 m2 i za svakog narednog člana porodičnog domaćinstva – još po 20 m2 (član 3. Pravilnika).
Stanom, u smislu Zakona o stanovanju („Sl. glasnik RS“, br. 50/92, 76/92, 84/92 – ispr., 33/93, 53/93, 67/93, 46/94, 47/94 – ispr., 48/94, 44/95 – dr. zakon, 49/95, 16/97, 46/98, 26/2001, 101/2005 – dr. zakon i 99/2011), smatra se jedna ili više prostorija namenjenih i podobnih za stanovanje, koje, po pravilu, čine jednu građevinsku celinu i imaju zaseban ulaz.
Imajući u vidu navedene zakonske odredbe, kako se pod rešavanjem stambenog pitanja smatra, pored ostalog, kupovina ili izgradnja stana (koji po svojoj suštini čini jednu građevinsku celinu) radi poboljšanja uslova stanovanja, fizičko lice ima pravo na ostvarivanje oslobođenja od plaćanja poreza na kapitalni dobitak ostvaren po osnovu prometa nepokretnosti (stana), ako sredstva ostvarena prodajom jedne stambene jedinice uloži u kupovinu druge stambene jedinice pod uslovima iz člana 79. Zakona i Pravilnika.
Kako se saglasno odredbi čl. 2. i 3. Pravilnika, pravo na poresko oslobođenje ostvaruje ulaganjem sredstava od prodaje nepokretnosti u odgovarajuću stambenu površinu, i da rešavanje stambenog pitanja znači kupovinu ili izgradnju stana (stan, porodična stambena zgrada) ili razmenu stanova kao jedne stambene celine, ulaganje sredstava od prodaje nepokretnosti u cilju rešavanja stambenog pitanja fizičkog lica (obveznika ili člana njegove porodice, odnosno domaćinstva) odnosi se na pribavljanje stambene jedinice kao stambene celine odgovarajuće površine. U tom smislu kod ostvarivanja prava na poresko oslobođenje uslovi propisani Zakonom i Pravilnikom cene se u odnosu na konkretnu stambenu jedinicu kao stambenu celinu koja je predmet kupovine (pribavljanja). S toga, smatra se da ispunjenost uslova za ostvarivanje prava na poresko oslobođenje po članu 79. Zakona i Pravilnika, u pogledu stambene površine koja se prema Pravilniku smatra odgovarajućom znači površinu konkretne stambene jedinice (za samca to je površina do 45 m2, a za svakog narednog člana porodičnog domaćinstva – još po 20 m2) koju obveznik pribavlja i u koju ulaže sredstva koja je ostvario prodajom nepokretnosti po osnovu koje je ostvario kapitalni dobitak.
Shodno tome, kada u cilju rešavanja sopstvenog stambenog pitanja fizičko lice izvrši promet određene nepokretnosti i s tim u vezi kupi odgovarajuću stambenu jedinicu, odgovarajući stan u kome će faktički da stanuje (lice je nastanjeno na adresi na kojoj je prijavilo prebivalište u kome stalno živi – odgovarajuća stambena jedinica), može da ostvari pravo na poresko oslobođenje pod uslovima propisanim Zakonom i Pravilnikom. Međutim, kada bi fizičko lice iskoristilo pravo na poresko oslobođenje u slučaju prometa određene nepokretnosti pribavljanjem druge nepokretnosti za rešavanje sopstvenog stambenog pitanja, imajući u vidu navedene okolnosti, kada bi se izvršio promet druge nepokretnosti na kojoj je to lice (koje ima rešeno sopstveno stambeno pitanje i iskoristilo je već pravo na poresko oslobođenje saglasno članu 79. Zakona) suvlasnik, to fizičko lice tada ne bi moglo da koristi (po osnovu prometa drugog stana na kome je suvlasnik i u kome faktički ne živi, odnosno nema prijavu prebivališta) pravo na poresko oslobođenje iz člana 79. Zakona u cilju rešavanja sopstvenog stambenog pitanja, s obzirom da bi se ono smatralo rešenim imajući u vidu da to fizičko lice već ima odgovarajući stan u kome faktički stanuje, odnosno nastanjeno je na adresi na kojoj se nalazi stan u kome stalno živi.
Saglasno načelu fakticiteta, Poreska uprava u svakom pojedinačnom slučaju utvrđuje sve činjenice koje su od značaja za opredeljenje poreskog tretmana prihoda koje ostvari fizičko lice, prema članu 9. st. 1. i 2. Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji („Sl. glasnik RS“, br. 80/2002, 84/2002 – ispr., 23/2003 – ispr., 70/2003, 55/2004, 61/2005, 85/2005 – dr. zakon, 62/2006 – dr. zakon, 63/2006 – ispr. dr. zakona, 61/2007, 20/2009, 72/2009 – dr. zakon, 53/2010, 101/2011 i 2/2012 – ispr.).“
Mišljenje Ministarstva finansija br. 430-03-110/2012-04 od 17.05.2012. godine
