OBAVEZA VRAĆANJA KAPARE

OBAVEZA VRAĆANJA KAPARE

OBAVEZA VRAĆANJA DATE KAPARE ZA KUPOPRODAJU NEPOKRETNOSTI

Ako je za kupoprodaju neke nepokretnosti (kuća, stan, zemljište) na osnovu ugovora ili predugovora predata prodavcu kapara, taj ugovor ili predugovor mora biti overen kod javnog beležnika da bi kapara bila pravno validna.

Ako je ugovor ili predugovor o kupoprodaji nepokretnosti overen kod javnog beležnika a kupac odustane od kupoprodaje prodavac NEMA OBAVEZU da kupcu vrati primljenu kaparu.

Ako ugovor ili predugovor o kupoprodaji nepokretnosti nije overen kod javnog beležnika a kupac odustane od kupoprodaje PRODAVAC IMA OBAVEZU da kupcu vrati primljenu kaparu.

***********************************

„Prema utvrđenom činjeničnom stanju, parnične stranke su 21.02.1993. godine zaključile pismeni predugovor o kupoprodaji kuće u B. za kupoprodajnu cenu od 875.000 DM u dinarskoj protivvrednosti na dan isplate i tuženi su kao prodavci, prilikom zaključenja predugovora na ruke primili od tužioca kao kupca iznos od 100.000 DM u dinarskoj protivvrednosti po kursu na slobodnom deviznom tržištu, na ime kapare, kao obezbeđenje ugovorene kupoprodajne cene, za koji je navedeno da će se uračunati u ugovorenu kupoprodajnu cenu. Predugovorom su se stranke sporazumele da odmah, odnosno u roku od 8 dana od dana dobijanja poslednje neophodne saglasnosti, zaključe glavni ugovor o kupoprodaji, do kada će kupac najkasnije izvršiti isplatu celokupne kupoprodajne cene. Potpisi ugovarača nisu overeni kod suda, a između stranaka nije došlo do zaključenja glavnog ugovora. Tužilac posle zaključenja predugovora nije bio u mogućnosti da isplati ugovorenu kupoprodajnu cenu, a tuženi kao prodavci predmetnu kuću su prodali trećem licu na osnovu ugovora od 03.08.1994. godine, u kome je navedeno da kupoprodajna cena iznosi 300.000,00 dinara. Tuženi su posle zaključenja predugovora na istom placu započeli izgradnju drugog objekta. Tuženi nisu vratili tužiocu primljeni iznos od 100.000 DM u dinarskoj protivvrednosti.

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, pravilno su nižestepeni sudovi primenili materijalno pravo kada su tužbeni zahtev usvojili, a protivtužbeni zahtev odbili.

Polazeći od načela neformalnosti u ugovornim odnosima (član 67 stav 1 Zakona o obligacionim odnosima), odredba člana 79 stav 1 Zakona o obligacionim odnosima propisuje da se ugovor po pravilu smatra zaključenim kada je kapara data. Međutim, odredbe o kapari prate sudbinu samog ugovora i proizvode pravno dejstvo samo ako su ispunjeni svi bitni elementi koje zakon izričito propisuje ili koje stranke ugovore kao uslov za zaključenje i punovažnost određenog ugovora, te se stoga pomenuta zakonska pretpostavka iz člana 79 stav 1 Zakona o obligacionim odnosima ne može primeniti kod formalnih ugovora. Kada zakon izričito propisuje određenu formu kao uslov punovažnosti ugovora, ugovor se smatra zaključenim u trenutku kada je zahtev forme ispunjen. Prema odredbi člana 45 stav 2 Zakona o obligacionim odnosima, propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor, ako je propisana forma uslov punovažnosti ugovora. Odredbom člana 4 stav 2 Zakona o prometu nepoketnosti, propisano je da se ugovor o prenosu prava na nepokretnosti između nosilaca prava svojine zaključuje u pisanom obliku, a potpisi ugovarača se overavaju od strane suda. Prema stavu 3 istog člana ugovor koji nije zaključen na ovaj način ne proizvodi pravno dejstvo.

S obzirom na navedene zakonske odredbe i utvrđene činjenice da predugovor koji su parnične stranke zaključile nije overen od strane suda, to nisu ispunjeni zahtevi forme kao uslov njegove punovažnosti. Stoga ovaj predugovor ne proizvodi pravno dejstvo, pa ni njegove odredbe o kapari, a izvršena isplata se ne može smatrati kaparom, koja kao akcesorna po svojoj prirodi i ne može postojati bez ugovora. Stoga je pravilan zaključak nižestepenih sudova da je predmetni ugovor ništav u smislu odredbe člana 103 Zakona o obligacionim odnosima, a da je obaveza povraćaja primljenog iznosa od 100.000 DM u dinarskoj protivvrednosti zasnovana na odredbi člana 210 Zakona o obligacionim odnosima.“

Presuda Vrhovnog kasacionog suda Rev. 2567/2010 od 28.06.2012. godine

***********************************

„Iz utvrđenog činjeničnog stanja proizilazi da su tužilac i tuženi zaključili predugovor o kupoprodaji nepokretnosti dana 27.05.2009. godine, i to kuće koja se nalazi u… u ul…. na k.p…. KO… za dogovorenu kupoprodajnu cenu od 25.000 evra. Predugovor je sačinjen i potpisan u prostorijama agencije za promet nepokretnosti i nije overen kod suda, s tim što je tužilac istog dana tuženom isplatio iznos od 2.500 evra i iznos od 1.000 evra dana 03.06.2009. godine, a ostatak kupoprodajne cene trebalo je da isplati najkasnije za 3 meseca, prilikom zaključenja i overe ugovora o kupoprodaji.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je zaključio da je tuženi u obavezi da tužiocu vrati primljeni iznos od 3.500 evra, jer se osnov po kome je primio novac nije ostvario, pa je u pogledu glavnog zahteva tužioca primenom odredbe čl. 210 st. 2 Zakona o obligacionim odnosima odlučio kao u stavu prvom izreke pobijane presude.

Na potpuno i pravilno utvrđeno činjenično stanje, prvostepeni sud je pravilno primenio materijalno pravo kada je obavezao tuženog da tužiocu isplati traženi iznos od 3.500 evra u dinarskoj protivvrednosti, sa kamatom na taj iznos koja mu pripada od 28.08.2009. godine shodno odredbi čl. 214 Zakona o obligacionim odnosima, obzirom da je najkasnije do tog dana prema dogovoru stranaka ugovor o kupoprodaji nepokretnosti trebalo da bude zaključen i overen, a do čega nije došlo. Za donetu odluku u navedenom delu dati su dovoljni i uverljivi razlozi koje prihvata i drugostepeni sud.

Neosnovano se tuženi u žalbi poziva na pravila o kapari i krivici, ukazujući da do ugovora o kupoprodaji nepokretnosti nije došlo jer je tužilac odustao od kupovine. Naime, prema odredbama čl. 79 Zakona o obligacionim odnosima kapara se daje u trenutku zaključenja ugovora, kao znak da je ugovor nastao i kao sredstvo obezbeđenja i izvršenja tog ugovora. Nesporno je da ugovor o prodaji nije zaključen. Predugovor koji je zaključen u pismenoj formi a koji nije overen kod suda, smatra se da nije nastao. To je izričito predviđeno odredbama čl. 4 st. 2 i 3 Zakona o prometu nepokretnosti. S obzirom da predugovor nije overen kod suda onda nije ni nastao, pa se izvršena isplata ne može smatrati kaparom, jer kapara je akcesorna i ne može postojati bez ugovora. Otuda se izvršena isplata jedino može smatrati kao isplata budućeg davanja, odnosno dela kupoprodajne cene, a kako do zaključenja ugovora nije došlo, osnov za isplatu se nije ostvario, pa je tuženi dužan da primljeni iznos vrati u smislu odredbe čl. 210 ZOO, u obimu propisanom odredbom čl. 214 istog zakona.“

Presuda Apelacionog suda u Beogradu Gž 986/2011 od 26.09.2012. godine

 

Možda vas interesuje